具有成本低、收益穩定、風險相對較小等特點的個人商住房按揭，乃是當前商業銀行優先發展的業務之一。但近期銀行"假按揭"案件頻發，且形式多樣，不僅使銀行遭受信貸資金損失，還造成負面的社會影響，嚴重危害住房金融業務的健康發展，值得引起關注。
個人商住房"假按揭"通常是指房地產開發商以套取銀行信貸資金為目的，採用虛假申請人、虛假申請材料、虛增房價(面積)、虛假申請事由等手段，向商業銀行申請個人商住房按揭貸款的行為。
個人商住房按揭貸款具有成本低、收益穩定、風險相對較小等特點，因此成為商業銀行優先發展的業務之一。但近期各商業銀行"假按揭"案件頻發，形式多種多樣。一些商業銀行受市場競爭和經營績效考核的驅使，而競相發展個人商住房按揭貸款，簡化貸款條件，不按章操作，使得一些房地產開發商、非法中介機構利用"假按揭"套取銀行信貸資金；個別商業銀行員工甚至與房地產開發商、房地產交易所工作人員內外勾結，偽造貸款抵押物他項權證和中介機構評估報告等相關要件，騙取商業銀行貸款。這些"假按揭"不僅使商業銀行遭受信貸資金的損失，還會因此造成負面的社會影響、引發商業銀行的信譽風險，嚴重危害住房金融業務的健康發展，應當引起關注。
主要表現形式
虛假購房者有的房地產開發商採取虛構購房者的形式，通過不法分子偽造假身份證，虛構購房事實，製造一套個人貸款申報材料向商業銀行申請貸款，再用貸款歸還開發商的其他債務或挪作他用，造成商業銀行資金風險。
虛假購買行為開發商通過其內部員工、關聯企業員工，充當購房者，並且以申請個人商住房貸款為目的購買多套住房。這些購房者一般不太關心房子本身，僅僅是為開發商向銀行申請貸款，缺乏還款意願。由於購房者確實存在，且相關手續齊全，欺騙性更強。
虛增房價和購房面積開發商以虛增購房單價，通過貸款將超過正常成交價格的部分挪用或造成事實上的"零首付"；或者以虛增購房面積的方式簽訂售房合同，擴大貸款總額，降低貸款比例，騙取銀行貸款。
出售返租主要表現是開發商與購房者相互串通，以高出同地段房產的價格進行購房交易，通過購房者向商業銀行就高價部分進行按揭，為開發商套取現金。此後，開發商分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者。出售返租按揭形式近年來有增多的趨勢，而且這種行為具有較強的隱蔽性，在辦理時防範難度較大。
風險分析
房地產開發商信用風險房地產開發商以商業銀行借貸融資為主，自有資金很少。由於房地產開發企業良莠不齊，隨着房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鍊日趨緊張，一旦資金鍊斷裂，風險就會暴露。通常商業銀行與開發商簽訂的按揭《合作協議》，會要求開發商承擔階段性擔保或回購義務，但是，這一義務履行的前提是開發商具有擔保能力和擔保意願。而在"假按揭"業務中，開發商往往已出現嚴重的支付危機或已攜款潛逃，要求開發商承擔擔保責任往往已落空。
購房者信用風險表現在兩方面：一方面，在"假按揭"業務中，多數購房借款人不具有還款能力：有的購房借款人是虛構的，沒有真實的購房借款人來履行借款合同項下的義務；有的購房人是開發商找來的無固定職業者，商業銀行根本無法找到真正的購房借款人；有的購房借款人被反覆利用、多次"購買"多套房產，借款金額巨大，根本不具有還款能力。而且當前我國信用體制很不完善，個人財產很容易被轉移、隱匿，要從執行個人的財產中彌補商業銀行資金損失，往往效果不佳；另一方面，購房借款人還貸意願不真實，違約可能性極高。在正常住房按揭業務中，購房借款人具有真實的購房意願，並且已經支付了首付款，因此，其違約成本較高，在通常情況下不會輕易放棄供房。但是在"假按揭"中，購房借款人的購房意願不真實，或就高價部分貸款意願不真實，沒有還款意願，其還款資金來源於房地產開發商。因此，一旦房地產開發商的資金週轉出現問題，購房借款人就會立即停止償還商業銀行貸款，致使商業銀行信貸資金出現風險。
抵押物市場風險為了儘可能多地套取資金，"假按揭"時開發商往往將房屋價格抬高，尤其是在出售返租按揭中，其房價遠高於實際房價，即使抵押物處置成功，所得款項也不足以清償債務。再加上一手房和二手房之間的差價及訴訟、拍賣處置等眾多環節，需要消耗大量的交易成本，最後導致商業銀行通過處置抵押物收回貸款的可能性小。特別是，如果抵押的房屋是未竣工的預售房時，處置抵押物所得必須優先支付在建工程價款，有剩餘後才能用於歸還商業銀行貸款。在這種情況下，商業銀行受償率極低或是根本不能受償。
銀行經辦人員操作風險突出表現在：貸前審查經辦人員風險意識不強。審查流於形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實；抵押物管理不規範。辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；個別經辦機構貸後管理混亂。個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。
銀行內部工作人員道德風險"假按揭"已成為個人商住房貸款最主要的風險源頭。開發商把"假按揭"作為一種融資渠道。有的開發商在出售房屋獲得資金後償還商業銀行貸款，也有開發商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。"假按揭"發生的原因，有的是由於不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發商勾結，共同騙貸。
防範對策
堅持"發展和管理"並重，強化風險意識目前，"假按揭"貸款已成為商業銀行零售資產業務的主要風險之一。各商業銀行在積極發展零售按揭業務的同時，要堅持科學發展觀，杜絕片面追求業務發展而忽視風險管理和內控建設的錯誤傾向，切實扭轉"重發展、輕管理"的經營理念，繃緊風險管理這根弦，把防範"假按揭"始終貫穿於業務經營之中。
深入開展貸前調查工作一是調查開發商的資信狀況。很多"假按揭"風險的直接形成原因是開發商資金實力不足，通過套取貸款來進行週轉。因此，在辦理按揭業務時，應嚴格審查開發商的資信情況，應選擇資質良好、有足夠的資金實力的開發商；二是調查個人信用狀況。在辦理按揭貸款時，通過查詢全國公民身份證系統，核實借款人、配偶等相關人員所提供的身份證件的真實性，確保房屋抵押的真實有效。充分利用人民銀行個人徵信系統、銀監會公佈的黑名單等現有信息資源，核實借款人及其配偶的個人信用記錄；三是調查開發樓盤的情況。對商住房按揭貸款要認真調查、瞭解開發樓盤的單位成本和售價的真實性。在對按揭額度送審時，必須將地段、檔次相近的樓盤的售價進行比較，作為按揭成數審查審批決策的重要依據；四是建立信息共享機制。商業銀行應與當地人行、房管、土地管理部門建立溝通交流機制，引入網上房地產詢價系統、在線抵押及查詢系統等，實現信息共享，從源頭上把控"假按揭"行為。
把好抵押登記關經辦機構應認真辦理抵押登記手續，對每筆貸款認真落實房地產交易所的抵押登記信息，認真對比抵押登記專用章的真偽，核對商品房買賣合同號、抵押登記合同號；抵押登記應堅持雙人經辦，抵押登記合同應由經辦人員親自到房地產交易所送件、取件，不得委託借款人或開發商、銷售商辦理抵押登記的送件和取件工作。
嚴格審核按揭貸款的真實性經辦機構要直接對購房者辦理按揭業務，審查是否存在代理購房情況。經辦人員必須當面核實借款人的真實身份，當面簽署抵押借款合同，不得由開發商、銷售商代辦合同簽訂和填寫手續。要認真調查借款人的真實身份和收入狀況，並向借款人及其共有人核實所購房產房號、價格、面積和首期款繳交情況。尤其要注意以下情形：同一樓盤眾多業主一人購買多套住房，購房價格超出同類房屋價格，按揭金額較大；不同的借款人預留相同的聯繫電話和地址；同一樓盤大部分業主身份證號碼相近或居住區域相鄰；現房購房人的業主大部分未入住，期房的業主不瞭解或不關心樓盤質量甚至房屋面積、房屋價格、地理位置、周邊環境等；大部分業主貸款金額相似，貸款期較長還款時間集中統一等等。
落實貸後管理工作包括密切關注開發商情況，關注樓盤情況，一旦發現樓盤銷售出現糾紛或銷售異常，或被採取查封等司法措施，要及時報告並採取相應措施；制定定期走訪制度，通過打電話、實地走訪等多種措施，持續關注購房者的相關情況，瞭解借款人經濟狀況的變化和月供繳款的資金來源，檢查是否存在同一人代繳月供的情況；對轉入開發商的按揭貸款資金的使用情況進行監控，確保按揭資金用於按揭的樓盤項目工程建設。銀行業務管理部門和風險監控部門應採取內、外結合的方式，從外部的房地產交易所抵押登記信息、借款人真實身份和收入狀況的核實、月還款的繳款情況入手，有針對性地組織對商住房按揭貸款的檢查，發現苗頭，及時整改，防患未然。
公私聯動，分散風險各家商業銀行應對房地產開發貸款和個人商住房按揭貸款配套授信。從住房開發、施工結算到個人商住房貸款全程跟蹤，實行資金封閉運作，視項目工程進度投放，嚴防資金被挪用，通過個人資產業務來分散住房開發貸款風險。要求開發商在按揭銀行開立項目資金專用監管賬戶，督促開發商及時回籠銷售款，將所有的銷售款(包括按揭貸款)進入專用監管賬戶，實行封閉管理，專項用於資金運用、收付和貸款本息的償還，視項目完成情況歸還開發貸款，防止資金體外循環。
實施業務流程再造，建立健全制度體系由於個人商住房按揭業務筆數多，單筆金額較小，辦理抵押登記等各種手續繁瑣，商業銀行要在已有制度的基礎上，進一步對崗位設置、業務規章、內部管理等進行疏理和完善，尤其是要加強對新業務、新風險點控制的制度建設，建立健全涵蓋整個業務流程和各項操作風險環節的制度體系，實現規範化、標準化、制度化。
落實問責制，提高執行力有了完善的規章制度，關鍵在於落實，這是防範"假按揭"的關鍵。一些商業銀行雖然也出臺了一系列相關管理制度，但有的經辦機構往往有章不循，導致一些規章制度形同虛設，流於形式。因此，各商業銀行要建立健全責任追究制度，通過實施問責制，強化內部人員的責任意識。對商業銀行內部人員與房地產商或外部人員合夥作案形成"假按揭"貸款的，應嚴肅查處；對未及時發現和處置"假按揭"貸款風險造成損失的，應嚴格追究責任人員和相關領導責任，做到"四到位"，即意識到位，制度到位，執行到位，落實到位，防範銀行內部工作人員的操作風險和道德風險。