時隔一年半之後，上海終於再度大面積推出住宅用地。

　　近日，上海市房地局發佈2006年第1號土地出讓公告，宣佈以掛牌競價方式，出讓總面積近178萬平方米的20幅土地，其中13幅為住宅用地。

　　雖然是久旱逢甘霖，但市場反應卻並未如預期中那麼熱烈，而這次突然大量賣地的前前後後，也有頗多值得玩味之處。

　　地塊偏遠難吊開發商胃口

　　有關公告顯示，即將推出的13幅住宅用地中，純住宅為9幅，商住用地4幅。從區位上看，集中於寶山、嘉定、南匯、青浦、松江等上海近郊區縣，只有兩幅在內環以裏的徐匯區，而且單幅規模都不太大。

　　對於市場最為關注的“90平方米戶型佔70%”的問題，公告中稱將依據中央相關政策精神，而具體比例“詳見地塊掛牌文件”。由此可知，是否執行以及如何執行戶型限制新規，還是按各具體項目情況而定。

　　但此次推出地塊大多位置偏遠，難以引起開發商的興趣。眾所周知，目前上海的外環以外區域，大量樓盤集中供應，可普遍銷售不佳，此外還有不少存量土地等待開發。

　　“外環以外的土地，我們一般不考慮，最想拿到的是靠近中環的項目。”復地集團總裁範偉告訴記者。這大致代表了上海開發商們的共同想法，因為大家普遍認為，外圍樓市短期內難有起色，貿然進入，風險太大。

　　放手賣地力挺郊區財政？

　　最讓人不解的是，政府為何選擇在這個時候，一口氣推出如此大體量的土地？

　　首先，此次調控仍在進行之中，市場並不活躍，新盤成交量有限。其次，90平方米以下戶型比例問題，市政府方面至今未出臺細則落實解決，各個區縣依在等待上級通知，很多面臨規劃調整的項目，處於半停頓狀態之中。開發商自己都不知道何去何從，哪有心情出手買地？

　　有知情人士向記者透露：“這是因為各區縣財政資金壓力很大，不得不盡快出讓土地給予支持。”

　　和其他城市一樣，上海市郊各區縣大都奉行所謂“房地產財政”，賣地以及房地產開發稅收成為財政收入的主要來源。去年針對上海的強力調控，導致各區房價齊聲下跌，成交量大減，住宅土地出讓又被長期叫停，市郊區縣的財政狀況可想而知。

　　以閔行區為例：因為有上海地鐵一號線起點站，那裏是時下年輕白領購房的首選區域，住宅供應量向來也比較大，區級財政嚴重依賴房地產業。2004年，該區財政收入超過60億元，比2003年大幅增長近40%，其中僅營業稅一項即接近27億元，佔地方財政收入四成多。

　　按區政府方面的說法，“快速發展的建築業、房地產業和租賃商務服務業，是完成地方營業稅的主力產業。”而這裏面，還不包括土地出讓的收入。

　　但去年調控之後，閔行區成為房價下跌重災區，該區區長陳靖甚至大膽喊出了“要和開發商抱團取暖”的口號。對開發商來說，市場不好，資金不能回籠，就是冷。而對政府來說，房地產形勢不好，稅收及賣地收入銳減，也是冷。

　　在此之前，上海的土地出讓大都是綜合競標，價格僅為參考因素之一，不起決定作用。同時，近期住宅用地招標出讓，以避免掛牌或拍賣過程中推高地價，已成為北京等地的主流做法。明白了上述背景，這輪賣地一反常態採用“掛牌出讓，價高者得”的方式，也就不難理解了。

　　郊區財政需要資金，龐大的市政建設也需要資金，逆市賣地自然可解燃眉之急。據記者得到的最新消息，今年10月，上海還會有一次規模較大的土地出讓行動。