毫無疑問，房地產的眼前問題是結構問題。第二輪宏觀調控也是為解決這個問題而去。但是，如果認為嚴格執行調控政策就可以徹底改善房地產產品結構將會使問題過於簡單化。中國社科院經濟研究所研究員汪利娜認為，住宅產品有相當比例的非市場化成分。一招鮮並不能解決房地產市場的所有問題。

　　經濟觀察報：很多人擔心“90平米、70%”的規定的實際效果，對此您怎麼看？

　　汪利娜：住宅是什麼樣的戶型結構，應該多大的面積，政府有個規劃，可能便於優化我們的市場結構，便於提高土地及其它資源的利用效率，這個思路是好的。但我們不能僅盯着新建的商品房。因為從廣義上講，一個住宅市場的結構是多方面的，包括新建房，存量房，出售的房屋，出租的房屋。如果現階段對整個100多億城鎮住宅的存量結構不清楚。對新建房限個90，可能就過於簡單化。因為我們不知道存量，所以我一直向建設部建議搞一個全國性的住房普查。

　　第二個問題是政府引導市場優化結構，應該以什麼樣的方式？行政上的規劃也是必要的，但是我想可能更多的應該是一些經濟上的手段，譬如說信貸、稅收、用地政策。去引導開發商搞一些中小戶型的住房。

　　經濟觀察報：如果嚴格執行是不是就一定會有好的效果？

　　汪利娜：現在限制90、70主要是針對開發商的，但是我們國家住宅市場還存在大量的非市場化的住房。如果看一下統計年鑑，城鎮住宅，從投資來看，房地產開發商提供的住宅投資只佔60%左右。還有大量住宅投資是非市場化住房供給。從竣工面積來看，商品房可能只佔整個竣工面積比重的30%-40%。那對非市場化的住宅供給，是不是也應該限制90、70呢？所以緊接着國六條之後，相關部門出臺限制集資建房。

　　現階段有一些特殊的行業，因為以前佔有大量的土地資源，是以非市場化的途徑獲得土地。把以前劃撥的土地輕而易舉地劃撥為職工住房用地，那成本肯定很低了，可以建大房子。如果不注意非市場化住房市場的限制，那可能會在市場上形成一種扭曲。一方面，在限制商業性的住房；另一方面又在容忍非市場化的住房供給高檔化，泛福利這樣的一些現象。

　　經濟觀察報：90平米的規定看起來是為了保障更多的人擁有住房，這是否是住宅保障制度的核心所在？

　　汪利娜：優化結構，政府應該加強住房保障職能。政府的職能就是市場缺什麼，我們補什麼。現階段，我們市場上缺的就是可支付住房，特別是面對中低收入的低價位、小戶型的這樣的住宅。那麼政府的經濟適用房，廉租房就應該彌補這樣的市場缺陷。

　　我覺得政府提出的經濟適用房在90平米以下，這個標準還是偏高，經濟適用房就是不應該超過60平米。三室都不超過80平米，政府的住房是滿足中低收入的住房，但這種保障也不是一種泛福利，因為經濟發展水平在這。

　　經濟觀察報：10年對房地產市場的看法好像都集中在房價上？

　　汪利娜：大家都緊盯着房價來看，一會兒說過熱一會兒說過高了。但我一直在想，中國正處於經濟高速發展的階段，和成熟的房地產市場不一樣。各個國家先經歷城市化。80年代又在經歷全球化，但中國的全球化和城市化是同時展開的。中國的房地產市場有轉型期的特殊性，就是戶籍制度的鬆動，對外開發，收入增長，消費的升級等多種因素使得需求在短時間內急劇地釋放。因為真正的房地產熱是從2000年開始的。1997、1998年，雖然也有房地產投資熱，但沒有消費熱，價格沒有上漲。這一輪是投資和價格，量價上漲是同步的。

　　大家光盯着價格波動。實際上是和深層次的制度因素有關的，譬如土地制度，到現在也沒有完成市場化的改革。沒有土地的因素，房價不會漲那麼高。土地環節不僅影響了開發成本，也影響了老百姓的預期。看今天拍了每平米4000，明天拍5000，有的地塊拍了好幾億。老百姓是什麼想法？“再不買，土地短缺卻不會增加的。”預期改變，需求的短時期釋放，肯定會影響價格。