從90平方米最終被確定為建築面積的那一刻開始，整個房地產行業將會因為“90平方米規則”而發生翻天覆地的變化。用鳳凰衛視阮次三的那句話去形容90平方米給整個產業鏈帶來的影響應該很合適：世界上許多事看起來沒什麼關聯，其實都是有聯繫的——因為正如現實中正出現的現象一樣，牽一髮而動全身，房地產的上下游產業都因90平方米新政正在經歷各種改變。
開發商：90平方米下的N種表情
一場關於房型的迅疾革命，正向已過了6年安逸日子的開發商們突襲而來。
如何適應新政?如何在“90平方米”遊戲規則下去追求利潤的最大化?這都是迫在眉睫要考慮的問題。
“沒方向。”這是開發商們最切身體會的一種感覺。
在地方細則沒有出臺前，上海市房地局已暫停了項目施工許可證的發放，這讓許多滬上開發商“晚上睡不着”。
現實的狀況是，大批開發商正面臨不得不更改設計規劃的局面。為了鼓勵開發商在90平方米規則內設計出好房子，中國房地產業協會業推出了“全國優秀中小套型住宅設計推介活動”。
而針對開發商可能用打通的房型來規避政策帶來的面積限制，北京市規劃委7月25日下發的名為《容積率指標計算規則》的文件規定，住宅建築標準層高超過4.9米，房屋面積將按底層面積的2倍算。這無疑讓開發商很“絕望”。
不過，也有相當一部分開發商反而因此心頭竊喜。上海奧林匹克花園總裁陳穗建就沒有流露出太多擔心：“在上海奧林匹克花園房源中，面積在90平方米以下的戶型已佔60%左右，未開工的後期只需對局部進行調整，相對增加一些小戶型就可以，並不會有太大影響。”
新一輪的宏觀調控並未讓房地產巨頭們改變太多既定策略，像萬科這樣的企業甚至在此期間加快了拿地擴張的速度。
今年4月25日以來，萬科共新獲得項目9個，規劃建築面積超過200萬平方米。
然而，開發商面臨的是喜憂兩重天。新的顧慮又出現了。
“70%的90平方米意味着餘下可造大戶型的30%成了一種資源，且這個資源甚至可能是在權力尋租下才可獲得。”方方工作室主任胡宗亙一語道破目前眾多開發商的心思。
“從理論的角度，最可能首先保證市中心樓盤大戶型的供應量，這樣一來，那些郊區及中外環間樓盤就被‘判了死刑’，90平方米所佔的比例要超過70%。”由於旗下項目多為市郊大型社區，上海一位大型國企開發商的負責人顯得很無奈。實際上，類似情況在其他城市開發商同樣也要面臨。
中介：房源結構變化或將引發行業拐點
“現在這裏三居室的房子比較少見，房源比較稀少，尤其是100～150平方米的戶型。小戶型以後多了，大戶型肯定會貴起來，同時小戶型的來源就拓寬了許多。”首創金豐易居通州雲景西里店李經理告訴記者，作為“睡城”的通州，住宅相對集中在梨園、北苑等三四個地區。
“這裏還是80平方米左右的房子房源多，好拿，也賣得快。新政策將會促進小戶型成為通州住宅的主流。”他說。
記者走訪了多家中介門店，一些銷售人員認為，目前的問題是小戶型的房源不好拿，新政策後，將會對現在持有小戶型的業主造成一定的壓力，促使其提前釋放出一定的市場，從而緩解當前小戶型緊缺的局面。
鏈家置業的市場總監金育松說：“新政策現在對我們還沒有多大影響，但市場反應的信號已出來了。根據我們的調查顯示，我們最近的銷售下降了2到3成。在一手房市場裏，很多想要轉讓房產的人處於觀望期。另一方面，小戶型的潛在購買人羣中，一些原本打算購買二手房的人，準備去購買明年的新房。這樣在新政策下，二級市場的一部分就分流到了一級市場。”
金育松還告訴記者，“90平方米”政策怎麼執行是他們目前最關注的。“因為小戶型住宅佔總面積70%，到底是分佈在哪些地方？如果小戶型集中分佈在某一區域，將會對該區域原來的小戶型二手房造成一定的衝擊。”
在北京，二級市場主流是100平方米左右的二居室，小戶型在市場上還是搶手貨。而在全國來看，深圳等地方受到的影響要遠遠大於北京。據悉，北京很多中介採取瞭如“獨家代理”、“限時銷售”等營銷策略，從吸引房源到市場銷售，在各個環節上對新政可能對二級市場造成的影響起了緩衝作用。
“我們一直在研究宏觀調控的各項政策，90平方米佔70%這項政策直接關係到戶型的銷售結構，小戶型和大戶型的比例將會產生變化。”金育松說。
代理行：真正影響九月見真章
“目前的成交量的確很低，但我們預測年底交易量會有所上升。但於90平方米的限制性規定不會使市場發生戲劇性變化。”偉業控股公司董事長兼總經理林潔表示，“我們現在比較關注各城市不同地段，其土地價值不一，且並非所有地方都適合蓋成90平方米以下的房子。”
北京偉業房地產經紀有限公司總經理徐斌表示：“就偉業目前的業務狀況來看，我們的接盤量基本沒有受到影響。但購房客戶對於項目各個方面的服務開始挑剔，有的客戶考慮物以稀為貴，新政後90平方米以下的戶型將變得便宜，轉為購買90平方米以上戶型。短期內一些大戶型可能銷售非常好，現在的實際情況也是這樣。”
從北京幾家代理公司今年6月的交易量來看，90平方米新政的影響並不是很大，但大家一致表示：“政策產生效應會滯後，真正的影響要看9月份。”
業內人士透露，目前市場上多數滯銷樓盤及部分尾盤多是戶型大、總價高的產品，現在這些不好賣的大戶型卻假借政策，被炒作成了稀缺產品。也有一些已在建的開發商樂觀地預計到大戶型未來的緊俏市場，開始放出大戶型熱銷、漲價的傳言，那些開發商準備提高銷售價格，漲幅在5%～10%之間。
中原地產華北地區總經理李文傑告訴記者，房型限制在90平方米以下，國外還是有過先例的。目前這個規定在區域總量上還在觀望過程中，因為很多地方還未出臺細則，所以情況還不能判斷得很清楚。
對於目前針對90平方米的主要工作內容，李文傑表示：“基於現在細則還沒有出臺，目前代理機構可以做的是：一方面，及時瞭解政策變化，做新的調整，及時和開發商進行溝通；另一方面，研究如何在新的規劃條件下做出好的產品，其實90平方米也可以做出很好的產品。如何在均質化的項目中做出差異化，要從智能、綠化、品質等方面考慮。”
建材業：地板的“春天”
7月23日下午3點，36歲的馮波懶洋洋地窩在北京中關村一個居民小區10平方米不到的出租屋裏。馮是北京市大唐中土智能化有限責任公司的一名項目經理。
“現在行業不景氣，公司景況也不好。”關於90平方米的限制，他顯得十分激動，“小戶型多了，是我們行業一個大大的機會。比如說，以前蓋100套住宅的小區，現在要蓋200套房子，佈線、強電、弱電的成本要增加一倍以上。”
據馮介紹，僅強電、弱電、佈線等就要佔到住宅建設成本的0.5%～0.8%，僅北京就約有200億的市場規模。但行業聚合度不高，他所在的公司每年銷售收入750萬左右，在北京已穩居市場前10名。
“以後小戶型多了，這個建材行業的市場突然放大，牆面建築面積的增加，藏在牆體的電線、設備就會相應增加很多。”他說。
上海金粵幕牆有限公司執行總裁唐見東則表示了一些擔憂，他們是美國托瑪士門窗在中國的特許生產商和銷售商。
“90平方米從長遠來看，對高檔裝修肯定是一大沖擊。從理論上說，高檔建材會減少，但事實上還劃分了細分產品，比如說，像國內名列前10名的豪宅如上海佘山世茂莊園別墅、廣州匯景花園等項目裏，200平方米以上的才用得上我們的門窗。特殊需求的產品應該是高處不勝寒的。”唐見東說。
藍景麗家大鐘寺聖象展廳經理楊樹淼說：“短期內還看不到市場上有什麼變化，目前公司也沒有對產品做什麼調整。就地板行業來說，大小戶型其實都是一樣的，一方面切割的臥室越小，用的地板就越少，但同時戶型小了，房子也增加了，以前1萬套房子的地板消費量，現在可能要11萬套甚至更多去承擔。”
安信集團營銷中心總監陳紅則認為這是地板行業的利好消息。她分析，以後建造的房子戶型小了很多，業主用於買房的投入減少，用於家裝的投入將會加大，更多的人會選擇做精裝修，這能促進地板尤其是高檔實木地板的消費。
北京天友新型建材有限公司負責人周海認為，小戶型必然導致小格間的流行，比如一個臥室可以格出小的衛生間和廳等，一些多功能的牆體可以分割成不同的空間，同時小房間的私密性需要會讓一些中空玻璃、隔音膜等新型建材大量運用。
家裝業：衛浴“減肥”
行業加劇分化“90平米時代來臨，小浴缸是您最佳選擇”，北京大鐘寺藍景麗家家居廣場二層的一家衛浴專賣店的門口打出這樣的標語。
記者發現，很多衛浴商已將小型衛浴放到了展廳最顯眼的位置。科勒、美標、TOTO、等國際大鱷表示，取悅中小戶型客戶已是衛浴商的戰略重點，小形體衛浴有望成為研發重點。
二層潔具廳B排7號攤位上的小代，發現最近一段時間買主越來越傾向於用小的浴缸了。小代代理的是一家著名品牌的香柏木製浴缸，該浴缸的價格中等偏上。“我們這裏高1.2米的浴缸可以裝水80升，高1米的浴缸是60升，但價格一樣都是1880元，但最近一些人過來要1米的要多於要1.2米的。”
在家裝業，受影響遠不止馬桶、浴缸。室內設計師李彥最近突然被老闆告知，要去參加一個小戶型設計的培訓會，而他的老闆以前是隻做豪宅裝修的。“國家有了政策，別墅等豪宅的定單少了許多，老闆則準備去接一些普通住宅小區的定單。”
“非常麻煩。”博洛尼家居用品(北京)有限公司總工程師陳現培對於小戶型設計如是評價，“最為頭疼的地方就是，小空間裏要做大文章，不到90平方米的地方還要設計成三室，設計2個衛生間。接單的金額是按照設計面積計算的，以前100套房子的設計，現在小戶型則要做150套設計，人力物力損耗就要多了。”
陳現培還預測，小戶型的設計，將會多使用一些輕體牆(和承重牆相對的牆面)，增加室內空間的方便移動性。
居然之家金源店二樓拐角處，一家牀上用品店裏出現了一張圓形狀的黃色雙人牀。店裏的促銷小姐告訴記者，“這張牀就是為了節約空間，以後小戶型在北京可能成為主流，圓形的雙人牀就適合小戶型裏的小臥室佈局。”
大鐘寺藍景麗家二樓走廊上，一位賣“裝飾畫”的女攤主指着牆壁上掛着的大幅版畫“江山如畫”告訴記者：“這是大畫，長2米左右，價格是2200元，大畫賺得多，但以後不好賣了。”
閩龍陶瓷市場部經理關宇分析認為，在同樣規劃面積中，增加小戶型住房比例，就意味着增加戶數，這樣瓷磚、潔具的市場需求可能增加。小戶型住房裝修簡單，業主會傾向中低價位的小規格的瓷磚、潔具。
設計師：“南北通透”將退出主流
“90平方米政策之下，南北通透的板樓將會退出主流，取而代之的是一梯多戶的塔樓或板塔結合式建築。再加上基礎設施配套上的完善，一個並行着古老與年輕的北京就將更為鮮明地展現在世人面前。”清華大學建築學院副教授周燕珉預測。
她從5月份開始就帶領她的團隊就90平方米及其以下面積的住宅進行了研究和論證。
“除了工作就是睡覺，為什麼還要正南正北呢？南北向的房子在傳統中的統治地位源於農耕時代的作息習慣。”方體空間主持建築師王昀說，生活空間的創造是一門科學，它和位置、大小、家庭成員、社會背景、興趣愛好等等有關，但我們無視這些因素，卻一味地追求朝向與面積在阿拉伯數字上的賽跑。
WSP主設計師吳鋼回憶其1998年回國的時候，畫的圖都是在90平方米以下，可是開發商都要求大，“所以一段時間內，出了一批閉着眼睛都能畫120平方米戶型圖紙的設計師。”
目前WSP成立90平方米的研究小組已開始工作。
吳鋼說：“因為90平方米對於一家人來說完全夠了。城市無謂的浪費很多，如果考慮一個簡單的資源問題，我們應該住得更小一些，我們研究它，也許它會激發我們對空間的想像。WSP最近做的萬科在瀋陽、順義的項目以及深圳金地龍華的項目，都在思考一些不同的解決方式。”
王昀說，他正在嘗試做90平方米的別墅，就是想證明90平方米同樣能夠帶來豐富的生活感受。
豪華奢侈不是住宅設計的核心，90平方米的限制規則，對於城市開發者們來說，是一個迴歸心態的好契機。很多設計師認為，這是我們反思住宅設計多樣性，創造空間想像力，開創城市新秩序，讓人們重新調整居住觀念、重新考量城市的價值的一次機會。
城市：混居時代來臨？
過去，我國的人均住房面積穩固升高，居住面積的大小几乎成為幸福指數的衡量標準。90平方米也許是個契機，讓人們重新調整居住觀念，重新考量城市的價值。新政的實施也許將人們的居住方式帶入新的領域，令我們的城市建立某種新的秩序。
“有一個朋友想居住在巴黎人口密集的地方，租了一個內庭院的半地下室，以前是個酒窖。一共三家人，每家90平方米左右，陽光可以從院子的下沉庭院裏灑進來，非常有品位。國外有人住在LOFT裏，有人住在頂層的閣樓裏邊，有人住在半地下室裏邊，有人住在鄰街的住宅，有人住在酒窖裏邊。但有些人就是願意生活在誤導的廣告詞中。”WSP主設計師吳鋼說，我們所謂的消費習慣已遲鈍，真實物理感受也逐漸弱化，到底什麼叫舒適？多大的房子才是真正的舒適，其實很多人都不清楚，也不相信自己的感覺。
大師勒·柯布希耶始終相信，一個人的個性，無論是個人的自由還是個人的利益，是需要也是可能由集體的努力來加以保證的，所以應該不斷探索城市住宅建築方式以及新的城市居民生活方式。
90平方米的住宅如何設計能做出舒適的居住空間來，這大概是對大廳大臥全朝南的舒適觀引起的疑問。90平方米的提出，或許可以預見到未來中國人在居住方式和居住狀態上所發生的變化。
為低收入者建造的房子往往缺乏好的設計，我們的城市究竟為誰服務？這個問題被設計師們反覆提及。“其實真正的住宅建築師是會在螺絲索裏做道場的，問題在於中國人對居住品質，以及舒適觀是一個什麼標準？”吳鋼說。
“有心人應該注意到，37號文件雖然規定了90平方米以下的房子佔到70%，卻並沒有相應規定土地供應。”虎傑投資首席分析師張寅說，既然建築面積和土地不是對應關係，那麼幾十層的高樓必定出現，北京一度希望告別的“方莊模式”又要回來了。北京的三大片區，可以代表近二十年來不同時期的房產形態，比如團結湖片區、方莊片區、天通苑片區。
對於開發商來說，如果90平方米以下的房子佔到70%，那麼顯然，建高層建築、增大容積率才是彌補損失的最好方式。
“極端地說，類似新加坡、香港地區那樣幾十層高的密集小區將會成批量出現了。”張寅說。一度憑藉房地產市場化逐漸分層的貧富階層，或許又將混居在一起。