關於商業地產，有一種令人氣短的說法是，目前中國商業地產的產業形態，接近於改革開發初期的製造加工業的狀況，用一個已少聽的名字就是屬於“三來一補”。
有關住宅地產開發，有業界人士已總結出發展路向，就是美國模式和香港模式。一個是製造為主，一個是整合資金和土地為主的資源。但就數年來粗放後形成的中國商業地產，確實沒有形成住宅傳統的香港模式，也沒形成美國模式，現在的大型商業地產，基本上只剩下一種模式，也就是投資與市場兩頭在外的三來一補模式。
商業地產的主力，還是房地產開發商。這個羣體，善於獲得便宜的土地，善於取得融資，甚至不少在營銷方面也有較好的經驗，但說到持續性的商業地產運營，他們基本上是心頭茫然。事實上，在品牌、技術、投資管理都缺位的情況下，大家也都意識到，商業不像住宅那樣，可以一賣了之，而是不可避免要替人做服務。
今年上半年，是商鋪類REITs房地產投資信託基金神話迅速褪色的過程。一方面，在香港新加坡上市的REITs日漸增加，市場對此慢慢認識清楚，這些品種再無去年呼風喚雨的氣勢，有些已經跌破發行價。另外一方面，一些以內地商業物業為主體的REITs備受質疑，連上市都遙遙無期。
有些曾經故事很多的內地商業地產大亨的商鋪物業，雖然有名牌零售商結盟，但較低的租金回報，使其也遭遇資金困境，被迫向外資轉讓大部分權益，換得暫時的安寧。回頭看，與零售業大鱷同行的戰法，已經讓內地的地產大亨嚐到惡果。例如，這些用極低租金延攬來的外資大型超市，其商品種類越來越多，從洗髮水、雞蛋、牀、服裝到家用電器等樣樣齊全，它的低價會帶來極大的殺傷力，嚴重影響其他相關商業的銷售。這種外資大型超市就像一個漏斗，把客戶購買力大量地吸收過去，人流是旺了，但是商業物業整體的經營情況還是無法改善。
真正要解決一個個具體商業物業的未來之路，關鍵的因素只能是其發展商的態度和能力。商業地產，從來都不僅是一夥人借了一筆錢，拿到一塊地，然後在那裏建造一個大的建築物，並且用租戶把它全部填滿就可以了。商業物業的開發，取決於誰懂得商業、懂得市場想要什麼，而且有足夠的知識和理解去幫助商家得到他們想要的人才能做到的事，在市場裏這樣的人正在越來越多，這或許是全局不振的商業地產今天惟一令人稍感安慰的因素。
(作者陸新之系財經作家)