土地儲備減少、中心城區回報更高
在8月31日土地拍賣會上，一向在近郊開發大項目的碧桂園參與了珠江新城B1-6地塊的爭奪；而祈福集團也參與此次海珠區昌崗中路164號地塊的競投。今年8月中旬，雅居樂集團成功拿下珠江新城的B1-7地塊。這些一直在外圍開發大型商住項目的發展商，如今已開始緊盯城中心地塊了。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，土地儲備減少、中心城區房地產開發的回報更高，是一向在外圍發展的大開發商紛紛選擇“進城”的主要原因。有業內人士表示，包括祈福集團等，外圍大開發商“進城”幾乎都選擇了珠江新城，有可能是向加重商業地產比例、商住同步轉型的開始。
50%以上利潤吸引外圍開發商
趙卓文說，從國內開發商來看，除了萬科土地儲備還能開發10年以外，其餘多數開發商都只能開發幾年時間，經過將近10年時間的發展，像碧桂園、祈福集團這樣的開發商原先的土地儲備已經基本開發完畢，而想要像過去一樣大量儲備土地幾乎不可能，其發展戰略必須發生改變，必須“進城”找一些相對較小的地塊，才能讓企業持續發展。
中立地產招國泉認為，珠江新城等中心城區利潤高，也是吸引外圍開發商“進城”的原因。趙卓文表示，即使是拍賣地，城區中心項目的開發利潤也非常高。例如珠江新城的地價最高就4000多元/平方米，如果算上土建、裝修等的成本，也就8000元/平方米左右，而目前珠江新城寫字樓的價格多數在1.2萬-1.3萬元/平方米之間，也就是說其利潤至少在50%以上，對於外圍大開發商來說，這樣的利潤無疑具有非常大的吸引力。即使開發商採取長期經營的模式，珠江新城寫字樓租金水平也能達到100元-120元/平方米/月的水平，回報也非常理想。
“進城”是轉型的開始？
今年4月份，祈福集團參與了珠江新城M1-4地塊的爭奪，8月18日，雅居樂又拿下了珠江新城B1-7地塊，8月31日，碧桂園參與爭奪珠江新城B1-6地塊。從外圍大開發商“進城”目標來看，似乎對珠江新城商務用地更感興趣。業內人士表示，無論是被動還是主動，從只拿大地塊到拿小地塊，證明了這些外圍大開發商開發模式的轉變。更有人認為，珠江新城作為廣州商務中心，外圍開發商紛紛搶進，有可能是從注重住宅開發向加重商業地產比例、商住同步發展的轉型，就像當初的富力地產一樣。
趙卓文則認為，從這些開發商的身上仍看不到轉型的跡象。富力地產能夠轉型，是因為當時珠江新城地價比較低，很多地都是以2380元/平方米的低價成交，所以富力能夠在短時間內儲備了15幅地塊，使其近來開發的商業面積大幅增加。而目前珠江新城地價不少都已經達到4000元/平方米左右，相對以前高了很多，加上又有開發時間的限制，即使是很有實力的大開發商，也不可能在短時間內拿十多幅地塊，只有一兩個項目不能說開發商會轉型。
招國泉說，雅居樂、碧桂園等開發商都已經形成了自己的開發模式，像雅居樂也已經是上市公司，不會輕易改變其強項的住宅開發。在珠江新城拿地開發，除了利潤等因素外，還有就是考慮到分散風險、提升公司形象，連續拿多幅地塊的可能性不大。