新一輪宏觀調控使房地產企業又一次站在了十字路口。市場後市如何？企業該如何走？怎樣應對宏觀調控大背景下的市場變革？在日前舉辦的易居月度論壇上，華東師範大學東方房地產學院院長張永嶽表示，開發商的唯一選擇就是"準確把握市場態勢並積極進行轉型"，消極等待、牢騷滿腹是徒勞無用的。

　　"可以說，目前中國房地產行業正處於轉型的關鍵時期，整個行業的發展和企業的生存面臨嚴峻的考驗。"張永嶽稱，開發商應該科學解讀宏觀調控，尋找積極的應變之道，才能確保房地產行業的持續穩定健康發展，才能確保企業踏上可持續發展之路。

　　宏觀調控並非"壓制"房地產業發展

　　去年全國性的房地產宏觀調控之後，今年5月，國務院有關部門根據房產市場存在的問題，又提出了"六條"房地產調控原則意見。緊接着九部委頒佈《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，拉開了房地產的新一輪調控。

　　"對新一輪調控政策，我們必須理性認識科學解讀。"張永嶽表示，政策出臺是為了解決房地產發展過程中的一些突出問題，並非是為了"壓制"房地產行業的發展。事實上，政策明確地表示了"房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業"。

　　張永嶽指出，針對房地產行業連續兩年進行宏觀調控，既反映了中央對房地產發展中出現的突出問題的高度重視以及必須解決的決心，也反映出中國房地產業發展的不成熟及需要探索解決的一些深層次問題。而現在更深層次的問題是，當前我國宏觀調控尚缺乏預警機制，一般是在問題累積到相當大時才進行調控，其中有些政策措施是治標難治本。"雖然，宏觀調控綜合目標的實現需要一個貫徹落實的過程，但從根本上來看，從體制上機制上的角度探尋建設標本兼治的科學發展之道，是必須加快進行的。"張永嶽表示，目前我國應該積極探尋建立標本兼治的宏觀調控之道，同時必須把住房保障體系建設列為房地產業發展過程中優先解決的問題。張永嶽認為，從一般原則上講，經濟手段與行政手段、法律手段的良好配合會使宏觀調控更奏效。但目前我國房地產方面的立法工作明顯滯後，相關法規層次較低，多是"通知、條例、規定、細則"等，直接導致執行中的約束力不強，這也是宏觀調控不能夠完全達到效果的原因之一。

　　調控背景下房地產業呈現四大特點

　　從上世紀90年代後期以來，中國房地產業獲得了前所未有的快速發展，投資規模日益放大，市場容量迅速擴張。由於各種原因，交易價格也快速攀升，市場秩序也出現了一些不和諧音，呈現出一些深層次的矛盾。

　　"正是為了解決這些矛盾，國家進行了宏觀調控，以推進中國房地產業的持續健康穩定發展。"張永嶽表示，在這種背景下，由於房地產自身發展的內在規律，房地產業也必然進入一個新的調整期，並呈現出一些新的發展特點。

　　從發展速度上看，正由快速發展轉向平穩發展。從市場交易的角度看，主要是由於在宏觀調控的政策下，投機性需求受到嚴重打擊，投資性需求也受到壓抑，而以實際購房能力為支撐的自住性需求也會受到一定程度的影響，致使整個市場需求總量的擴張受到較大的限制。從房地產投資的角度看，是因為宏觀調控後，房地產投資增長過快的勢頭必然會得到一定程度的控制。

　　從供需結構上看，各類供應和需求都普遍增長、尤其是中高檔房供求增長過快的態勢將會有所改變，中低價商品房的供應將相對增加、自住性需求將得以增長。這種趨勢意味着：一方面，更好地滿足廣大中低收入者的自住需求，將會成為下一階段房地產市場發展的重要動力；另一方面，一些投資類產品的銷售將面臨嚴峻挑戰。

　　從價格走勢上看，正由普遍上漲向平穩分化轉變。遵循中央政府宏觀調控的基本思路，可以預見各細分市場的價格走勢也會日益分化。其中，住宅的交易價格將會受到控制，非住宅的交易價格將會相對放開；普通住宅的價格將在控制中走向理性迴歸，高檔住宅和商辦類物業的房價則相對放開。

　　從市場運行的特點看，房地產市場正向規範化、完善化、專業化運作方式轉變。公開、透明、有序的市場環境將是一個必然的方向，房地產三級市場必然會有較快的增長，優勝劣汰的機制將日益發揮作用，企業的專業化程度將不斷提高。

　　開發商需積極應對產業轉型

　　"可以說目前中國房地產業的轉型勢在必行。"張永嶽指出，當前我國房地產業的發展正處於關鍵時期，深刻認識、正確面對這一命題，是涉及房地產業長遠發展的根本性問題。

　　他表示，房地產業轉型最核心的內容，是產業增長模式必須由粗放型向集約型轉化。作為市場主體的房地產企業，只有同步進行轉型才能更好地生存和發展下去，同時這也將反過來促進整個房地產業的持續穩定健康發展。未來開發商在更加註重健康、質量、專業，把握髮展速度、產品質量的同時，要注重運作的專業。企業應專注於某一細分市場，如高檔公寓、青年公寓、酒店式公寓、養老社區等。

　　適應供需結構調整趨勢，開發企業須在研究自住客戶的基礎上，在產品創新和住宅產業化上謀求競爭優勢。房地產業轉型之後，住宅市場的整體投資回報率會有所下降，住宅價格走勢將出現分化，中低價、中小套房型價格會穩中有降，高檔房、大套房型會繼續攀升，在這種情況下開發企業應當轉變贏利模式，向管理、規模、服務三個環節謀求效益。

　　房地產市場體系的結構呈現一定的不均衡性，這種不均衡性中也蘊涵着一系列有利的發展機遇。如住宅市場利潤攤薄，開發商人可以轉向商辦、工業等非住宅市場。"國十五條"首次提出"積極發展住房二級市場和房屋租賃市場"，對於企業，這意味着二手房市場將成為新的利潤增長點。隨着存量房市場份額的日益增大，一手房市場必然同步萎縮，因此現存的大量房地產代理機構，應該介入或加強二手房中介業務。另外積極拓展融資渠道，積極投入產品研發領域，都是房地產開發商尋求突破的重要途徑。對於一些實力足夠的企業來說，向二、三線城市房地產市場進軍，也是分散投資風險把握商業機會的重要選擇。