銀監會有關人士日前明確表示，目前銀行逐漸進入個人住房按揭的風險釋放期，在市場環境低迷的情況下，個人住房按揭的風險會更高。加息、調高存款準備金率，央行正以前所未有的力度推進信貸調控，並將資金儘可能凍結在源頭，房地產業已再度面臨一場資金“寒冬”。

　　房貸步入風險釋放期

　　據統計，全國個人住房貸款餘額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，八年間個人住房貸款餘額增長了近43倍。然而，在個人住房貸款迅速發展的同時也隱藏了巨大的風險。銀監會政策法規部徐立軍認為：目前銀行逐漸進入個人住房按揭的風險釋放期，在市場環境低迷的情況下，個人住房按揭的風險會更高。

　　在2004年至2005年間，浦發行發放的與同一人有關的住房貸款竟達91筆，金額估計在4億元左右，而且一家小小的支行在其中竟佔了89筆；更令人疑惑的是，能夠擺脫層層監控的問題貸款竟有32筆之多。為此，有業內人士擔心目前暴露的問題貸款可能只是冰山一角。

　　“假按揭”通常採用的方式是開發商虛擬若干購房人，與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。對一些作案人來講，一開始從銀行騙出貸款容易，但想在樓市上成功完成炒作，借銀行的錢生錢，恐怕就沒那麼容易了，一旦二手房交易出現時間斷點，資金鍊非常容易斷掉。所以隨着時間的延續，類似的騙貸案件將會越來越容易被發現。

　　今年6月末，上海中資商業銀行個人住房不良貸款餘額16.6億元，比年初增加1.1億元，不良貸款率為0.67%，比年初增加0.09個百分點。根據上海保險同業公會今年5月的統計數據，今年1至5月，上海房貸險的累計賠償達到417.89萬元，同比大幅增長74.58%。而且房貸險銷量大幅萎縮，前5個月累計保費收入為-2793.47萬元，由於退保金額大於當期保費收入，保費收入呈現負數。這無疑顯示出個人房貸業務在風險控制上的確存在着不小的隱憂。

　　建行有關人士表示，銀行認為房貸風險小的主要原因是房貸提供了不動產抵押。只要房價穩定，銀行的風險就不會太大。但從實際操作中看，拍賣房產償債對銀行來說成本也比較高。如果樓市價格不能保持持續上升，拍賣償債也難以維護銀行利益。更為關鍵的是，高法一條關於房貸的司法解釋也使銀行陷入被動的境地。該司法解釋指出，對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這使得銀行收回抵押房產進行拍賣的進程增加了執行難度。對各家銀行來說，房貸業務的瘋狂擴展期已經過去了。如何控制風險，保證已放出貸款的質量，轉而成為不少銀行近期關心的焦點。

　　銀監會彈壓地產信貸

　　日前，銀監會在北京召開“主要商業銀行經濟金融形勢通報會”，會議的重點是商業銀行如何有效控制房地產貸款。銀監會主席劉明康表示，要高度關注房地產“假按揭”帶來的信貸風險，科學把握貸款投放規模和節奏，防止為做大業務量而放鬆貸款條件；封閉管理按揭貸款資金，建議由開發商和銀行共同管理預售回款，實行封閉運行，防止開發商套取銀行信貸資金用於新項目開發而形成風險。

　　目前，“打包”按揭貸款潛伏着巨大的信貸風險，是“假按揭”、騙貸案件的慣用手法。一名股份制銀行信貸部負責人介紹，所謂“打包”按揭，是指開發商或中介憑藉與銀行的關係，在同一時間內送進一批(幾十到幾百個)客戶的資料申請貸款，獲得銀行一次性的貸款批准。按規定，銀行信貸人員應該對這些客戶進行一對一的面談或者通電話。銀行批准“打包”按揭貸款，可能放鬆貸前審查，未能核查借款人的還款能力和購房真實動機，如果開發商、中介公司甚至借款人偽造合同或者收入證明等資料，做“假按揭”騙貸，就比較容易得逞。

　　針對房地產信貸可能帶來的高風險，銀監會日前出臺具體措施，督促銀行業金融機構加強和改進房地產信貸管理。據銀監會有關負責人介紹，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對於囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款。防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。為進一步防範化解銀行業面臨的這些風險，銀監會近期將對房地產“假按揭”貸款、土地儲備貸款等進行專項檢查。9月底前，銀行業金融機構要將完善房地產信貸管理的情況上報銀監會。

　　上海房貸細則率先出臺

　　日前，上海各商業銀行關於“國十五條”中的房貸細則出臺，並將進入具體執行階段，而北京的信貸細則也在積極醞釀中。正如事先爭議中的那樣，新出臺的細則中圍繞自住、套型建築面積90平方米等細節而執行貸款成數的不同，成了各家銀行信貸政策變化的聚焦點。

　　對於頗有爭議的自住等細則，農業銀行相關人士表示，目前建設部並未對自住、套型建築面積90平方米等相對模糊概念作出解釋，因此各個商業銀行只能按照自己理解來執行。據悉，光大銀行上海分行對於自住的具體執行標準是購買3套(含)以內住房的算自住。而工商銀行上海分行除了對首套住房面積在90平方米以上的貸款，貸款人最高可貸七成外，對辦理第二、第三套住房，給予貸款人的貸款成數以每套5%遞減；中行對第三、第四套則依次遞減10%的貸款成數，對第四套住房的貸款客戶，將上浮房貸基準利率。分析人士表示，國有銀行這樣做的目的是在於開拓自己的優質客戶資源。雖然是市場與政策的博弈，但對於商業銀行來講，也是市場環境下的應變之道。按揭業務是公認的優質資產，各商業銀行都會在不違背“國十五條”調控規定和保持自身按揭業務不受太大影響的前提下，尋找平衡點。

　　相對於國有商業銀行而言，股份制銀行顯然更為靈活。某股份制銀行的業務經理則抱怨，現在的個人按揭越來越難做了。一方面成交量在下降，另一方面，購房者中能夠符合銀行規定的客戶也相對較少。為此，一些股份制銀行為了與其他銀行競爭客戶，它們還不同程度地推出各種優惠措施，無形之中就放鬆了貸款條件。據稱，今年二季度國內所有銀行的新增貸款中，只有15%來自四大國有商業銀行，其餘均來自各股份制銀行和城市商業銀行等。這說明四大行已經明顯收縮其放貸規模，股份制銀行的份額增大。如果這一數據屬實，則股份制銀行的放貸衝動仍令人擔憂。