距離2006年結束還有短短幾天。從目前的數據來看，全國大部分城市房地產業無論交易量，還是交易面積都在下降，深圳也不例外。一手市場供需均下降，價格漲三成
根據美聯深圳市場研究部的統計，06年1-11月深圳一手房成交金額為580.46億元RMB)，同比05年1-11月559.66元上漲3.72%。同期成交宗數和成交面積分別為66980宗和632.64萬平方米，同比05年1-11月的89454宗和804.29萬平方米減少25.12%、21.34%。本年度成交金額的上漲主要是由於房價飛漲帶來的，而非成交量的增加。在新增面積方面，06年1-11月深圳一手住宅批准預售面積為6201781.6平方米，佔同期深圳一手房批准預售面積的91.43%。同比05年一手住宅6466642.43平方米減少4.1%。06年1-11月一手住宅新增供給套數為62008套，同比05年71444套減少13.21%。綜上，06年1-11月一手住宅的供給和需求同比去年均呈現下降的局面，預示着深圳樓市進入盤整期。
儘管一手住宅供需均下降，但價格卻同比上漲了超過三成。06年1-11月深圳一手房價為9175.18元/平米，同比05年1-11月6958.42元上漲31.86%。深圳的房價高或不高，用不同的衡量標準會得出不同的結論。但房價升幅過猛，卻是個不爭的事實。關內新項目有限，價格自然不會降低。這樣的溢出效應帶動了關外房價，加上關外項目自身的炒作，價格被抬高甚至有泡沫的成分。由於市場自身的價格盤整，目前房價增幅已趨緩。北京、深圳等因06年房價猛漲被中央婉轉地批評。07年這些城市的日子可能有點難過。
二手市場租金售價比繼續拉大
2006年1-11約美聯三級市場成交均價與同比走勢可以看到，2006年除了2月份之外，其餘各月的成交均價同比均有20%以上的漲幅，其中7月以及10月的成交均價同比漲幅接近40%。全年成交均價為8300.60元/平方米，同比上漲24.2%。橫向比較上海的二手房指數下跌的情況，深圳二手房價何以能夠出現如此的高漲情緒呢？美聯物業深圳市場研究部認為，二手房價出現如此快的上漲，一手價格的上漲有很大的原因。以南山區為例，自2005年底其價格出現突破性上漲之後，南山中心片區以及蛇口片區的二手房成交均價亦出現了大幅上漲。以美聯物業選取的藍籌物業鈺龍園為例，2005年11月份其成交均價為7228.20元/平方米，2006年10月其成交均價已經上升到9069.80元/平方米，漲幅達到25.5%，與2005年年底至今的一手房價呈正比走勢。其次，在目前二手市場供需不平衡的大環境下，針對二手交易環節的稅收政策對業主放盤價格的促升。
儘管成交價上漲兇猛，但是從租賃市場上看，卻看不到一點“兇猛”的影子。美聯藍籌物業監控顯示，深圳整體06年租金水平基本與05年持平。美聯研究部認為，價格的過快上漲方面過多的炒做應當承擔主要責任，這些炒家也是造成樓市泡沫化的責任人之一；而租金持續平穩也說明了普通居民的承受能力有限，其收入情況並沒有隨着房價上漲而增加。
關外成交趕超關內
關外由於土地資源豐富、價格窪地優勝、規劃前景和追漲效應，使得關外成交在一手市場上成為主力；二手整體上與關內二分天下。關外土地樓面地價目前平均在3000元/㎡以上，加上高層建安成本、人力成本、營銷費用和社會平均利潤率等，靜態售價起碼為7000元/㎡以上。從成本法角度考慮，要使得拍賣土地上建造的商品房樓價短期內下調有一定困難。儘管價格上漲，但由於新增商品房主要集中在關外，導致關外繼續成為一手房成交的主戰場。
11月二手市場上，關外的龍崗、寶安兩區成交套數甚至佔據了全市成交套數的65%，一洗往日為關內成交附庸的頹態，一躍而成目前深圳二手樓市的主宰。美聯物業深圳市場研究部認為，造成目前這種情況有以下幾個因素：首先，關外一手樓市在2004年後開始崛起，目前二手樓市的發展亦是情理之中；其次，由於關內房價的快速上漲，使得購房者選擇價格相對較低的關外二手樓；再次，自2005年以來，關外一手樓市均價也出現了較大的上漲，隨着調控的進一步深入，一些投資者出於對未來前景的擔憂的因素開始集中放盤。從目前寶安區的掛牌情況上看，多是位於寶安中心區的天悅龍庭(查看地圖)、尚都等新盤，可見這些片區的炒風之盛。炒家雲集在一時可促進所在片區的樓市發展，而長期卻並非利好。