通常的說法是，搞定一個村長或者是縣長拿一片地，擺平一個行長進行抵押貸款，預售的時候建築商實際上將比較高的土地資本低估了。這樣為在原來的條件上房地產商過分地利用房地產槓桿提供了可能

　　“大概80%~90%的上市公司在流動性和槓桿的使用上已經達到極限。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松昨日在城市·觀點論壇上對《第一財經日報》表示。

　　他認為之前被低估的土地價值導致房地產企業並不注重金融槓桿作用。下一步，隨着土地成本將成為房價的重要支撐因素，房地產行業將恢復到對各方面運作都要求很高的資金密集型行業。

　　土地成本或成未來房價重要支撐因素

　　“招拍掛使土地的成本逐步迴歸到市場價位，同時銀行系統管住信貸又直接使資金成本沒有像原來那麼低。這樣宏觀調控提高了整個房地產行業准入門檻，從原來什麼人都可以做的行業，恢復到本來的面目，就是對整個品牌的運作、銷售、建設、管理要求很高的資金密集型行業。”巴曙松說。

　　在對已上市的房地產公司做過跟蹤分析後，巴曙鬆發現上市的房地產公司普遍都嚴重面臨着負債率過高、現金流緊缺、高度擴展的問題。

　　“萬科在今年3月份宏觀調控最緊時跌到4.95元，昨天達到13.35元。也就是說，這一年在3月份投資萬科到現在回報大概是接近2倍。但是，大概80%~90%的上市公司在流動性和槓桿的使用上已經達到極限，只有極少數的房地產公司留有餘地。”巴曙松說。而他分析認為，低地價是其中一個原因。

　　“土地行政劃撥導致很多腐敗，導致土地成本的實際低估。通常的說法是，搞定一個村長或者是縣長拿一片地，擺平一個行長進行抵押貸款，預售的時候建築商實際上將比較高的土地資本低估了。這樣為在原來的條件上房地產商過分地利用房地產槓桿提供了可能。而房地產商對金融方面的因素並不十分關注。有關部門認為，在過去的幾年裏，房地產的高利潤，不是來自開發的環節，而是來自於土地的增值。”

　　但是，“現在北京土地成本已經佔到50%左右，而土地成本的上升隨之將帶來利益的重新調整。”下一步，巴曙松認為土地成本會成為房價的重要支撐因素。

　　巴曙松對本報記者表示，今年、去年宏觀調控的兩條線，就是管住土地以及管緊信貸，正在消除這兩個低成本。

　　宏調讓房地產業迴歸本來面目

　　“我的理解，宏觀調控只是讓房地產行業迴歸到本來的面目。”巴曙松對本報記者總結說：就是資金密集型的市場，也不是一個項目公司建一棟樓接着再建一個。宏觀調控正在給中國的房地產市場帶來一系列深刻的變化，就是我們房地產市場、股票市場投資者的積極心理，開始重新認識一系列龍頭公司價值的大膽投資的直接動力。行業集中度的迅速提高。管住土地、管理信貸使得原來支持房地產商低成本、高運作的模式已經成為過去。接下來像我們看到會和香港房地產市場一樣，龍頭公司會獲得溢價，動力來自併購。房地產開發模式從簡單的開發到土地綜合開發。第三金融運用能力成為房地產商競爭能力的重要關鍵。”

　　巴曙松認為：中國的房地產已經從早期的極度分散，發展到如今大規模的集中。中國的房地產公司數量從1萬家到5萬家大概花了五年的時間。但是這次調控提高了整個行業的門檻，類似香港市場早期的幾千、甚至上萬家房地產商。現在前六位房地產商佔有市場份額60%，而到今天，份額最大的萬科，大概剛剛1%。所以我們的房地產商開始進入一個劇烈的結構調整和整合過程。

　　同時，房地產企業開始轉型為綜合式的運行模式，不再僅僅是開發公司，它帶有投資加開發的綜合功能。房地產企業在大規模房地產開發時需要安排項目開發以及資金節奏，這就像現在的香港房地產商一樣，開始投資土地，同時結合起來投資房地產開發。下面進入一個有意識的行為，就是如何開發房地產，如何安排土地鏈。

　　他還認為：“金融整合能力成為不同房地產商之間競爭高下差別的因素。目前很難說有多元化的房地產公司。比如說信託是過橋性質的，畢竟信託的成本高。從下一步來說，如何合理安排財務結構，合理安排開發結構，使資金流合理批發。這裏不僅僅只是狹隘地理解為住宅，房地產還有一塊就是商業地產。在商業地產開發方面，對於金融運作要求更高、資金量更大、運作時間更長，而且對金融創新的要求非常高。”