廣州市開發區國土局發出公告，開發區科學城在全國首次推出的兩幅限價房住宅用地將延期25天出讓。據悉，延期出讓的原因是網民對6000元/平方米的限價存在爭議，有關部門將調整這兩幅地塊的出讓細則，制定在競地價的基礎上競房價的具體操作方式。(8月19日《信息時報》)應當說，廣州有關部門推行限價地的政策本意是好的，但如何通過科學設置的競買條件，引導開發商制定更低的房價，也許是一個值得從會計、博弈等理論上尋求出路的問題。
“競地價、競房價”的提法，近來在一些有關部門的表態中頻頻出現。曾有專家將這種“遊戲規則”表達為：向上競地價，誰地價出得高給誰；往下競房價，房價報低者得標，即最終選取一個給出的“地價高”而“房價低”的開發商。這當然是一種比較理想的設計模式，但在實際操作過程中能否真正實現這種“兩全其美”的效果，卻也有待驗證。畢竟，開發商作為牟利性企業，要求其從地價和房價兩方面自覺地壓縮利潤空間，恐存在不小的“阻力”；而政府部門如何保證在地價和房價這兩個“變量”之間作出最優選擇，顯然也需要完善相關評審程序及取捨標準。筆者認為這一思路仍有改進和細化之處。
比如，在敦促競拍人確定合理房價方面，能否設置一種“反向遞增”的規則，即對於某一地塊的地價和房價，可以進行分類核定，同時採取浮動和遞減比率確定各自價位。以廣州開發區科學城的限價地塊為例，當競買人(開發商)承諾的商品住宅最高銷售價格不超過人民幣3000元/平方米時，土地管理部門可按其50%的比例收取(扣留)土地使用權出讓金，即1500元/平方米，而給開發商留下的“成本利潤空間”也為50%，即除地價外的建安費等成本以及利潤等相當於1500元/平方米。
當開發商承諾的最高銷售價格為人民幣3000元至4000元/平方米時，土地部門按其70%的比例收取土地出讓金，即2100元/平方米至2800元/平方米，留給開發商的可運作空間為30%，即900元/平方米至1200元/平方米(比前者要低)。
當開發商給出的最高銷售價格為人民幣4000元至6000元/平方米時，土地部門按其80%的比例留取土地出讓金，即3200元/平方米至4800元/平方米，留給開發商的為20%即800元至1200元/平方米。以此類推，其具體操作規則還可進一步細化並使之更趨於合理。
這種操作方式有兩大優勢：一是開發商制定的房價與其獲得的“成本利潤空間”是呈反向增長趨勢的，即房價越高，開發商獲得的利潤反而可能會越低，而政府獲得的土地出讓金則越高。這能有效遏制開發商炮製高房價的衝動，或者說，使其高額定價在利潤表上失去實際意義；二是有利於保障政府在土地資源上的利益不受損害，因為政府對土地出讓金的留取比例較高並能保證競價活動接受價值規律的合理約束，不致造成開發商獲取“高銷售利潤、低土地成本”的不利局面。
基於此，筆者建議，我國土地管理部門在對土地使用權出讓制度改革方面，尤其是為確保限地價、限房價政策落到實處，不妨嘗試這種“按不同比例留取土地出讓金、按相反方向確定開發商成本利潤空間”的運作模式，同時參考房地產企業的信譽、實力等因素，真正形成對開發商過度競價牟利行為的有效約束和制衡，鼓勵其自覺地將房價定位於或者回歸到合理限度。
□墨帥(北京律師)