一年前，深圳市中級人民法院的一紙裁定幾乎成了南天一花園依法維權路上難以逾越的鴻溝；事隔一年之後，廣東省高級人民法院的終審裁定則宣告，在業委會與開發商、物業公司民事糾紛案中，業委會並非訴訟無門。

　

　　“合同過期快一年了，辰新物業公司賴着不退出小區，新的公司進不來，房屋養老金(維修基金)還被他們挪用。”深圳仙桐御景家園業委會主任陳爾明對《第一財經日報》氣憤地表示。

　　11月27日，業委會和辰新物業的二審在深圳中級人民法院開庭。

　　11月29日，深圳仙桐御景家園業委會的代表們來到深圳房產與國土管理局，希冀藉助“局長接待日”來反映和解決小區存在的這近一年的困擾。

　　挪用“房屋養老金”？

　　深圳國土部門出示的資料顯示，仙桐御景家園位於深圳市羅湖區蓮塘，緊臨梧桐山風景區，原為深圳林場的綠化用地。小區建築面積5.66萬平方米，住戶658戶，約有3000人居住。2002年8月，小區動工建設，開發商為深圳海辰地產發展有限公司，合同約定於2004年4月28日交付使用，小區前期物業管理由開發商指定其全資下屬的深圳市辰新物業管理有限公司進行，合同於去年12月31日到期。

　　去年6月，小區業委會成立後，多次與辰新物管公司協商簽訂新的物業管理合同，但都遭到該公司的拒絕。小區的業主委員會按照有關規定，在該公司的合同到期後，完成了對新物管公司的招標工作，選聘出了新的物業管理公司。然而，老“管家”辰新物業管理公司卻怎麼都不肯退出。

　　而雍翠豪園小區(海辰地產開發、辰新物業管理)業主代表潘先生出具了一份審計報告，這份有關辰新物業公司雍翠豪園管理處的經費使用情況的審計報告，更加讓人吃驚。

　　這份由深圳市亞太會計師事務所做出的名為《深圳市辰新物業管理有限公司雍翠豪園管理處審查報告》顯示：從2004年1月至2005年11月，該物業管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨立核算；本體維修基金及管理費賬面收入金額與測算金額(應收金額減去欠費後的金額)不符；未按照《雍翠豪園物業管理服務合同》購買車場保險、小區公共設備、設施等財產保險……審計報告表明，辰新物業已挪用本體維修基金20多萬元。

　　“辰新物業公司下的雍翠豪園小區管理處，不僅沒有為業主委員會提供辦公經費，還將我們業主交納的經費挪用，這樣的物業公司怎麼能讓業主放心呢？”雍翠豪園的小區業主憂慮地說。

　　違規斂財非法售房？

　　由於海辰地產和新辰物業是同一個法人，在仙桐御景業主委員會看來，他們所打的官司之所以持續兩年無果以及訴訟“複雜紛紜、牽扯多方利益”，都是因為海辰地產在土地開發、房產和物管三方面存在諸多違法違規的事實。

　　記者從深圳市國土局發給海辰地產的預售許可證上看到，准予預售的樓盤包括1號、3號、4號、5號、6號樓。

　　記者瞭解到，深圳規劃局最初頒發的原始設計規劃許可證規劃為9層，但奇怪的是在2002年7～8月審批下來的“四證”中已變更為12層，至2003年3月樓盤封頂時已實際建到17層(而此時的規劃已變更為15層)，直到2003年7月25日，規劃局的17層規劃變更才批下來。

　　深圳房地產資深人士孟家慶對記者表示：“一些公司為了多銷售房產，(多半)採取先建設後辦手續的操作手法。”

　　“這明顯的是‘先斬後奏’，給政府部門‘下套’，哪有先蓋好房子再去辦規劃許可證的道理。”3號樓業主張書軒對此也有些不解。

　　“由於小區的高層地基均按12層打樁，現在卻建17層，這樣的承重必然導致房子的承重壽命存在安全隱患。”一位從事建築工程質量行業的人士分析，“靠近山坡傾斜度超過35%的社區不適合建超過9層以上的樓盤。”

　　在房產銷售上，仙桐御景2003年4月12日開盤銷售，半年內已銷售完畢，售房658套，但海辰地產拿到的預售許可證標明，核定預售住宅320套房，每平方米6500元，其超額出售的338套房未辦理任何預售手續。

　　“未辦理預售手續的就是非法的，就沒有房產證，但開發商在銷售的時候並不會告訴你，所以仙桐御景才會有那麼多業主告開發商的糾紛。”仙桐御景家園業主委員會陳爾明統計，“現在70%的業主入住兩年多，還沒有房產證。”

　　海辰地產的規劃許可證標明，原規劃為小區的老年活動中心和文化活動站，位於小區瑞景軒2層，共355平方米的場所。但記者在仙桐御景社區現場看到，瑞景軒2層並沒有公共活動場所，裏面現在已全部變成了住宅。

　　而據仙桐御景社區業主介紹，這是海辰地產私下將該場所建成商品房，並全部出售，按355平方米計算，6500元/平方米共獲得款項230萬元。“

　　“到目前為止，小區有148戶業主至今未收到海辰地產開具的購房發票，其間業主多次向開發商索要發票均遭拒絕，按稅率計算，海辰地產因此少交稅款約2000萬元。”陳爾明對《第一財經日報》表示。

　　遭遇法律瓶頸

　　11月27日早上9點，深圳市羅湖區仙桐御景社區業主委員會主任陳爾明、業委會成員李斌、張書軒等，再次和所在社區的“老管家”辰新物業站在了深圳市中級人民法院審判庭裏。

　　此前，羅湖區人民法院一審認為，仙桐御景業主委員會不具備訟訴主體資格，駁回了上訴。陳爾明等不服，採集了更多的證據後，再次和辰新物業對簿公堂。而記者在旁聽席聽到，辰新物業的代理律師所陳述的理由依然是：“仙桐御景業主委員會不具備訴訟主體資格，不是本案的合格主體。”

　　根據目前法律、法規的規定，業主委員會屬於合法的民事主體，其組織性質和業務宗旨是代表和維護建築物全體業主的公共利益。但這一具有民事主體資格的組織是否具有民事訴訟主體資格，在深圳卻缺乏法律實踐支持。而據有關資料顯示，業主委員會作為法律主體參與民事訴訟在北京、上海已有多起案例。

　　一年前，深圳市中級人民法院的一紙裁定幾乎成了南天一花園依法維權路上難以逾越的鴻溝；事隔一年之後，廣東省高級人民法院的終審裁定則宣告，在業委會與開發商、物業公司民事糾紛案中，業委會並非訴訟無門。廣東省高級人民法院最近裁定深圳一小區業委會可作為民事訴訟主體起訴開發商和物業公司。

　　“有此先例，仙桐御景社區業主委員會和辰新物業的官司我們就有希望，二審不行，我們將繼續上訴。”陳爾明對記者表示。