11月20日，財政部、國土資源部和中國人民銀行三部門聯合下發《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》(以下簡稱《通知》)，對新增建設用地使用費的徵收標準及相關事項作出了重大調整。《通知》規定，自2007年1月1日起，新批准新增建設用地的土地有償使用費徵收標準在原有基礎上提高一倍；分成仍按中央和地方30：70的比例執行，但地方分成的70%部分，一律全額納入省級(含省、自治區、直轄市、計劃單列市)國庫；新增建設用地使用費的使用，將向中西部地區和糧食主產區傾斜，專項用於基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發等開支。

　　《通知》的正式出臺，標誌着我國的土地稅費改革又邁出了重要的一步。

　　遏制地方批地衝動

　　重構土地收益分配框架

　　9月27日，國務院常務會議對鄭州市違法批准徵佔土地問題進行嚴肅處理，相關責任人受到黨內嚴重警告處分。事實上，鄭州的違法批佔土地案，絕不是個案。國土資源部門對2004年9月以來的用地進行檢查發現，一些城市的違法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。

　　“土地違法擴張絕大多數是地方政府所為，其根源在於土地收益的驅使”。有專家指出，要真正控制用地規模和遏制用地擴張，必須從源頭上減少地方政府的土地收益。

　　現行的土地有償使用費徵收標準，是1999年由財政部、國土資源部根據當時全國城鎮土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平、各地人均耕地狀況和社會經濟發展水平制定的，共分15等，徵收標準自每平方米5元到70元不等。執行新的標準後，每平方米的徵收額最高將達到140元。

　　“土地是我國的稀缺資源，但長期以來，大量農村集體所有土地被低價徵用，降低了稀缺土地資源的使用成本，形成了粗放利用土地的慣性”。業內專家表示，隨着社會經濟的不斷發展和土地價格的不斷上漲，執行的徵收標準已明顯過低，況且不少地方政府還千方百計地逃避交納本項費用，致使目前全國收繳的新增建設用地使用費不到其出讓純收益的三分之一。

　　大量的土地收益留在了地方政府的手中，助長了地方上的批地衝動，也成了滋生腐敗的溫牀，於是不少地方出現了業界所稱的“批地運動”、“造城運動”。按照社科院金融研究所副主任尹中立的說法，不少地方政府是在“寅吃卯糧”：“為了政績和經濟利益，隨意批地，往往是把今後幾年甚至十幾年的用地指標都用完了”。

　　對此，《通知》規定，因違法批地、佔用而實際發生的新增建設用地，也要按照新的標準繳納土地有償使用費，而且地方分成的部分一律納入省級國庫，這樣地方上沒有了批地的收益，也就相應的沒有了賣地的衝動。

　　“將新增建設用地使用費徵收標準提高一倍，實際上是土地‘兩稅一費’改革措施的具體落實，這將重新構建土地收益的分配體系，直接抑制了地方上的擴張用地衝動”。社科院農村發展研究所研究員王小映表示，“其重要意義在於，將增強國家對土地的宏觀調控能力，有助於落實最嚴格的保護耕地的基本國策。”

　　未增加用地成本樓市影響甚微

　　房地產行業作為國家的支柱產業，其健康發展與否事關國計民生，任何相關政策的出臺都會引起社會的強烈關注。《通知》一齣，立刻引發了業界關於“是否會增加用地成本、是否會影響房價”的議論，甚至有媒體報道，某專家預言此舉可能會導致房價上漲10%。

　　“這種說法是毫無根據的”，王小映對記者說道。他指出，構建新的土地收益分配體系，是調整各級政府之間的分配關係，而非向用地單位提高收費的標準。“新增建設用地使用費的繳納主體是縣、市人民政府，提高標準只會減少這一級政府的收益”。

　　“決定土地基本價格的重要因素是供求狀況，對於政府新增這一點費用來說，並不會有直接和較大的影響”，財政部綜合司司長王保安在《通知》出臺當日表示，“不可能對土地價格，尤其是下一個層次的房價產生較大的衝擊”。

　　王保安指出，2005年全國土地出讓收入約為5800億元，而實際收繳的新增建設用地使用費為214.5億元，即使是徵收標準提高1倍也只有500億元左右，不到土地出讓收入的10%，“可見比例並不大”。

　　據介紹，目前的土地出讓價格，主要由土地取得成本、土地開發成本(包含相關的稅費等)和政府的土地收益三個部分構成，其中土地取得成本和土地開發成本相對較為固定，而政府的土地收益則因出讓金的高低而有較大的彈性。其中，新增建設用地使用費只是政府土地收益中向中央和省級政府上繳的部分。分析人士指出，目前的土地出讓價格基本上是在招拍掛體制下形成的，一般遠遠高於各項成本和費用之和，即便實行新的徵收標準，地方政府仍然會有一定的收益空間，所以對地價或房價的影響甚微。

　　“《通知》的要害在於土地財政的專款專用政策”。上述分析人士認為，在新政中“大失其利”的是市、縣地方政府，“土地財政”列入省級財政預算使得以往的預算外土地生財之路遭到封堵，不透明的土地交易行為將告一段落。“所謂土地新政，也就是在反腐的過程中建立土地公共財政的同義詞”。

　　“減少了地方政府新增建設用地的收益，還會促使地方上對存量土地的開發利用，利於國家集約用地和建立長效的土地供應機制。這對於房地產市場的持續健康發展具有重要的意義。”有業內人士如此說道。