雖然海外的游資的大肆入侵和投機抬高了房價，增大了宏觀調控的難度，但並非每筆進入國內的海外資金都帶有特殊的目的。如果政策不能正確區分游資與投資資金的界線，政策的出臺很可能造成“城門失火，殃及池魚”結果。
業內紛傳已入的“外資設限”之事，近日終有眉目。
據有關權威媒體報道，國家外匯管理局日前正在緊急商討“外資設限”事宜，並初步提出四大舉措，監控外資炒樓。
據悉，這些舉措包括：稅收措施，比如調整對進入房地產領域的外資一直享有的所得稅減免等優惠；對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模做出限制；從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施；在外匯管制政策上，區別對待外國非居民個人和外國非居民法人。
雖然截止本刊發稿，國家外匯管理局的文件尚未正式下發，但國家外匯管理局一位官員不久前透露：限制(外資投資房地產)的具體措施將很快就會出臺，目前這一政策文件正處於幾個部委‘會籤’階段。”
“從媒體的報道看，目前政策的輪廓已基本清晰，剩下的將是如何細化的問題。”戴德梁行董事張志聰接受本刊採訪時稱。
外資設限，調控成效的另一半
國家設計出臺外資設限政策，與目前正在進行的宏觀調控密切相關。
2004來以來，由於擔心樓市泡沫，中國政府開始了新一輪樓市宏觀調控。儘管經過連續三年時間的調控，投資過熱勢頭得到良好控制，行業秩序得以重塑，市場投資與消費更加合理，但調控至今，作為調控成敗重要指標的房價不僅沒有得到根本性逆轉，而且“芝麻開花，節節升高”。
是什麼因素導致房價居高不下呢？從今年元月份開始，相關監管部門開始長達半年時間的調查，從調查的結果來看，雖然本輪全國各地房價的逆市飛揚，與市場供給不足有一定關係，但根本原因在於，市場需求被主觀放大，由投資引起的虛假需求佔據了市場的很大一塊蛋糕。
“而在投資性需求中，海外游資的力量不可小覷。”香港某知名企業廣州分公司負責人夏磊表示，由於投資內地房地產市場收益可觀，加之人民幣升值帶來資本增值，在雙重收益的促使下，大批海外短期投機資金大量進入內地房地產市場。
此前，有媒體報道稱，目前進入內地地產市場的游資有180億之多。對此，夏磊認為，“實際進入的資金可能要比這一數據大得多，保守估計將在300億之上。”
據透露，目前各類外資進入國內的方式主要有貿易、直接投資、間接投資、QFII、個人結匯等方式，可謂“五花八門”。
比如，海外資金通過在華設立的公司投資房地產本屬於資本項目，但由於資本項目對投資、撤資和分紅等都有嚴格規定，而經常項目的規定相對寬鬆，因此大量此類資金的流入流出是通過經常項目進行的。而實現這一過程的做法是：首先在國內設立一個公司，與其海外關聯公司虛構一筆貿易交易，錢就很容易進來了。出售地產後得到資金，再與海外關聯公司重新虛構一筆交易，以購買產品或提供服務的方式，資金就很輕易地流到海外了。
而熱錢投資內地物業的另一個途徑更簡單，甚至熱錢不進入內地，就可在體外完成交易。這類交易的主體一般發生在投機者和外資公司之間，投資者在海外直接與外資公司的母公司發生交易，母公司再將這些資金作為項目投資資金轉交子公司。
此外，個人結匯、捐贈等都可以幫助海外熱錢自由出入。由於屬於非資本項下的交易，國內公司可以順利接受境外關聯公司的大額捐贈，並可在短期內迅速結匯，轉移現金。
“雖然由於外匯管制，外資進入中國的正規渠道受到限制，但政策的真空地帶依然存在，特別是在外資銀行充許開展人民幣業務的情況下。”夏磊稱，由於此前大部分港商都在內地做生意，他們滯留在內地的資金（存入內地銀行）一般都數億左右，而這些資金隨時都可以投入到樓市中去。
由於大批賭人民幣升值的熱錢進入內地地產市場，導致投資需求被放大，繼而在外資的推動下，產生非理性需求，引發提前購房熱潮。瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟學家陶冬接受本刊採訪時指出：“中國並不缺少錢，在可預見的將來也是如此。海外資金大舉進入，無論從宏觀調控還是從擠房地產泡沫的角度上看，都在起反向效果。”
而外匯管理局上述官員在也表達了與陶冬類似的觀點。儘管當前收緊信貸閘門、約束房地產企業自有資金最低比重等方面政策已陸續出臺，但是，如果不管住外資進入地產領域，那麼今年上半年出現的固定資產投資過熱還是降不下來。
“如果不控制外資，就等於宏觀調控只管了一半。”上述官員接受媒體採訪時稱。
引進與阻擊，政策的雙重命題
事實上，對於樓市游資的肅清，政府自調控以來一直給予了高度重視。
在2005年5月出臺的“國八條”中，政府明確提出，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度，並設定自2005年6月1日起，對個人購買住房不足２年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。而在今年5月出臺的九部委《意見》中，政府再一次強化對投機資金的打擊力度，將轉手交易優惠稅率起徵時間延長到5年。
但投資的內地物業的高額回報和外資的強大變通能力，使上述舉措在打擊游資方面的效時不甚理想。同時，由於短期投資內地物業的收益（包括人民幣增值收益）遠遠高於稅賦支出，外資依舊滯流在內地，成為動搖政府調控權威性的重要因素。
另一方面，“由於投機資金和投資資金相伴而生，且相互之間可以相互轉化，導致政府在政策設置方面很難將二者進行嚴格區分。”張志聰指出，在阻止熱錢流入方面，目前政府部門也面臨相當大的難度。
對地方政府和開發企業來講，你不可能拒絕海外資本的進入。因為對大部分企業來講，在宏觀調控的大背景下，海外融資已成為他們繼銀行融資之後的第二大融資途徑。同時，吸引外資也是地方政府推動區域經濟發展的重要課題。
一方面要大力引進外資，另一方面又要阻止熱錢流入，這為國家出臺相關政策給出了雙重命題，也使政策的出臺變得格外謹慎。
據瞭解，早在今年4月下旬，國家外匯局資本項目管理司副司長孫魯軍曾表示，外匯局對外資進入房地產和“其他投資”猛增已經高度關注，並且正在積極研究相關對策。此後的5月23日，建行董事長郭樹清在出席科博會金融高峯會時指出，必須及時調整資本流進流出的政策，特別是應該限制境外短期資本投資境內房地產和對其他一般加工業的投資。
但政策進入到制定領域，卻變得格外複雜起來。據外匯管理局上述官員表示：“政策從提上議事日程到現在，已在半年時間，但為了確保政策的針對性，管理部門內部進行很長時間的研討。”
雖然至目前政策的具體細則尚未出臺，但從當前透露出來的信息看，外匯管理部門即將採取的措施既包括稅收、投資規模控制等涉及面比較廣的措施，也包括外匯管制等針對性舉措。
“應該講，這些舉措具有相當的針對性，如果政策得以實施，那麼外資湧入的現象有望緩解。但在政策實施之前，政府必須正確評估與區分正常的投資資金與海外投機資金之間的區別，並在政策制定過程中，加以嚴格區分，謹防“城門失火，殃及池魚”。
外資設限，或將影響樓市健康
“外資設限”之事經媒體報道後，在社會引起強烈反響，儘管各界都認識大體到打擊游資的必要性，但在對政策的理解方面各不相同。
凱德置地中國控股集團華南區總經理餘志宏6月20日接受本刊採訪時稱：“雖然具體政策尚未看到，但我對政策的出臺並不擔心。對於凱德置地這樣一個已經在內地投資十多年的完全本地化的外資企業來講，我認為我們不會受到太多限制，凱德置地追求長線投資，以期深耕中國地產市場。”
但對一些海外中小企業來講，政策一旦出臺，其影響將會更大。夏磊透露，此前，受內地地產良好收益誘惑，大批港資中小型企業都想在內地投資，但由於外匯管制，他們苦於無法進入內地。如果本次政策調整進一步提高外資進入門檻，那麼對這些企業的影響將更大。
事實上，對於“外資炒樓”之說，目前行業也頗多爭議。加拿大亞太國院集團董事局主席林國雄接受本刊採訪時稱：“我不否認會有部分熱錢進入內地地產市場。但對更多的外資機構來講，他們追求的長線投資，致力於投資一些具有穩定收益的租賃性物業，如商物、寫字樓、服務性公寓等，其與普通的住宅市場完全是兩年市場。對他們來講，投資或炒作沒有穩定回報率的住宅是對股東不負責的做法。”
儘管外資中存留有未理性投機資金成份，但國地產企業對於外資投資生產住宅產品，普遍給予了較高評價。北京首都創業集團總經理劉曉光稱，外資進入中國有很大好處：一是其帶來了資金，二是帶來了機制、治理結構，三是帶來了經驗、模型。“凡是大城市好的地產項目，最初的時候都是外商乾的。”
據統計，目前每年實際登記投入我國的外資資金約50億美元左右，雖然逐年都在增加，但對中國這樣一個年投資額超過1萬億元的龐大市場來講，外資所佔比例依舊相當有限。萬通集團董事局主席馮侖笑稱外資是“明星資金”，雖然數量有限，但影響很大，造成很多關注。
此外，由於中國區域經濟差異較大，各地外資進入情況也不盡同。張志聰說：“或許外資在上海、北京兩地市場中的影響會更大一些，對廣州這樣一個市場來講，外資適當進入倒是一件好事。一是它使廣州的融資渠道更豐富；二是外資進入國際性的物業，有助於提升行業水平；三是外資進入將增加供給，有助於平抑房價。”
因此，政府在制定相關政策之時，必須嚴格評估外資的得失，分清楚哪些應該打擊，哪些應該鼓勵，“如果政府在打擊處於消費階段短期游資的同時，將用於長線投資的外資資金一併打擊，將會影響到整個樓市的健康發展。”
“事實上，在我看來，政府部門首先要做的是調整供需矛盾。”中國住宅產業研究會副會顧雲昌此前曾稱，蒼蠅不叮無縫的蛋，既然這麼多資金進入炒樓，說明我們住房的供需結構到目前為止還是不太平衡的。