“增產不增收！”長三角一位地方官員抱怨。2006年上半年是難捱的半年。最新統計數據顯示，東部地區財政收入在上半年出現了增幅下降的態勢。

　　財政部不久前也提出：“建立在房地產投資增長和房價上漲過快之上的財政增收是不可持續的，東部地區財政收入增幅下降是房地產市場趨於理性的反映。”從另一個角度看，這個觀點隱含了一個重要命題：地方財政應該尋找新的更為可靠的收入來源。

　　國務院發展研究中心不久前的一份調研報告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算內收入的40%，而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的60%以上。

　　土地出讓金以及與房地產行業相關的稅收已經在不少區域成為地方政府的“金庫”。但隨着房地產業宏觀調控走向深入，這個“金庫”多少已經出現了某些“不牢靠”的跡象。

　　在山東青島，2005年全市房地產業繳納營業稅和所得稅(地稅口徑)約20億元，契稅約14億元，三者合計約佔地方財政收入的19%。“國六條”和九部委《意見》下發後，當地發改委召集相關部門和部分房地產企業進行了座談。儘管與東部其他城市相比，19%的比例不算很高，座談紀要還是不無憂心地指出：房地產稅收和土地出讓收益是政府財政收入的重要來源。國家的宏觀調控有可能導致房地產開發趨緩和交易額下滑，從而影響地方財政收入穩定增長。

　　而在樓市曾經異常紅火的長三角，這種擔心已經成為現實。

　　2006年上半年，浙江省商品房銷售面積下降12.4%，空置面積增加1.3倍，房地產開發投資增長5.7%。受此影響，地稅部門徵收的房地產業相關稅收同比少收13.3億元。“上半年浙江省營業稅增幅同比回落6.4個百分點，房地產業稅收的下滑是主因。”浙江省的一位官員作出了這樣的判斷。

　　在上海，類似的現象更為突出。2006年上半年，上海經濟依然快速增長，GDP增速達12.6%，但地方財政收入同比僅增長4.8%，增幅比去年下降19.7%，房地產稅收下降被認為是首要原因。

　　“隨着房地產業的高位橫盤，中國部分地方政府的土地財政將淡出歷史舞臺。財政收入的‘後房地產時代’已初露端倪。”接受記者採訪的不少經濟學專家斷言。

　　“統計數據顯示，東部地區財政收入出現增幅下降，這僅僅是個開端。房地產行業是否會真正着陸，還有待時間的檢驗，還要看各地對中央宏觀調控政策的執行力度。我們必須做好理論準備、思想準備和物質準備，主動迎接‘後房地產時代’的到來。”上海房地產界獨立評論人士顧海波說。

　　“後房地產時代”初露端倪

　　地方財政面臨考驗

　　作為“後房地產時代”到來的一個重要跡象，一度高歌猛進的房地產開發投資開始縮量整理，相關收益出現大幅下降。

　　萬得資訊提供的數據表明，國內房地產開發實際完成投資自今年3月以來一直呈逐月下降的態勢。2006年5月，國內房地產開發實際完成投資1526.77億元人民幣，較2005年12月的2519.32億元下降了近四成。

　　而在房地產企業購置土地面積方面，2006年2月至5月的月度數據分別為0.35、0.32、0.25、0.24億平方米，下滑勢頭明顯。在2005年12月，這個數據曾經到達0.71億平方米。

　　房地產企業土地購置面積減少帶來土地出讓收益的減少，房地產開發投資的減少帶來相關稅收的減少。一些對房地產行業依存度過大的地方政府正在經受前所未有的考驗。

　　“雖然目前還很難判斷國家的宏觀調控能否產生長期的效果，但其在房地產開發投資方面的即期效果已經顯現。如果國家在下一階段繼續加大調控力度，地方財政對房地產的依賴將不得不大大減弱。從這個意義上說，‘後房地產時代’到來將是必然的。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授說。

　　“後房地產時代”到來的另一個重要跡象是，中國的土地出讓金分配製度正在進行變革。1993年的分稅制改革後，中央把土地出讓金全部劃歸地方政府，屬預算外收入。但這一制度安排近期正在出現重大變動。25日，溫家寶主持召開國務院常務會議，進一步部署加強土地調控的工作。強調將“國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行‘收支兩條線’管理。”

　　而據此前有關人士透露的消息，土地出讓金體制有可能會從三個方面作出調整：一是把土地出讓金收支納入財政預算範疇，中央財政分享一部分，以擴大向其他地區的轉移支付力度；二是在地方建立“國有土地收益基金”，為將來預留髮展建設資金，避免“寅吃卯糧”；三是加大徵地拆遷補償及農民社會保障的力度。

　　“正在進行的土地出讓金體制改革從地方政府口袋裏拿走了本不應當屬於他們的收益。這無疑會抑制當屆地方政府盲目的房地產擴張衝動。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說。

　　不能再過度依賴房地產開發

　　建立在房地產投資增長和房價上漲過快之上的財政增收是不可持續的———雖然財政部言之切切，雖然一系列端倪表明地方財政的“後房地產時代”的到來將不可避免，但依舊有不少地方政府將房地產開發建設當作拉動當地經濟發展的“靈丹妙藥”。

　　“預計到2010年，房地產業增加值佔GDP的比重為8%左右，房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重保持在30%左右。”東部某市發改委的一位官員前不久還作如是說。在該市，2005年房地產業增加值佔GDP的比重已由2000年的5.5%上升到7.3%。

　　國土資源部也指出了正在發生的一些新情況：“目前雖然審批供應的土地數量控制在計劃指標之內，但是違法違規用地問題突出，表現出新的特點：一是不少地方搞‘以租代徵’，以規避審批和上繳新增建設用地土地有償使用費。二是有的地方通過擅自修改土地利用總體規劃，違規調整和佔用基本農田。三是有的地方以新農村建設為名大拆大建，擅自將騰出的土地置換為城市建設用地。四是在有的地方城鄉結合部，地方政府和開發商聯手利用農民宅基地違法違規進行房地產開發。”

　　毫無疑問，這些政府是極度不願看到地方財政的“後房地產時代”來臨的。但地方政府能否繼續將房地產業的發展作為拉動經濟的不二法寶呢？就此，顧海波認為，由於賴以發展的要素是極端稀缺的土地，房地產總體而言是個不可持續的過渡性行業，可持續發展的是建築業。在“後房地產時代”，房地產對GDP和稅收的貢獻度下降是歷史的必然，也是發展的規律和趨勢。當下，一些地方政府還在搞經營城市，還在希望以地養市，一旦房地產市場經歷大的波動，地方經濟將難逃厄運。

　　“建立在房地產投資增長和房價上漲過快之上的財政增收是不可持續的，建立在房地產投資增長和房價上漲過快之上的經濟增長同樣也是不可持續的。”易憲容說。

　　東部地區財政收入在上半年出現增幅下降的態勢。有關專家認為，在進入“後房地產時代”以後，各地政府應當放寬視野，尋求“地方財政的替代型”增長。

　　“對外資購買房地產徵收特別稅可以成為未來地方政府的一大稅源。”上海福卡經濟預測研究所的一位分析師說。這位分析師認為，現在外資大舉進入中國，尤其是上海等大城市的房地產市場。這些涉外房地產企業常常在境內開發、境外銷售，而且銷售不動產資料存於境外，稅務部門無法徵稅。因而，對外資購買房地產徵收特別稅是當然之舉。另外，政府還可以對需要調控、需要遏制發展的行業增收特別調控稅。

　　對於上述建議，上海房地產獨立評論人士顧海波認為，擴大稅源等措施是完全必要的，但只是治標之舉，應當從供給(管住地根、管住銀根、完善住宅保障體系等)、需求(遏制投機、抑制投資)和打擊房地產領域的商業賄賂三方面進行系統的調控，才能達到標本兼治、“四兩撥千斤”的效果，才能使我國的房地產和國民經濟真正走上一條良性的、可持續發展的軌道。

　　顧海波說，中國房地產存在四個“盆地”，即政策的“盆地”(低稅、退稅、藍印戶口等政策)、利率的“盆地”、稅收的“盆地”(沒有物業稅、交易所得稅和遺產稅)和匯率的“盆地”(短期內人民幣匯率存在升值壓力，國際游資虎視眈眈)，再加上地方政府的過分呵護以及產業結構的低下，導致了沿海各大城市住宅居住功能嚴重異化和扭曲，住宅投機盛行。

　　他認為，東部地區財政收入增幅下降是房地產市場趨於理性的反映，這一趨勢可能還會延續。“房地產對GDP和稅收貢獻度的逐步下降，是我國經濟轉型中的必然趨勢，對此我們必須有一個清醒的認識和準備，必須要靠現代服務業、金融業和先進製造業來替代，要靠效率和科技來替代，我國產業結構的升級和優化已顯得迫在眉睫。”顧海波說。(蔡國兆徐壽松)