金融手段調控乏力的情況之下，加強土地手段調控，已經成為抑制投資過快增長的主要手段
樓市高溫不減，固定資產投資居高不下，為了消除這些中國經濟的隱憂，中央政府決定死卡土地閘門，並在土地監察、土地審批、土地出讓金分配方面採取一系列行動
"新一輪加強土地宏觀調控的文件已經由國土資源部起草若干稿！"7月27日，國土資源部土地勘測規劃院的一位專家透露。
據瞭解，其中該文件將涉及土地出讓金、新增城市建設用地有償使用費以及土地審批等內容，核心就是"要用經濟手段抑制各地的用地衝動"。
這也是2004年國務院28號文件---《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》之後，土地宏觀調控又一次啓動。
此前，7月13日，國務院辦公廳發佈《關於建立國家土地督察制度有關問題的通知》(國辦發〔2006〕50號)，國家土地督察制度開始正式推行。
同時，土地儲備、土地審批、土地出讓金等多項制度改革也在緊鑼密鼓進行之中。國土資源部的土地新政正在逐步顯現。
別有用意的土地調控
從今年國土資源部的土地調控來看，查處違規用地、嚴格土地供應是其中核心。
今年4月中旬，國土資源部對兩起土地違法案件進行了公開查處，5月底又與監察部聯手對5起嚴重土地違法案件進行公開調查，6月初在南京緊急召開全國土地執法會議。期間，又下發《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》、《關於嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知》。
8月1日，國土資源部執法局的一位官員向記者透露，目前查處情況已經上報國務院，其中案件涉及不少地方領導。
事實上，在這些背後蘊藏着的一個問題就是，固定資產投資規模過快增長，而中央政府用金融手段進行調控乏力，顯然，加強開發用地控制，已經成為抑制投資過快增長的主要手段之一。
統計數據顯示，上半年我國GDP增長10.9%，其中，固定資產投資同比增長29.8%，同比加快4.4個百分點，房地產開發投資增長24.2%，加快0.7個百分點。
7月25日，德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿給記者發的一份郵件中指出，中央政府在過去幾年控制投資增長效果不好的最重要原因，是大多數地方政府忽視了中央當局制定的土地供應配額。如果中央政府現在能夠通過強化監管和持續反腐將非法土地交易削減一半，固定資產投資增長應該能夠很容易地在今年年底之前下滑到20%。
這就是為什麼說行政性緊縮(特別是加強土地供應管理措施)，會比繼續小幅上調利率更有效數倍。
7月26日，國務院召開的全國電視電話會議以激烈的措辭提出，要堅決抑制固定資產投資過快增長。關鍵要切實把好土地閘門、信貸閘門、市場準入門檻，加強土地調控和管理，繼續加強房地產市場調控。
地方財政分為預算內收入、預算外收入以及各種基金，其中預算內收入包括工業企業稅收、房地產稅等，預算外收入主要是土地出讓金。由於增值稅的75%要上繳中央，實際上預算內收入主要靠房地產稅。
馬駿指出，目前，大部分地方土地銷售收益的支出在財政預算系統之外，並由此迴避了中央政府和地方立法機構的監督。這個系統已帶給地方政府巨大的動力來使土地收入最大化，它是投資過熱的一個根本原因。他認為，如果這項計劃中的財政預算改革能夠進行下去，它將會是公共財政系統對宏觀調控計劃最重要的貢獻。
國務院發展研究中心農村經濟研究部研究員劉守英表示，一般地方政府都是採取預算內過日子，預算外做經濟建設的方式。調控對地方政府的影響首先就是賣地，控制土地供應，意味着政府將無地可賣，另外降低房地產的需求，也意味着土地需求的降低。
顯然，這種調控對地方財政的影響將會逐步加大。
7月底，在浙江省十屆人大常委會第二十六次會議上透露的信息顯示，今年上半年，浙江省地稅部門徵收的房地產業稅收比去年同期增長0.57億元，房地產業稅收對地方財政收入增收的貢獻率為0.5%。
可以說，調控對房地產、地方財政將起到一定作用。如果沒有這輪的調控，地方財政的風險也將越來越大。
土地審批新路線
在此輪土地新政中，最引人矚目的是對土地審批以及土地出讓金的改革。
事實上，在今年年初，國土資源部成立了由耕地保護司牽頭、有關單位參加的土地審批制度改革課題研究組，並起草下發了《土地審批制度改革專題研究工作方案》。內容將涉及審批環節、審批事項、批准權限、報批方式、報批程序和審查內容等。
國土資源部的一位專家表示，目前，城市批次用地在此次的改革中極有可能下放到省級政府，但是單獨選址用地，如建設鐵路用地等還在國務院審批。
該專家表示，以前城市發展的批次用地，包括位置、範圍、數量都由國土資源部審查，經預審、會審等程序，然後批覆。"國土資源部光土地審批已經忙不過來，往往不可能對每個城市上報的材料核查，疏漏難免。"
按照這種思路，國土資源部每年負責下具體指標，而將具體審批責任留給省級政府。
國家發改委國土開發與地區經濟研究所副所長肖金成認為，目前審批並不是多，而是沒有制定嚴格標準、規則。"如果不讓地方政府審批，則信息更加不對稱，下級的對策越多，效果也就越差！"
這得到了國家發改委宏觀經濟研究院最近一份報告的肯定。
2005年，國家發改委宏觀經濟研究院啓動《工業化、城鎮化過程中土地管理制度研究》專項課題研究。課題組發現由於徵地審批權力高度集中和涉及行政管理部門較多，一個項目用地從審批到開工建設，往往從基層上報到國務院和省政府批覆，需蓋公章少則幾十，多則200多個，耗時少則1年，多則3年。
課題組認為，在土地審批和管理上，形成地方與中央政府，下級政府與上級政府普遍博弈現象，由於掌握信息不對稱，最終結果往往是下級政府穩操勝券。
為此，課題組建議，在土地管理上，中央政府負責立法和監督，省級政府主要負責審批，地市級政府主要負責規劃制定，縣鄉級政府主要負責執行。
同時，在土地管理上，課題組表示，今後我國應全面實行規範化與法制化的土地利用分區管制，最終取消年度佔地計劃。當前要逐步縮小計劃管理範圍，為指令性計劃管理方式增加市場彈性。政府應重點在土地利用規劃、土地市場、信息、監管方面加強管理，從重審批向重規劃和監管方向轉變。
一個不容忽視的問題是，如何監督地方政府的審批行為。國土資源部的一位專家稱，將這個審批政治責任交予省級政府以後，已經公佈的國家土地督察制度能做到相應的監督。
對此，國土資源部執法局的一位官員告訴記者，現在土地督察制度只有國務院的文件，目前只是原則，具體怎麼運作還沒有細則。
分割土地出讓金
作為此次新政的另外重要舉措就是土地出讓金的重新分配。
此前，媒體透露的信息是，國土資源部的意向是建議把土地出讓金和徵地支出納入政府的特別預算，進行專項管理；在此基礎上，在中央、省、市、縣分別建立"國有土地出讓收益基金"，並規範各級土地收益基金的支出方向。在該方案中，將從純收益中拿出10%左右由中央和省級政府分享，而對剩下的90%，國土資源部也進行了量化安排以更好地保障資金流向農業土地開發。
而財政部隨後提出的設想是把全國土地出讓收益金納入常規預算，納入財政的大盤子中；同時傾向於建議拿出全國土地出讓總價款的約40%納入下一年度地方政府財政預算，規定不得作為政府當期收入安排使用；剩下的約60%用於當年的土地出讓成本和地方各種建設，由地方政府自己決定。
對此，記者先後向國土資源部和財政部求證，被告知，媒體透露的信息"快捅破窗戶紙"。這也證明這兩套方案並非無中生有。
目前土地出讓主要有兩部分收益，一部分是新增建設用地有償使用費，一部分是土地出讓金。其中新增建設用地有償使用費指的是耕地變成建設用地之後產生的費用。土地出讓金主要指的是將已經變成建設用地的土地，由政府採取出讓的方式提供給土地使用者的費用，包括劃撥、協議出讓以及招拍掛。其中招拍掛產生的費用就是土地出讓金。
國務院發展研究中心農村經濟研究部研究員劉守英表示，此前，土地有償使用費30%上繳中央財政，70%上繳地方財政。而土地出讓金歸地方所有。
據國務院發展研究中心"中國土地政策改革課題組"調查，在一些縣市，土地直接稅收以及由城市擴展帶來的間接稅收佔地方財政預算內收入的40%，出讓金淨收入佔財政預算外收入達60%。
國家發改委國土開發與地區經濟研究所的一位研究員告訴記者，之所以中央一直拿小頭，就是要避免實物地租的產生，如果中央拿大頭，地方政府很可能讓開發商將出讓金轉為用城市房屋建設抵租。雖然，中央一直要求將土地出讓金的一部分用於農村，但是效果甚微。
2004年國務院曾專門發文，要求地方拿出土地出讓金純收益的15%用於農業土地開發。
此前，6月底，全國人大專門建議國務院將土地出讓金納入預算管理。
事實上，財政部一直在強調對土地出讓金規範化管理，也就是要納入財政預算，但是各地做法不一，從整體上都沒有納入預算。
財政部財政科學研究所所長賈康表示，首先的管理框架是土地出讓金必須放到財政預算內，至於中央、地方怎麼分成，是具體預算程序的問題。
國家發改委國土開發與地區經濟研究所的一位研究員表示，目前可能採取的就是國有土地出讓收益基金，目的就是要保證不會因為上屆政府賣地，導致下屆政府無錢可用的窘境。
實際上，中央是土地所有者，按道理，應該享有土地出讓金，而地方政府只是代理人，但實際上，"地主"已經變成地方政府，地方政府在充當賣地的角色。
就此，劉守英表示，現在不是分配誰應該得多少的問題，而是要界定清楚土地出讓金究竟歸哪一級政府的問題。
新政走向
目前來看，這些改革措施的起草正在進行之中。國土資源部一位官員透露，涉及改革的這些措施大部分要在今年推出。
而伴隨此輪土地新政的則是此次調控是否會得償所願，能否抑制投資過快增長。
瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶冬認為，目前，僅靠一個調控措施，未必能夠解決問題，在此過程中對其他方面的傷害是巨大的。土地政策能否取得預期效果，還取決於與其他政策的配套。
"土地政策是宏觀調控裏面不可或缺的，但不是全部！"陶冬說。
其實，早在2004年北京大學中國經濟研究中心教授周其仁就在一份報告中指出，由於"以行政審批權為基礎的土地供應控制是一個笨拙的調控變量，難以擔當平穩經濟運行的重任"，所以"政府通過供地總量和結構的控制來主動調控宏觀經濟的波動"不是一個正確的政策傾向。
但是，至少從效果上來看，德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿在此前發給記者的電子郵件中表示，這些措施將不會影響中低檔房地產項目的土地供應(因為政府的目標是穩定房地產價格)，但在沿海省份，高檔房地產項目、製造業、政府機構和基建工程的投資增速將被充分限制。預計這些措施對建築材料和建築機械需求的負面影響將在3-4個月內顯現。