四、2006年上海房地產市場供求走勢
1、商品房供求
圖表39、2006年上海商品房供求走勢 單位：萬平方米
注：商品房需求指當月市場商品房成交量，商品房供應量指當月市場商品房批准預售量。
兩輪房地產宏觀調控去年對上海商品房市場供求關係產生優化作用，各月供求差縮小，基本處於供求平衡狀態，市場供求各項指標都好於2005年。
圖表40、2006與2005年上海市商品房供應結構對比
2006年住宅供應比重較2005年有了明顯的下降，而商業用房和辦公樓比重逐步上升。物業供應結構的變化也反映了市場結構對政策的適應。
2、商品住宅市場供求
圖表41、2003-2006年上海商品住宅市場供求情況 單位：萬平方米
2006年住宅市場的供求基本達到平衡，成交量達到2148萬平方米，遠超2005年的1787萬平方米，扭轉了2005年住宅市場比較嚴重的供大於求的局面。
圖表42、2006年上海商品住宅市場供求情況 單位：萬平方米
在政策密集出臺的時期(4-9月份)，消費者選擇了觀望。同時上海政府增加了配套商品房的供應力度。而在其他月份，在剛性需求帶動下商品住宅需求依然旺盛。
圖表43、2006年上海普通商品住宅供求走勢 單位：萬平方米
注：普通商品住宅指剔除重大工程配套商品房後的所有商品住宅。
普通商品住宅除4、8、9月份供應略大於需求外，其他月份都呈現成交量大於批准上市量的態勢，表明上海房地產商品住宅市場在總體上依然需求強勁。
2006年上海市場化新建商品住宅銷售面積為2005萬平方米，而2005年是1995萬平方米，兩年基本持平。
圖表44、2006年上海重大工程配套商品住宅供求走勢 單位：萬平方米
2006年上海市配套商品住宅在全市商品住宅的比重有所下降，月度供應量和成交量起伏較大。其中5、6、7、8、12月份配套商品住宅集中大量供應，其背景是國家出臺的調控政策直指商品房價格過高等四個嚴重問題。配套商品住宅的投放是上海政府調控房價的一個重要手段。
圖表45、2006年上海商品住宅各行政區域供求情況 單位：萬平方米
在19個區縣中，南匯和松江兩區供應量相對成交量較大，市場供大於求的矛盾較為突出，這兩個區縣未來去化壓力較大，市場風險較為突出。其他區縣在本年度供求狀況較為良好，基本平衡。
圖表46、2006年上海商品住宅各環線區域供求情況 單位：萬平方米
今年7月份之前，各環線住宅成交量及結構變化相對較大，忽略2月份春節因素外，在"國六條"出臺前五個月，上海各環區域住宅成交量穩步增長，而6、7月份由於國家出臺嚴厲的房產調控政策，住宅成交在各環都出現了下降，這表明，消費市場對政策反應是非常敏感的。7月份後，上海積極配合政策調控，加大了配套商品房的投放，外郊環成交量明顯上升並保持穩定。其他各環區域相對處於地位，並且相對成交結構變化不大。
圖表47、2006年上海商品住宅各面積區間成交情況 單位：萬平方米
面積區間20052006
2006年，上海住宅市場各房型成交情況看，90平米以下區間成交比重為19.58%，90平米以上住宅成交比重為80.42%。這與"70/90"政策的要求相差很遠，上海未來市場結構調整的難度很大。
3、商業營業用房供求
圖表48、2003-2006年上海商業用房供求情況 單位：萬平方米
商業用房市場在經歷了2004年的旺銷之後，最近兩年市場供應量充足而成交量卻逐步走低。
圖表49、2006年上海商業用房供求情況 單位：萬平方米
上海商鋪市場每月成交量基本穩定在10-20萬平方米左右，而新增供應量則由於個案的影響波動較大。2006年以來，上海商鋪市場新增供應量出現猛增，連續數月超過了30萬平方米的增量，而每月成交量最高也不過20萬平方米，導致市場去化壓力較大。
圖表50、2006年上海商業市場各行政區域供求情況
4、辦公樓供求
從辦公樓市場年度走勢看，2001-2005年基本保持成交量大於供應量的態勢，2006年市場發生反轉，全年供應量為161.4萬平方米，而成交量為156.3萬平方米。供應量比2005年上漲9.8%，而需求量同比下降12.2%。總體看，供求關係基本和諧。分析一下市場結構，2006年遠郊區辦公樓供應大幅上升，而成交量不足；中心城區供求基本平衡，個別熱點地區供求緊張。由此可見，結構供求的變化是造成上海辦公樓市場在2006年出現供求反轉的重要原因。
圖表51上海2001-2006年辦公樓市場供求走勢單位：萬平方米
圖表522006年上海辦公樓市場供求情況單位：萬平方米
辦公樓市場以六月份宏觀調控政策為界限，形成了區別鮮明的兩個階段。上半年，市場成交活躍，新增供應明顯不足。下半年，市場出現了明顯的反轉。月度新增供應量大幅提升，而成交量縮小，新增供應去化不理想。
圖表532006年上海辦公樓市場各行政區域供求情況
區域推案量(㎡)成交量(㎡)供求比
金山29757100.24
松江53015154140.29
楊浦237978866040.36
崇明756932440.43
奉賢110248546420.50
閔行2239001216250.54
嘉定1780851091170.61
寶山53940365210.68
南匯20901152650.73
青浦32089239920.75
浦東5005534126280.82
虹口96695821090.85
長寧1379581303220.94
靜安1327991449411.09
閘北67601839611.24
普陀1128661405381.25
徐匯55379742171.34
黃浦20677445242.15
盧灣252283493.31
從全年各區縣辦公樓市場走勢看，中心城區成交量大於新增供應量，而郊區大部分區縣新增供應大幅上升，而成交量並沒有配合上升。
圖表542006年上海辦公樓市場各環線區域供求情況單位：萬平方米
環線供應量成交量供求比
郊環外9.042.940.33
外郊環55.7127.940.50
中外環26.5027.771.05
內中環36.4931.440.86
內環內77.0368.790.89
5、存量商品住宅成交
圖表552001-2006年上海存量商品住宅成交情況單位：萬平方米
圖表562006年上海存量商品住宅市場成交情況單位：萬平方米
上海存量住宅成交情況與新房市場有一定的同步性，總的趨勢是先揚後抑。存量住宅成交情況收到稅收政策變化影響明顯，這也是新房房與存量住宅成交曲線發生偏離的重要因素。在下半年，特別是8月份之後，存量住宅成交量出現明顯的下降，顯示營業稅政策與強徵個人所得稅政策市場反應明顯，存量住宅成交以自住為住，投機甚至投資行為迅速減少。
圖表572006年上海存量住宅市場各面積區段成交情況單位：萬平方米
面積區間2006年第1季度2006年第2季度2006年第3季度2006年第4季度
小於5025.7625.2124.7725.39
50至7024.8124.8724.0225.39
70至9017.9718.2818.3319.04
90至12016.4917.0517.1315.81
120至1406.857.187.396.61
140至1603.093.273.483.07
160至1801.301.331.471.16
大於1803.722.823.413.52