近期，某知名開發商所開發的物流園區進入深度開發階段。繼9月完成了部分倉儲工程建設後，進入10月，該物流園區已經開始了商住區的開發。而根據該物流園區規劃顧問透露，這個物流園區總規劃面積約130萬平方米，而其中，屬於物流商貿的規劃面積不到一半。其餘基本為商住區及定位為多元化服務區的功能區。但是“所謂的多功能服務區，其實會以園林、會所等多種生活配套為主，也有酒店，儼然一個大型住宅小區”。這些商住區，出售對象主要是物流園區周邊的大型企業的員工，售價可能在4000元/平方米左右。而在兩年多前拿地時，這裏的工業用地地價大致只是10萬元/畝左右，地價相當於150元/平方米左右。
工業圈地獲利頗豐
其實這只是工業園區圈地的一個縮影。廣州有知名開發商的分公司開發部負責人透露，早在“8·31”大限前，由於土地出讓市場尚未如目前嚴格，不少工業用地通過協議轉讓後，再申請改變規劃。在通過後補交一些地價便可以建設住宅，因而獲利甚豐。如廣州東部某盤，原為工業用地，10年前買下時地價便宜，轉變為居住性質後，補交了地價約為300元/平方米左右，其後隨着市政配套成熟，這裏的房價從4000元/平方米左右一路上升到7000元/平方米。開發商僅這個盤已經賺取了可觀利潤。
除了開發商外，一些企業也因為工業用地轉商用而獲利。如2005年6月，廣州規劃局發佈廣鋼所處地芳村區規劃方案，廣鋼所處地區將從生產用地向生活用地轉化。廣鋼股份(2.55,-0.04,-1.54%)(600894.SH)在這一區片擁有138萬平方米土地41年的使用年限。2004年末，該項資產反映在無形資產科目裏的餘額是5092萬元，從市場化角度保守估算，每平方米4000元，廣鋼138萬平方米的土地總價值在50億元左右。所以，目前市場普遍預計廣鋼股份的搬遷將給上市公司帶來10億~20億元的潛在收益。
而在深圳的一些工業區，由於有政策支持，開發商甚至能不花分文直接轉地。如深圳市寶安區正在進行的舊城改造，就涉及到廠房改住宅的項目，如果容積率在4.0以下，將免收地價，即開發商不用再支付多餘價款就可直接轉地。陳先生是深圳一家開發商的開發部人員，該開發商在2002年寶安區獲得三塊工業用地，其中一個工業園以200元/平方米獲得。而如今這裏的工業用地地價已超過400元/平方米。若通過規劃審批後，無須補繳地價就能改變用地性質，則開發商不但可省下5000餘萬元的補交地價，還能獲得可觀的土地增值利潤。
目前工業用地難改規劃
但是不少開發商的開發部表示，現在要把工業用地改為住宅用地，困難程度很高。如2005年廣州拍出的某地王，原來並非住宅用地，後有開發商看中這塊用地，託了不少關係才把用地性質改為居住，但是由於改變性質之後，需要重新招拍掛，而進入公開出讓市場後，該地塊在拍賣時價格一路走高，該開發商最終不得不把地塊拱手讓人。
而在市中心區，目前開始在土地二級中介市場上陸續出現大面積工業及商貿旅遊用地，少則數萬平方米，多則上百萬平方米的建築面積讓不少開發商大流口水，卻因為目前對市中心的規劃把關嚴格，難以隨意更改用地性質而告吹。一些土地中介表示，番禺飛龍世界與天河世界大觀就是明顯例子，雖然這些地塊風景優美，產權尚算清晰，而且規模夠大，卻由於名聲在外，難以隨意更改規劃，因而總是一再流拍。
不過，廣州還有一些開發商已經把目光投向瞭如東莞等地，某集團在東莞麻涌鎮的3000畝鋼鐵物流基地已經動工，記者從麻涌鎮鎮政府外經貿辦瞭解到，該鎮有碼頭岸線的工業用地價格為8萬／畝，不帶岸線的為6萬／畝，而且當地有一些與政府關係較深的人，還表示可以代辦工業用地轉住宅用地的手續。