深圳二手房步入理性軌道價格處於合理範圍，成交數量穩步回升，買賣雙方走向均勢
關注二手房，對於深圳的房地產市場以及準備買房置業投資的人來說，具有越來越重要的意義。去年10月初，本報不惜篇幅，對深圳的二手房市場進行了重點關注。整整一年過去，深圳的二手房市場又發生了怎麼樣的變化？
自2002年開始，深圳二手房交易面積突飛猛進，交易量連續3年保持了35%以上的增長速度。到去年底，深圳二手房交易面積達到686萬平方米，與一手房的成交量比達到0.8比1。今年第一季度，深圳二手房與新房的交易比例破天荒地平起平坐，達到了1比1。
深圳各大地產中介傳來的信息顯示，儘管6月份房產新政頒佈後的一兩個月，深圳的二手房交易量出現了不同程度的下滑，但是，到了7月底8月初，交易量開始明顯回升。
——2005年10月10日深圳商報報道
今年上半年，我市二手房交易面積為383.79萬平方米，比去年同期增長32.44%，與新房交易面積的比例為1.05比1,二手房成交套數與一手房比例為1.11比1。二手房均價同比上漲76%。此外，二手房交易依然以特區內為主，特區內二手房交易面積佔全市總交易面積的70.77%。另一方面，上半年新房供應量有所減少，客觀上也造成了新房交易量低於二手房。二手房交易量首次超新房。——深圳房地產研究中心：2006年上半年深圳市房地產市場發展報告
自今年上半年國家連續公佈宏觀調控政策之後，其政策效應通過新房市場上的觀望氣氛在二手房市場上得到了最直接的反映。
二手房價先跌後穩
有關人士表示，連續多年的價量高速增長，對房地產行業來說也許並非完全是一件好事。從今年“五一”黃金週深圳二手房市場成交狀況來看，成交面積比去年同期下降12.5%，比4月的1日至7日下降52.3%。價格方面，二手房市場成交均價仍然延續了4月的洶湧漲勢，比上月上漲12.6%，同比上升35.4%。這種成交量下跌、成交價格上漲的情況當時在一手市場交易中也已出現，業內人士認為，量跌價漲的情況隱藏着樓市風險。
到今年7月，深圳二手房價格出現近幾年來的首次下跌。該月份的二手房均價為每平方米8682元，比今年6月下跌了2%。
與此同時，深圳房地產信息網根據其二手房欄目數據庫的大量數據整理而成的月度報告顯示，7月份深圳全市的二手房掛牌房源均價為每平方米8145元，較上月微跌1.4%。豪宅較多的福田和南山，二手房價格較上月分別下跌1.1%和2.0%，寶安中心區二手房在7月跌幅比較大，為3.5%，成為寶安各片區中跌幅最大的片區。報告分析認為，雖然跌幅不大，但說明政策的作用初現，部分賣家妥協套現。
到了8月，中原地產公佈一份根據其成交數據而整理的一份市場月評報告顯示，8月份深圳二手房市場成交量小幅回升，住宅成交面積為54.8萬平方米，比7月份增加10%。但全市二手住宅成交均價為每平方米8283元，比7月份下降4.6%。報告顯示，8月羅湖、南山、鹽田、龍崗二手房成交價均呈下跌趨勢，分別比上月下跌17.9%、0.4%、1.8%、3.3%。福田小漲1.1%，寶安上漲6.8%。
8月28日，央視二套新聞播報了深圳二手房5年來首次量價雙跌的消息，下跌幅度達兩成。新聞中援引一份某地產研究機構的報告說，最新數據顯示，8月上旬，深圳全市二手房成交均價為每平方米7001.4元，價格比7月上旬跌兩成，同時交易量也下降，並指出“這是近5年來深圳首次披露二手房價量雙雙下跌”。到9月，成交量持平，價格開始小幅回穩。有關人士表示，深圳二手房市場的變化，反映了深圳房地產市場上的供需特徵，也標誌着深圳的二手房市場開始率先步入理性發展的軌道。買賣雙方地位變化
業內人士表示，連續兩個月的下跌行情使得強勢的供應越來越鬆動，雖然價格上沒有表現出大幅的下跌，但其實賣方的議價空間較新政之前大了。可以說，在現在的形勢下，買方與賣方的角色與地位正在悄然發生變化，這種變化也正體現着市場正開始朝着一種理性的軌道發展。
其實市場最近的表現已經比較明朗了。地產中介和各大二手房交易網的信息顯示，近幾個月的掛牌價均在往下走，給了買房者更多的空間，也讓市場有了一絲喘息的機會。
以中心區為例，該片區是深圳房價較為堅挺的片區。記者在網上發現，8月份，中心區內的多處二手房樓盤都有價格下調的現象。以知名樓盤黃埔雅苑(查看地圖)為例，該樓盤一套133平方米的房源掛牌銷售信息，單價為每平方米13383元，總價格為178萬元。掛牌信息中標明：“本樓盤上月掛牌參考價16056元／平方米，本套房源單價比本樓盤上月掛牌參考價低2672.54元／平方米。”中海華庭(查看地圖)一套87平方米的兩室兩廳，單價每平方米13218元，總價115萬元。該掛牌信息旁同時也附說明：“本樓盤上月掛牌參考價14088元／平方米，本套房源單價比本樓盤上月掛牌參考價低869.61元／平方米。”這種價格下調現象在中心區片區內的深業花園(查看地圖)、中海華庭、中銀花園、黃埔雅苑都有出現。
專家表示，供需雙方開始走向均勢，正是市場走向成熟和理性的一種表現。
成交進入平等狀態
進入9月，市場開始步入平穩。
中原地產深港研究中心日前公佈的9月份研究報告認為，進入新政後的第4個月，政策及其執行都相對明朗，二手房市場已經變得較為理性，既沒有新政前一鬨而上的追漲心理，也沒有新政後買賣雙方僵持不下的緊張氣氛，買賣雙方心態較為平和，成交大都在平等的狀態下進行。
報告顯示，9月上半月成交量基本與8月同期持平。在政策已經明朗的情況下，9月成交量本應比上月同期有一定的增加，但事實上卻並無增長，新政後市場成交量的回升被壓制。福田和羅湖是受影響最大的兩個區，9月上半月羅湖成交量同比下降了兩成，福田也減少了一成。這兩個區是受房價下跌影響最大的區域，政策敏感性很強，這主要是因為羅湖、福田是香港人買房投資的主要區域，而香港人是對信息反應最快的羣體。
價格方面，9月上半月全市二手房成交均價為8428元／平方米，比8月份上漲1.8%，整體上來看，價格穩中有升。六大行政區中，除龍崗因為幾個高價大盤成交活躍帶動均價提升了11.2%外，其他五區的價格都比較平穩，新政後均價的漲幅已經明顯回落，政府用調控來平穩房價的效果已經體現出來。
這份報告認為，綜合來看，深圳的二手房市場已經度過了新政前後的動盪時期，買賣雙方恢復了理性，價格漲幅也已經處於一個比較合理的範圍內，成交量也穩步回升，整個二手房市場處於一個健康發展的態勢之中。