今年上半年，房地產業保持較快發展。從房價走勢看，目前住房價格仍在高位運行，部分城市房價漲幅較大，房地產市場中影響房價漲落的因素並存，下半年穩定房價工作依然艱鉅。預計下半年房價漲幅將有所回落，但也不排除有反彈繼續上漲的可能。
一、房地產市場價格的基本情況
據國家統計局統計，今年1-5月，全國房價漲勢較為平穩。從5月份數據看，全國70個大中城市新建商品住房價格同比上漲6.1%，漲幅比上月下降0.3個百分點；環比上漲0.8%，漲幅比上月升高0.1個百分點。全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，比前4個月平均銷售價格高77元/平方米。其中，經濟適用住房、高檔住宅銷售價格同比上漲4.8%、6.9%，漲幅比上月分別回落1和1.1個百分點；普通商品住宅銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比上月高0.2個百分點。新建商品住宅價格同比漲幅超過10%的有6個城市：大連15.2%、深圳13.7%、呼和浩特11.4%、瀘州10.8%、南充10.6%、福州10.3%。住宅價格同比下降的城市有2個：上海下降6.2%、錦州下降0.8%。
從我中心監測的36大中城市房價情況看，上半年房價變化呈現以下特點：
(一)商品房價格持續上漲，但漲幅有回落跡象；存量房價格小幅下降。今年上半年商品房集中成交價同比上漲9.18%，環比累計比上年末上漲5.88%。從前兩個季度的房價走勢看，二季度房價同比上漲10.18%，比一季度漲幅8.18%高2個百分點；但環比為2.71%，比一季度4.17%的漲幅低1.46個百分點，尤其是6月份環比漲幅為0.32%，比前5個月環比月均漲幅1.09%低0.77個百分點，出現回落跡象。存量房價格同比下降0.89%，環比累計比上年末上漲3.70%。
(二)各類住宅價格上漲較快，低價位住宅價格漲幅較大。上半年，商品住宅價格同比上漲8.84%，二季度同比上漲9.87%，比一季度漲幅7.79%高2.08個百分點。其中，經濟適用房價格同比上漲10.14%，高於普通商品住宅價格同比7.92%的上漲幅度。從城市不同地段住房價格走勢看，中低價位的二、三類地段普通商品住宅價格同比分別上漲9.24%和9.10%，也高於高價位的一類地段普通商品住宅價格同比6.05%的上漲幅度。存量房住宅價格也出現較快上漲，上半年同比上漲11.94%，二季度同比上漲12.66%，比一季度同比11.17%的漲幅高1.49個百分點。
(三)各地區房價均呈上漲態勢，部分城市房價漲幅較高。上半年，東、中、西部地區商品房價格同比分別上漲8.33%、11.44%和9.54%，與去年同期相比，東部地區房價漲幅略回落0.65個百分點，中、西部地區房價漲幅分別高0.89和4.58個百分點。全國主要城市中，天津、呼和浩特、杭州、寧波、福州、廈門、青島、廣州、深圳、成都、貴陽房價同比分別上漲10.43%、13.45%、17.85%、10.73%、13.40%、20.76%、18.04%、11.94%、24.74%、10.24%、16.96%，上海房價同比下降6.42%。
二、對今年下半年走勢的判斷分析
從今年上半年的房價走勢看，全國房價上漲較快、漲幅較大，但在5月末國家出臺調整住房供應結構、穩定住房價格的政策後，房價漲勢有趨緩跡象。綜合各方面因素判斷，今年下半年全國36個大中城市商品房價格、特別是商品房住宅價格漲幅會有一定幅度的回落，累計漲幅將比上半年有所下降。
(一)國家調整住房供應結構、穩定住房價格政策效果將逐步顯現。今年5月末，國家針對少數大城市房價上漲過快、住房供應結構不合理矛盾突出、房地產市場秩序比較混亂等房地產市場存在的主要問題，出臺了調整住房供應結構、穩定住房價格的政策措施，這將對房地產市場結構調整、秩序好轉以及遏制房價過快上漲發揮重要作用。從6月份的房價走勢看，房地產市場開始出現一些積極變化，房屋需求過熱的情況有一定程度的緩解。據央行對全國50個大、中、小城市進行了城鎮儲戶問卷調查，居民購房意願總體上繼續呈下降變化趨勢，希望購買住房的人數佔比，由上季的18.2%下降到17.6%，下降0.6個百分點。另外，據當地房產部門監控數據顯示，近期上海、北京、廣州、深圳、南京等前期一些投資性購房比例較高城市商品房、存量房成交量比前期均有明顯下降。隨着各地政府對中央穩定住房價格政策的逐步落實，政策效果將會更為明顯。
(二)房屋供給量增加和空置面積的增長將抑制房價大幅上漲。今年1-5月份，全國房地產開發完成投資5658億元，增長21.8%。商品住宅完成投資3892億元，同比增長25.4%，占房地產開發投資的比重為68.8%，比去年同期上升了2個百分點。房地產開發企業累計完成土地開發面積8793萬平方米，同比增長46.2%；完成房屋施工面積12.86億平方米，同比增長20.9%，其中住宅施工面積9.93億平方米，增長21%；完成房屋竣工面積10034.7萬平方米，同比增長24%，其中住宅竣工面積為8100.7萬平方米，同比增長21.7%。此外，從房屋空置面積變化看，截止到5月底，全國商品房空置面積為1.22億平方米，同比增長17.8%。其中，空置商品住宅6728萬平方米，增長15.9%。房屋供給量和空置面積的增加都將對抑制房價大幅上漲起到積極作用。
總體上看，穩定房價的因素將對今年後期的房價走勢起到主導作用，尤其是國家出臺的宏觀調控政策將逐步發揮效力。，但也應該注意到，房地產市場存在的問題比較複雜，政策效應的顯現也有一定的滯後期，保持房價穩定決不是一朝一夕的事情，如果不能堅持穩定房價的基本方針、政策，房價仍可能短暫平緩後繼續出現較大幅反彈上漲。
一是房屋供求結構矛盾在短期內無法得到根本解決。今年前5個月，全國經濟適用房完成投資149億元，雖然同比由上季度下降6.2%轉為增長，但幅度僅為3%，遠遠低於同期商品住宅投資增幅；且占房地產開發投資的比重也僅為2.6%，比去年同期下降0.5個百分點。從新建商品住房結構看，多數城市住宅大套型住房所佔比例均超過50%，套均面積也超過100平方米，一些城市住宅套均面積則達到110-120平方米。儘管不少地方政府多次做出增加經濟適用房建設的承諾，但形勢不容樂觀。
二是一些地方仍然存在片面追求房地產拉動經濟增長的問題，貫徹落實中央調控政策的積極性不高。主要表現有：第一是，不能正確對待房價上漲過快城市房價正常的適度回落，認為“穩定房價”只是要降低房價漲幅，人為“托市”影響消費者預期，製造把守房價只能漲不能落的“政策底線”；，人為“托市”影響消費者預期。第二，一些城市仍然以房價上漲的多少來衡量經濟的發展程度，以博弈的心態對待調控政策；第三，部分城市以當前的房地產市場結構為基準，衡量和判斷城市房屋供給結構的合理性，並要求國家在其執行住房結構調整等政策的問題上給予區別對待。第四，在政策出臺近兩個月的時間裏，僅目前僅深圳、成都、西安等少數城市出臺了落實政策的實施細則，多數城市對中央的調控政策消極拖延，瞻前顧後，還有不少城市在左望右盼，搖擺不定，不能根據當地市場實際情況貫徹落實。對中央調控政策實質的認識不夠深入和全面，將影響國家宏觀調控政策的實施效果。擔心穩定房價影響當地經濟發展。
三是貨幣流動性過剩的局面不會在短期內得到改變，房價仍將獲得一定支撐。今年上半年我國貿易順差614.48億美元，已達到去年全部貿易順差總額的60%；商業銀行存貸差也從2003年8月的4.7萬億元上漲到2006年5月的10.51萬億元。央行公佈的數據顯示，截至5月末廣義貨幣M2餘額已達31.67萬億元，同比增長19.1%；當月新增人民幣各項貸款2094億元，同比多增了1005億元。而且值得注意的是，頭5個月新增貸款達2.12萬億元，已經完成了央行全年目標2.5萬億元的85%。雖然近期央行通過採取提高法定存款準備金率、提高利率、窗口指導、發放票據等多種手段，緩解流動性過剩的問題，但由於人民幣升值壓力、國內需求不旺以及流動性過剩的全球化等因素的客觀存在，我國貨幣流動性過剩的局面不會在短期內得到改變。在其他投資渠道不暢的條件情況下，大量資本仍將集中於房地產市場，並在一定條件下，有可能將房價進一步推高。
三、幾點建議
房地產業是關係我國經濟平穩發展的重要支柱產業，對房地產市場的調控也是當前宏觀調控的一項重要工作，國家對房地產業出臺的各項調控政策不僅抓住了房地產市場的主要矛盾，也為房地產業的長遠發展提供了保證。，但調控政策的實施效果關鍵在於貫徹落實。各地區、各部門要深刻領會中央關於調整住房供應結構、穩定住房價格政策的精神，繼續貫徹落實好各項政策措施，努力保持房地產市場的持續、較快、健康發展。
一是進一步統一思想認識，各地要認真貫徹落實國務院關於調整住房供應結構、穩定住房價格以及整頓、規範房地產市場秩序等的各項政策。正確認識國家“穩定房價”政策的內涵，看到房價的正常波動，尤其是前期房價上漲過快城市房價的正常適度回落，對平穩消費者預期、滿足普通城市居民住房需求、啓動內需等方面的積極作用；正確認識中央調控政策的應用範圍，做好完善房地產市場管理制度，規範房地產市場秩序的工作，防止局部房價過快上漲演變為全局性的問題；正確認識中央的住房結構調控政策，加快房地產市場結構調整的實施工作，加快落實經濟適用房和廉租房建設，加大建設力度，優化住房結構，逐步健全完善住房保障體系,切實解決低收入羣體民眾的住房需要；正確認識貫徹落實調控精神與當地經濟發展的關係，儘早出臺實施細則，做好穩定房價工作。
二是加強房地產投資和信貸管理，拓寬房地產融資渠道，降低金融風險。根據我國國情和金融市場現狀，發展房地產信託、產業投資基金、住房抵押貸款證券化等房地產金融工具，降低房地產融資過於集中於銀行的風險；將抵押資產貸款與經濟發展、個人償債能力有機結合，完善個人住房貸款機制；大力發展資本市場，結合經濟發展制定適當的產業傾斜政策，引導資本合理流動。
三是完善房地產稅收徵管體系，促進資源合理配置。在進一步完善房屋交易環節稅收體系的同時，研究和制定房屋持有稅收制度，區別不同住房需求，在保證居民合理的自住房屋基礎上，對投資性房屋從持有套數和麪積等方面提高房屋持有稅率，促進資源的合理配置。
四是加強房地產市場的統計和調查摸底，為宏觀決策提供依據。規範房地產統計調查和監管的統計指標體系，從面積、套數等多方面摸清房屋現狀，尤其是住宅存量和結構情況；建立以家庭為單位的住房信息管理檔案，全面掌握家庭住房信息，尤其是不同收入家庭住房擁有情況；改進統計方式，真實反映實際城鎮人口居住水平，為宏觀決策提供依據。
五是加強房地產價格監測，做好信息發佈工作。要進一步完善房地產價格監測工作，改進監測方法，提高監測質量。全面掌握房地產市場動態信息，加強房地產市場運行態勢和房價變動情況的分析，及時發現苗頭性、傾向性和趨勢性的問題。要加強房地產市場價格信息的發佈工作，適時披露房價變動信息，正確引導消費者科學的房屋消費觀念和理性的市場心理預期。