對於房價及房價走勢這一客觀事物的預測，固然其中要包含對風險事件、時間和概率等因素的囊括，但畢竟數量分析僅僅是經濟研究的一部分，而真正體現學者智慧的則是可以用計量模型檢驗的經濟學直覺。

　　在國內地房地產發展問題上，謝國忠是為數不多能給人以啓發的經濟學家。謝國忠有關內地房地產泡沫和上海樓市的觀點，在內地引發了很多討論，但這些討論大多數與謝國忠的觀點並不在一個水平層面上。

　　當社會公眾最需要經濟學家以他們的良知和專業為社會服務的時候，無可諱言的事實是，國內並無甚多的經濟學家能勇敢地站出來稟義直言，他們不僅徒增了此項整個社會的交易成本，也徒經(錯過)了這段歷史。

　　曾作為大摩“大牌”的謝國忠，日前揖別了大摩。但是，關於房地產泡沫的爭論仍在熱烈地進行中。

　　資金溢過需求

　　自從2002年年初以來，亞洲的中央銀行所持有的自由兌換外匯儲備翻了一番，達到了2.2萬億美元。中國的基礎貨幣投放迅速增加，從而使房地產價格處於螺旋式上升狀態，也創造了巨大的房地產泡沫。

　　在這個判斷出現此前不久，美國《紐約時報》也發表文章，報道中國主要大城市中出現的房屋空置率居高不下的狀況。《紐約時報》稱，在上海，有五分之一的高樓是沒有人住的。更讓美國記者不能理解的是，在上海和北京等大城市，中國人承受着跟美國一樣高的房價，雖然中國目前的人均收入只有美國的四十分之一。

　　房地產的供給將嚴重超過需求。新房屋的供給量在以每年20-30%的速度增長着。而國人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長。因此，為了滿足對房地產的需求，儲蓄所佔家庭財富的份額將不得不下降。伴隨着存款增長率的放慢，銀行用於抵押貸款或者對房地產開發項目的貸款資金將會隨之減少。在一定程度上，房地產行業將面臨資金不足的問題。因為房地產項目開發的時間大約需要三年，市場對供給過量的反應將會有一個時滯。當家庭需求隨着儲蓄份額的減少而放慢的時候，供給卻在持續上漲。這兩者的結合將導致房地產價格進入低迷時期。

　　有鑑於此，結論即出：由於中國未能及時提高利率以抑制房地產市場的投機之風，房地產市場的泡沫已經形成並且超出了政府有形之手可以調控的範圍。房地產價格將在參與者普遍受益的幻覺中不斷上升，直到後續資金無以為繼時市場突然發生反轉。

　　固然，利率低下、游資氾濫、樓價上漲是一個全球現象，但誠如一位學者所言，問題是目前國內的樓市尚未形成真正的梯級消費結構，實際購買能力可能也被高估。前幾年的買房熱中，國家和企業給予了大量的補貼，因此購買力被一次性地拔高，過去幾十年被壓抑的需求也出現一次性的釋放。對於樓市而言，真正的考驗是城市居民自有住房率大幅提高後，今後幾年能否維持一個源源不斷的、梯級型的本地購買力。

　　挾持GDP不歸

　　相關權威資料顯示：目前情況下，房地產投資已經佔到了全社會固定資產投資的相當高的比例，在一些房地產投資旺盛的大城市，這一數字已經達到55%以上，成為拉動當地GDP增長的主要動力，而從土地出讓中獲取的收益也是各地政府最主要的財政來源。中國社科院一位學者直言：房地產已經成為挾持中國經濟和地方經濟的力量，迫使更多的社會資源投入到房地產業中，使其規模走上一條不斷膨脹、擴張的不歸路。

　　泡沫肯定將膨脹至破嗎？出口下降定將引起國內房地產市場泡沫的全面破滅，一旦產能過剩將會導致固定投資下降，在其他板塊沒有追上的同時，中國經濟增長將會放緩。

　　中國的產能過剩在鋼鐵和水泥行業表現得最為明顯，而房地產業正是使用和消化這兩種產品的最主要領域，可與此同時，房地產業在部分地區已經出現的泡沫又讓這種拉動作用變得危險，謝國忠認為，“如果以這樣的一個泡沫來支持經濟增長，不可避免地又會造出另一批壞賬”。

　　工業化和城鎮化在推進着，據《中國農業統計資料》計算，2001年每天大約消失76個村落，2002年大約為每天消失40個村落，2003年大約為每天消失43個村落。平均測算，近三年來，每天平均大約有53個村落從中國大地上結束了它的生命。在城市，由於房價飆升與房地產公司的低稅貢獻帶來的行業持續暴利，刺激着資本狂奔房地產行業。大量圈地本來就是房地產公司的祕密贏利武器。

　　從這幾年房地產市場的情況來說，哪家企業能進入房地產市場，並不在於這家企業的實力(如財力、人力、企業的競爭力等)，而在於這家企業能否拿到土地。在土地沒有市場化而協議轉讓之前，企業拿到土地的能力就在於企業與政府權力的遠近，就在於如何用金錢與政府權力進行交易。對此謝國忠早就斷言：“土地政策”將成為政府調控的最大障礙。

　　樹倒方好丈量

　　以上凡此種種的判斷以及翔實的理據鋪陳，大多出自謝國忠之口，已經和行將被客觀印證的事實，也將順勢驗證。

　　或許，正因為謝國忠本人受惠於獨特的機緣，使之得以脫胎於中國的草根階層進而又脫穎而出，成為全球知名的金融人士，使得他深知真話對於社會的重要性。俗語道：樹倒方好丈量，謝國忠此番作別大摩之際，或許正是我們仔細評品謝國忠之時。

　　但願，此番房地產市場的宏觀調控，能為房地產的真正市場化騰出空間。

　　最好的學校在長者腳下

　　相關資料顯示，理工背景的謝國忠熱衷於研究歷史，許多經濟現象都從歷史與社會發展的背景去分析，所以，往往也提出與市場看法不盡相同的觀點。

　　謝國忠自己認為他之所以多次預言正確，最重要的三元素是“理性、風險、歷史觀”。謝國忠認為，成功的人一定是理性的人，搞金融的人一定要理性，不從感性出發。另外，他習慣觀察與分析時都先從負面或風險的角度切入，唯有先認知風險，進而掌控風險，才能累積財富。

　　據信，謝國忠曾經大量閱讀了中西方古代與近代歷史名著、傳記，分析經濟問題時都是先從國情出發，充分考慮歷史、文化等因素對經濟影響的結果。他認為，只有瞭解一個國家的歷史、傳統與文化，才能深切掌握一國經濟面臨的危機與可能的轉機，因為任何事物的發展絕對跟人的動機有關。謝國忠的投資分析之所以在外資圈中獨樹一幟，是由於他拉大了歷史的縱深。