漢斯公司創立於1957年，總部設在美國得克薩斯州休斯敦市，僱員4000多人。資本金總額超過千億美元。

　　在美國90個城市，漢斯已開發建造的項目達700餘個，總建築面積2400萬平方米，在境外16個國家有100餘個房地產項目，總建築面積近400萬平方米。按照開發面積算，漢斯應為全球最大的房地產開發建造商。

　　漢斯公司進入中國已經有8年時間，迄今為止，漢斯在中國只做了3個項目，包括高檔住宅“公園大道”、“萬國公寓”和收購的精品寫字樓“盛世大廈”，這三個項目都集中在北京。

　　記者瞭解到，城投之所以選擇與漢斯合作，是因為這家美國公司先進的開發理念。和國內眾多的開發商不同，美國這家公司的建築更加實用也更加人性化，對於內部空間的設計要求近乎苛刻，與此同時，開發商具有一定的中國開發經驗。縱觀國內的外資開發商公司，如果排除港臺以及新加坡企業，漢斯幾乎是“唯一的選擇”。

　　當業內目光再次因為新江灣城C2地塊的轉讓而聚集的時候，新江灣城另一箇中心地塊C5日前完成股權轉讓。世界最大的地產開發商之一，美國漢斯公司以資本金超過投資額50%的代價入主新江灣城C5地塊。也是歐美公司首次以房地產開發公司身份介入上海房地產業地塊項目。

　　新江灣城C5地塊不日就將迎來自己的新主人，大型房產開發巨頭美國漢斯有限合夥公司(HinesInterestsLimitedPartnership，下稱“漢斯”)。未來，這個位於新江灣城最中心的地塊將成為城內的地產標杆。

　　而新江灣城引來這位實力巨頭的過程可謂曠日持久。

　　樹立標杆

　　2005年初，上海城投旗下企業成立上海城投悅城置業有限公司，註冊資金1億元，而之後公司注入的資產就是C5地塊。

　　C5地塊位於新江灣城核心位置，項目三分之一是為整個城區做包含商業、消防、郵電等的配套。尤其是商業，在目前新江灣城沒有入住人口的情況下，C5項目先行建設並且作為配套物業長期持有，投資回報時間相當長，業界開發商普遍不是很積極，作為新江灣城城區的開發商來說城投希望能夠盡最大努力將這個地塊開發好。也就是說，這個地塊被期望能夠成為新江灣城內的標竿性項目。於是，悅城公司成立後，就開始在全球範圍內搜索資金上有實力開發上有理念，社區商業運營上有經驗的公司。而此時，美國漢斯也正在尋找進入上海市場的機會。

　　尋求合作

　　今年3月底，城投公司通過資產評估網對C5地塊資產進行評估，為後期出讓做準備。2006年6月，上海產權交易所網站上悄然出現了一則“上海城投悅城置業有限公司增資擴股引進戰略投資新股東”的信息，編號06360002。希望能夠以公司70%的股份引入一名戰略投資者，共同開發新江灣城C5地塊。

　　公示階段，有不下二三十個諮詢電話，也有香港、溫州以及一家投資基金有意向。令城投方面感到幸運的是，通過公開招標，漢斯最終競得了這個項目。最後項目股份的資產轉讓成交價格為17.1億元。按照這一價格計算，項目股份合作摺合土地價格大約在603萬元/畝，略高於上海珠江投資當年獲得的C1地塊。這個價格和當初城投希望中的資產出讓每畝單價不能低於C1水平正好相符。

　　限外波折

　　2006年7月，正當雙方完成項目產權交易，準備進入後期階段時，交易再生波折。7月底，六部委聯合會籤的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，大規模嚴格了外資投資國內房地產市場的准入條件。該文件規定，外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元的，註冊資本金不得低於投資總額的50%。

　　這份被稱為171號文的“意見”使得交易不得不停頓。為了取得政策規定的投資條件，漢斯方面必須重新調配資本金。重新進行產權交易。一直到今年9月份，經過外資外管等相關部門審核之後，漢斯重新注入新資本金，使得資本金總額達到了50%，雙方在此基礎上籤訂了增資擴股協議。

　　經過近一年的運作，新江灣城的首個外資介入合作項目正式達成。早報記者獲悉，公司性質實現中外合資的變更之後，項目就將正式啓動。

　　C5：新江灣城的標

　　新江灣城原為空軍江灣機場，1994年7月江灣機場正式關閉。它位於上海市東北部，東起閘殷路、南至政立路、西達逸仙路、北抵軍工路，規劃面積9.45平方公里，其中由城投總公司實施綜合開發的約6平方公里，由部隊進行開發的約2.6平方公里。這個地塊被稱為上海市中心最後一塊大面積的淨地。

　　新江灣城的總體規劃是由美國著名的約翰遜斐恩規劃公司規劃設計，分為濱江休閒帶、復旦江灣新校區、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識商務6大板塊。

　　新江灣城C5地塊項目位於新江灣城核心位置，東至政和路，西至淞滬路，南至殷行路，北至國秀路。總佔地面積為251776平方米。

　　根據規劃，C5地塊總建築面積不超過467881平方米(其中地上建築面積356997平方米，地下建築面積110884平方米)，包括兩個住宅地塊以及兩個綜合地塊。其中住宅1地塊總建築面積173850平方米；住宅2地塊總建築面積94163平方米；兩個商業地塊規劃內容包括酒店、辦公樓等商業項目。C5地塊位於新江灣城核心地帶，為了能夠提高整個新江灣城的品質，城投方面一直希望能夠把這個項目樹立成新江灣城的一個標杆項目。

　　滬上房產商緊盯不放杆

　　新江灣城永遠是上海房地產市場的注意力聚焦的地方。

　　今年年初，新江灣城出讓第一幅住宅地塊時，幾十家企業購買了標書，最後入圍競價的就只有中國海外、嘉德房產、瑞安房地產、招商地產(17.92，-0.08，-0.44%)、珠江投資、古北集團6家，珠江投資最後以近16億價格拿下C1地塊，創下當時住宅用地出讓天價。

　　而此次計劃出讓的C2地塊，則再次吸引了包括凱德置地、金地集團(10.4，-0.05，-0.48%)、萬科地產、上海古北集團、華潤集團、新鴻基地產、仁恆集團、保利集團、中海地產、東方海外、招商局地產等30餘家公司參與，而地塊出讓價格也被預期將創新高。

　　目前出讓的C5地塊，探索一種股權轉讓的新形式，這種模式似乎是一種試驗性的土地出讓模式，在此之前，城投還沒有對其他地塊進行類似運作。業內人士認為，城投利用項目轉讓方式促進新江灣城土地出讓有利於該地區的整體開發。

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　　◇觀點

　　終於不是投資基金

　　早報記者劉秀浩

　　新江灣城開發是美國漢斯進入上海的首個大型綜合性住宅項目，歐美公司以房地產開發公司身份介入上海房地產開發在此之前相當罕見。

　　漢斯進入上海之前，上海外資房地產開發商全部來自亞洲地區，包括香港各大地產巨頭，新加坡的凱德置地，印尼三林等，但是歐美資本進入上海房地產市場的方式卻只有一個：風險投資基金買樓。

　　過去幾年時間裏，包括摩根士丹利、ING、麥格理、花旗集團等多家公司相繼進入上海市場，其中摩根士丹利在上海已經投資了多個物業，類型包括酒店式公寓、商鋪以及寫字樓。這些投資基金的性質基本上是風險投資，投資方式大多為整體收購，基金追求高額的回報，短期的盈利能力以及非常迅速的退出機制，而麥格理雖然參與一定的開發項目，但其本身並非房地產開發公司，依然需要有內地公司合作，房產開發質量並不能保證。

　　美國漢斯作為一個有悠久房地產開發以及管理歷史的開發公司進入，在上海來說還是首次，由於其背後的資本包括美國養老基金等，被認為是相當安全的投資公司。

　　事實上，新江灣城項目並不是漢斯在上海的首個項目，漢斯在上海的試水也是從商業項目開始。今年年初，漢斯集團與HotelPropertiesLimited合資，共同開發一度停工的陸家嘴(7.68，-0.04，-0.52%)的21世紀大廈，這個商業項目包括190間客房的四季酒店、60間客房的四季公寓和51000平方米的甲級寫字樓。

　　業內人士表示，從7月底出臺的限制外資政策以及國內一系列的限制外資併購等規定來看，政府並不鼓勵境外資本短期投機性的投資國內項目，而是希望外資能夠在國內進行長期的投資。