要了解房產通脹心理預期如何引發市場行為改變，可參考亞洲各經濟體(包括香港及新加坡)在金融風暴前，也就是從1987到1997年資產通脹期的經驗。

　　隨着前期資產價格(包括樓價及股價)持續上升，資產通脹的心理預期已在1990年代初悄然形成。當時，人們看到的是樓價升幅持續高於工資增長，對於已購入物業的人士，有關的投資盈利開始誘使他們轉到較大的單位，甚至投資第二、第三個單位。

　　即使是沒有投資物業或沒有迫切需要購入物業的人士，其親友的投資盈利也會對他們造成置業的心理壓力和誘惑，即使是原先不喜靠投資致富的人士，所面對的心理及社會壓力，也會隨着樓價節節上升而持續加大，最終迫使他們加入物業投資者的行列。

　　因此，房產需求已因房產通脹的心理預期而大幅增加，以致全民“炒樓”，使到無論原本有沒有失衡的物業市場，均出現嚴重的求過於供。

　　樓價上升影響其他經濟行為　

　　若有關中央銀行能及早嚴控經濟體中的貨幣和信貸增長，則上述的樓價升幅便不致大到可能出現泡沫爆破的程度。然而，樓價的上升也同時影響其他經濟行為，抵消了有關緊縮措施的效用，並使人們誤以為緊縮措施已變得無效，以致市民及投機樓市者繼續瘋狂買樓，執政當局也因這方面的誤判而不知道必須加大緊縮措施的力度，以抵消經濟行為改變所產生的影響。

　　基於投資物業和股票所可能取得的可觀回報，許多人將會降低其平均現金持有量。而另一方面，銀行因面對龐大貸款需求和利息隨樓市升溫而上升的情況，也會盡量減低其額外現金儲備。

　　經濟理論告訴我們，這些行為改變將大大增加了該經濟的貨幣乘數，即使有關央行能透過緊縮措施來控制其基礎貨幣(monetary base)，這個經濟體的貨幣供應仍會隨着貨幣乘數的上升而大幅增加，使得該央行的緊縮措施看起來毫無效用。

　　尤有甚者，在面對龐大的貸款需求及業績上的競爭壓力，銀行也有誘因在海外借入大量外幣，將之轉為本地貨幣以應付本地貸款需求，而此行為也會增加該經濟的基礎貨幣，進而透過貨幣乘數效應而倍數增加貨幣供應，使得有關央行的緊縮措施也看來對基礎貨幣的控制全無效用。

　　應該強調的是，在龐大貸款需求下，上述的業績壓力是相當強大的，而且往往會大到央行也顯得無能為力。

　　例如，當某銀行看到其他銀行的貸款增長率已由20%上升至25%，其行政總裁便會想辦法借入資金，將其貸款增長率推高到25%甚至更多，以確保股東及市場相信其有能力取得相等或高於其他銀行的業績表現，即使是意識到貸款風險已相應增加，也可能會置之不理。

　　有關的業績壓力也會同時出現在銀行內部。當銀行貸款部門的某職員見到同事因取得大量貸款業務而升職，這將誘發他去推高自己的貸款增長，即使明知有些貸款者的物業抵押已嚴重超出安全水平。

　　除了上述的例子，其他的行為改變也可能進一步推高置業需求和樓價。以香港為例，1990年代樓價的瘋狂上升，已促使政府、許多半官方機構及部分大企業，對其僱員提供可用作購屋分期付款的房屋津貼，銀行也為其僱員提供低息貸款。這些策略，都進一步推高置業需求和樓價。

　　在許多經濟體，尤其是日本，銀行也可能放寬分期付款年數的限制，從而破壞了一個能限制樓價升幅的重要基本因素。

　　參考了亞洲過去的經驗，便可回頭來評估中國目前的情況。隨着2005年初的壓抑房產措施，上海的樓價已從充滿投機氣氛的過高水平輕微回落。然而，投機於房地產的資金也在此期間轉攻其他大城市，以致北京、大連、深圳、廣州及許多省市，均錄得頗大的樓價升幅。今年3月底，大連和深圳的按年升幅均大於10%。

　　此外，從近期一些省市的許多樓盤出現眾多人潮，也預示這些省市甚至中國全國已進入上述全民“炒樓”的最初階段。如果再不大力遏制，恐怕後患無窮。

　　例如，最近人民銀行提高貸款利率0.27%後，市場出現正常的擔憂和反應，原因不在於加息0.27%，而是對後續措施的心理預期。如果政府因怕影響經濟增長而不再陸續推出遏制樓價的措施，可以肯定的是，樓價將不會因為這回的加息而停止上升。一旦樓價再以目前甚至更大的幅度上揚，到時即使將貸款利率調升3%，或許也毫無作用。　

　　延遲採取措施將後患無窮　

　　這主要是因為，作為一名投資者，如果認為今年、明年的樓價升幅都會超過6%，並預期樓價至少在未來數年均會以6%或更大的幅度上揚，即使貸款利率上升3%，仍會借錢買樓。因為就算樓價在稍後數年停止上升或回落，到時再賣出仍然合算。

　　然而，當大部分的準置業人士都抱着同樣的想法，肯定會導致房屋需求增加，也使樓價以高於6%的幅度持續上升，直至泡沫爆破。

　　因此，中國政府應在房產通脹的心理預期形成之前，採取各種措施加以遏制，這其間的風險，大不了是導致經濟增長放緩，例如輕微下降到8%左右的水平。但如果目前仍不出手，潛在的風險是控制不了房產通脹以及隨之而來的泡沫爆破。後者在香港導致七年以上的經濟衰退，在日本更造成長達十五年的蕭條局面。

　　由於中國的經濟制度尚存在不少缺陷，加上幅員廣大，一旦出現經濟危機，可能影響政治穩定，再加上許多國家並不一定樂見其和平崛起，泡沫爆破的不良後果其實更值得留意。

　　此外，樓價的持續上升，也會吸引更多投機資金流入，輕則增加中國控制貨幣增長及維護匯率制度改革的難度，重則導致樓價持續上漲、資金持續流入、貨幣供應持續超標上漲的惡性循環，直至可能出現金融風暴。

　　屆時，不但將中國匯率制度改革由成功轉為失敗，也可能誘發進一步的政治不穩定。上述兩個風險何者更為可怕，其實明顯不過。