經歷了10餘年的商品房開發，北京、上海等一線城市房地產業已經進入增長速度放緩、競爭異常激烈的階段。於是，一些房地產開發商的眼光從炙手可熱的一線城市轉移至二線城市。

　　“房企的異地擴張將成為必然，而二線城市是不可避開的一個點。”在中原地產總經理李文傑發表這個觀點時，陽光100已經在北京、天津、重慶、濟南、長沙、南寧、煙臺等12個城市進行了均衡佈局，其中多為二線城市。

　　新一輪城市發展的主角

　　作為北京第一個大規模走向全國的房地產開發企業，陽光100創造了二三線城市開發的典範，也開創了房地產行業直營連鎖的品牌擴張模式。

　　“中國區域經濟發展很不平衡，第一輪經濟增長使北京、上海、廣州、深圳等城市規模擴大，發展成為全國以及區域經濟中心，構成了一線城市。但與此同時，這些城市的城市化率已經超過75%，開始從快速成長進入到了成熟期，城市房地產需求也從解決基本居住的增量市場逐漸向改善型、投資型和投機型市場轉變。”北京陽光100置業集團有限公司常務副總經理範小衝告訴本報記者，一線城市儘管總體市場容量仍然較大，但增長速度已經明顯低於全國平均水平。

　　“可以說，中國城市化的第一浪已經過去了，而現在的第二浪來得似乎還要更猛烈些。”

　　範小衝所指的“第二浪”，就是目前延伸到各省會城市以及一些經濟高度發展的區域中心城市的城市化趨勢。

　　據統計，二線城市在全國大約有30-40個，它們目前構成了中國新一輪城市發展的主角。有專家預測，在未來的二十年內，這些城市的城市化率將從現在的35%增長到60%—70%。二線城市的大規模城市建設帶來大規模拆遷，由此形成的被動需求啓動了各地住宅市場，並拉動了容量的增長，提速了市場發展。

　　“而且，去年宏觀調控的重點在於投資和投機，對於以自住為主體的基本需求，是支持和鼓勵的。因此，調控真正起作用的是在一線城市，而以自住消費為主的二線城市並沒有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。”

　　範小衝認為，正是二線城市房地產市場基數低、增長快、容量大、發展可持續性強、競爭相對較弱、土地資源相對充足等一系列優勢，使得它們相對於一線市場的飽和、高度競爭和政策的打壓更具優勢，因而有可能成為中國新一輪城市化進程的中心。眾多開發商優選二線城市及項目

　　事實上，關注二線城市的企業並不在少數。李文傑透露，包括萬科、首創、城建、金隅等北京知名房企都已身列其中。“他們之間有的已經與二線城市有了實質性的合作，其他的也都在洽談之中”。

　　北京華高萊斯地產策劃部項目經理郝榮福今年頻繁穿梭於秦皇島、海口、寧波等城市。據他介紹，他手中大多是二線城市的項目，很多開發商此時都將目光投向了二線城市的房地產市場。

　　那麼，在大約40個二線城市中，開發商會選擇哪些城市先行進入？

　　“可以運用‘時鐘’理論。”有開發商表示，在這個理論中包括“時針”、“時區”和“鬧鐘”，分別用來衡量一個城市地產的發展階段、發展速度和爆發時點。“把每一個城市都掛上一個時鐘。仔細研究以後開發商就知道何時應該去哪個城市投資開發。”目前“時鐘理論”中最受歡迎的二線城市基本鎖定在天津、南京、武漢、重慶等城市。

　　“從一線城市轉移進入二線城市的開發商，對項目的選擇也要有自己的規律。”範小衝說，目前有兩類項目非常不錯。一類是國際新城，就是打造二線城市的未來都市中心。在二線城市做大盤，既擁有產品開發的市場競爭力，又擁有後期的土地升值保障，同時這種規模效應又能夠在配套和環境達到很強的競爭力和吸引力的同時降低生產成本。

　　“對於國際新城，我們能夠站在一個城市的高度來進行規劃和設計，所以它與當地的小盤形成了鮮明對比和反差。隨着交通、道路、市政設施的改進，這些地方一下子成了城市的新中心，所以這種國際新城是很有生命力和未來的成長性的。”

　　“還有一類產品叫做城市廣場，就是在城市的核心地段，開發包括酒店、寫字樓、商業、高檔公寓在內的大型城市建築綜合體。”範小衝說，這種類型的物業儘管投入和風險都比較大，但是所能產生的價值也很高。

　　中國社科院研究員、城市經濟專家劉維新教授表示，二線城市在中國城市化與房地產業發展中無疑將扮演關鍵角色。在中國新一輪的區域經濟增長中，起到助推器作用的不是那些一線的中心城市，而是那些二、三線城市。

　　海外基金伸向二線城市

　　就在房地產開發商熱衷二線城市開發的同時，另一個饒有意味的現象是，敏銳的海外基金已經嗅到了二線城市地產業的商業味道。

　　“目前我們接獲很多國際客戶的查詢，都是有關投資內地二線城市的機會，其中有投資基金要求我們將全國20-30個二線城市進行比較，向他們推薦最具投資價值的城市”，戴德梁行研究及顧問部董事陶汝鴻說。

　　“去年乃至前年，基金只關注在北京、上海等一線城市的地產企業和項目。”一位業內人士表示，“從今年開始，我們發現經過了宏觀調控的洗禮，大部分優秀的基金公司已經風向全轉了，他們開始認同二線城市，並開始關注在二線城市開發的企業和項目。”

　　範小衝也證實了這一說法。“幾乎所有的基金都跟我們有過接觸，有的甚至還有非常密切的聯繫。尤其是今年以來，大家開始認識到在二線城市風險更小，擁有更持久的發展空間，很多基金公司開始認同陽光100的二線城市發展戰略。”

　　“現在已經有海外基金給我們投資了。”範小衝透露，目前這筆資金已經到位。據瞭解，美國最著名的房地產投資基金之一華平投資集團已經斥資4500萬美元，以股權投資的方式投資入股陽光100在成都的項目——成都陽光100國際新城。

　　由此來看，二線城市已經凸現新的地產機會。有業內人士分析表示，無論一線城市還是二線城市，只要有勇敢的第一人進入市場，後續就會有更多的人跟隨進入。