8月5日下午，聯華信託總部所在地福州。颱風已持續了數日，信託業務部經理陳穎接到了一封來自銀監會的文件，文件上顯眼的“特急”兩個字使之顯出與以往不同的分量。陳旋即把MSN上個人簽名改為“政策像颱風一樣頻發的時節。”
和陳穎一樣，各地商業銀行以及信託公司的一把手幾乎在同一天都收到了這個名為《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》(簡稱“54號文”)的文件。文件中提示，期房抵押貸款一次性支付風險需警惕，以防止預售環節的風險轉嫁問題。
更為重要的是，“54號文”特別對“212號文件”之後房地產信託領域出現的“新變種”——夾層融資以及股權信託方式作出了相應規定。一時之間，房地產信託未來方向似乎將再次陷入迷霧之中。
重點打擊房地產信託
中國農業銀行總行房地產信貸部相關人員表示:“信託才是‘54號文’的重點打擊對象，商業銀行的震盪將在其次。”
針對信託融資，“54號文”第8條規定，信託投資公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文件)有關規定。
“這是針對‘212文件’後出現的夾層融資業務的規定，但文件嚴禁的是假股權信託方式。”中國信託業協會會長、中誠信託有限公司董事長王忠民表示，多數所謂的股權信託只是一種變相的貸款方式，而真正意義上的股權信託方式要擁有開發商一定的股權，但在實際操作中並不容易做到。王忠民透露，“信託業協會正在就文件進一步徵求各方意見，以得到一個更利於行業發展和金融安全的實施細則。”
2005年9月下發的“212號文件”大幅提高了房地產信託門檻。自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發資質三個條件使得眾信託公司紛紛轉向股權信託方式，一定程度上甚至被稱為以後房地產信託融資未來方向。陳穎認為，“實際上，目前的房地產信託中，只有不到10%的股權信託方式，對整個行業並不構成實質性的傷害。”
並不侷限於房地產調控
除了對信託的規定，“54號文”中，銀監會重點強調了房產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等不同類型的房地產信貸風險，要求各家銀行在審批標準、操作程序、風險控制、貸後管理等方面出臺明確的制度及措施，並在9月底前將落實情況上報。
國務院發展研究中心金融研究所陳道富認為：“‘54號文’一定程度上可以看作是‘國六條’的延續，但是更深層次意義上，實質是銀監會在引導金融機構通過強化資本約束機制，以加強對總體經濟運行中貸款結構調整，並不僅僅單純侷限於房地產調控問題。”
當記者致電上海浦東發展銀行信貸部門某高層時，他表示：“目前還沒有收到來自總行的通知。可以肯定的是，這次文件只是風險提示，不一定地方會出具體的操作指引。”
另一個關注點是，住房“爛尾”風險此次被着重強調。“54號文”要求各銀行採取措施防範期房抵押貸款一次性交付風險，防止一些資質低下的企業利用預售環節將風險轉嫁給銀行，嚴厲打擊“假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為。
“54號文”出臺的時機選擇
“54號文”突然出臺，選擇了“國六條”政策開始顯現市場效用的時機。在銀監會下發“54號文”後的同時，央行上海總部召開了2006年上半年上海市金融形勢分析會。會上，人民銀行行長助理兼上海總部副主任馬德倫表示，針對當前的經濟金融形勢，金融機構應適當控制貸款總量，均衡貸款投放。同時，密切關注房地產市場走勢，做好房地產市場的供需雙向調節。
顯然，開發商的反應明顯比金融機構遲緩。陽光100置業集團有限公司常務副總經理範小衝以及忙於與上實併購事項的上海城開集團總經理倪建達均表示，沒有聽說過關於“54號文”的相關內容。聽到相關內容後範小衝認為，這是“銀監會針對上海等部分區域前段時間放貸過快現象作風險提示”。
據悉，央行曾召集包括中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌等地產行業業內人士，就目前地產金融領域融資困境及金融政策廣泛徵集意見。顧雲昌在接受記者採訪時表示，央行在充分聽取業內人士意見和建議後，很有可能再出臺相關政策。
8月9日，就在記者截稿時，央行網站上掛出了今年二季度的貨幣政策執行報告。報告顯示：2006年上半年，房地產貸款增速逐月加快，房地產開發投資增速回升。
鑑於房地產業成為新增中長期貸款主要投向領域，央行在報告中強調：“嚴格控制對過度投資行業的貸款，加強對房地產信貸的管理，停止對地方政府的打捆貸款和授信活動。”而“54號文”中，同樣規定了“銀行要嚴格限制新增房地產貸款；防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取銀行貸款。”