從今年1月到10月底，上海住宅新盤的上市總量比成交總量少了將近400萬平方米。經歷了去年一年住宅供大於求的局面後，上海住宅市場供求關係很快出現了逆轉。

　　與過去幾年不同的是，這種“供不應求”並不意味着上海市場的銷售火爆，而是開發商的保守行為所致。

　　住宅供不應求？

　　據上海中原地產監測上海房地產交易中心的住宅交易統計數據顯示，今年1月-10月，上海住宅成交套數為153783套，成交面積為1749.0477萬平方米。與此同時，上海新增住宅總量為1347.2659萬平方米。兩者相比較，上海住宅新盤供應量比成交總量整整相差23%，供應缺口達到400萬平方米，差距巨大。

　　上海住宅供求關係的這種轉變如此之快讓人驚訝。2005年上海住宅新增供應面積為2579萬平方米，銷售面積為1995萬平方米，供求比例為1∶0.77，這是上海自1999年以來第一次出現供大於求的局面。

　　按照今年7月份“上海房地產發展形勢分析及對策研究”課題組發佈的“促進上海房地產平穩健康發展的建議”研究報告，上海這種供大於求的局面將會至少維持3年，供求比例保持在1∶0.72左右。

　　對於如此巨大的供應缺口，滬上一些業內人士顯得有些不以為然。房地產評論人士顧海波表示，目前的供應情況只是一個表面現象。

　　捂盤導致供應“下降”

　　實際上，真正上市量和達到預售標準樓盤之間存在着較大的差距。

　　從統計數據可以看出，從2006年1月至今，上海每個月獲批的預售住宅總量明顯少於申請的預售登記量。舉例來說，今年1月份的預售登記量為154萬平方米，而批准預售量為69.81萬平方米。

　　這種現象幾乎一直貫穿今年全年。業內人士表示，為了控制房地產上市節奏，地方政府對部分樓盤(尤其是高檔樓盤)的上市預售審批明顯嚴格，部分樓盤預售被推後。與此同時，開發商也有意識地放慢了推盤步伐。從統計數據可以看到，開發商新申請預售的量也比去年有所減少。

　　“開發商必須積累客戶至少在半年才會真正開盤，以期達到相對理想的銷售情況。”同策地產研展部副主任吳庭光表示。吳庭光透露，很多開發商雖然今年推出一些樓盤，但這類推盤都是試探性質的。

　　業內人士還表示，開發商目前對於推盤的熱情不大，原因在於，一些大盤很難定價。換句話來說，上市量的減少並非是“無房可賣”，而是“有房不願賣”。

　　據悉，目前每個區都有相當一部分已經竣工但尚未上市的存量住宅。業內人士估計，今年樓盤的竣工總量應該在2500萬～3000萬平方米，也就是說，其實際供應量遠遠超過住宅成交。

　　多數樓盤價格仍高於年初

　　到目前為止，上海一手住宅市場仍呈現出一種非常令人難以理解的矛盾狀況：一方面是每一月的新盤上市量遠遠低於成交量；另一方面卻是住宅成交均價的明顯下降。此前，“供求關係”被眾多業內人士當作解釋房價起伏的最根本原因，而如今，這一理論似乎開始動搖。

　　10月份，上海一手住宅成交均價為7616元/平方米。中原地產的統計數據顯示，今年1月-10月份，上海住宅交易均價為8120元/平方米，從這個數據來看，上海住宅的平均價格正呈現非常明顯的下跌趨勢。但是，在很多市民眼裏，這種數據的下跌似乎無法從市場中找到依據。

　　在網上，有人羅列出一份樓盤今年1月份房價與現房價的對比表。這份根據上海權威的房地產交易週刊《上海樓市》的統計價格數據顯示，上海大多數樓盤中，目前的房價明顯高於今年年初，大部分樓盤的價格至少上漲10%～15%。

　　“這是因為上海房價在今年1月-4月份及其之後出現了一個轉折。”一名開發商表示，“今年年初至4月份，上海房價上漲速度迅猛，漲幅一度超過20%，而隨後的宏觀調控的確使得房價有所回落，但是，其下降的幅度並沒有達到當時上漲的幅度而已。”