市場先機就像“頭啖湯”一樣，越品越舒服。在毫無爭議的樓市淡季，上週末的珠江御景灣(查看地圖)就像那幾天的天氣一樣熱浪四射。許多消費者都表示，“換房”正是他們參加“換房考察團”的目的，哪怕酷暑也要來。

　　越是市道慘淡，越考驗發展商的判斷力。“換房考察團”在組織方面的成功已經證明了兩個基本判斷：一，廣州房地產市場中的有效需求充裕，有效需求其實就是“換房”；二，換房羣體對大戶型高檔房的需求持續旺盛。

　　誰才是如今廣州樓市的主要消費者？基本的經濟學原理早已指出，有效需求是那些能產生購買行為的需求，影響有效需求的是消費者的購買能力以及產品取得的難易程度。說得直白一點，消費者購房只要掏出真金白銀，無論是出於自住還是投資，都應視為真實有效的購買需求。

　　近兩年廣州樓盤整體素質大幅提升，樓價也隨之水漲船高，這是從產品供給的角度所得出的結論。但很少有人關注到近年來需求結構所發生的變化：不知不覺中，以前“福利分房”體制下的公務員、企事業單位幹部職工，為改善居住條件而產生的換房羣體需求旺盛，已成為廣州中高檔樓盤特別是市區樓盤的絕對支撐。

　　為什麼換房羣體的主力是公務員和吃“公家飯”的人羣呢？首先是因為這部分羣體並不缺房，並且在醫療、教育等方面有充足保障，又有豐厚的住房公積金和積蓄來購置房產。其次是他們以前所分到的單位“福利房”早已失去往日光鮮，放租投資價值遠大於居住感受，看到好房子為什麼不換換？

　　因此，換房人羣對那些擁有良好品牌和人文氣氛、完善配套、產品優秀的樓盤情有獨鍾。本報調查數據顯示，六成以上換房者對樓盤品牌關注度最高，對價格的敏感度與初次置業者相去甚遠。

　　房地產雖然不應是“為有錢人建房”，卻必然是“有條件的人優先買房”。其實一直以來，發展商一直都在全力爭取公務員、教師、醫生等“高素質人士”來買房，但並沒有去深究他們為什麼換房？他們需要什麼樣的住房？尤其是為什麼要到你的樓盤去換房？所以發展商一直缺乏針對這一有效需求市場的瞭解，有效需求險些成了市場空白。

　　自打有了房地產市場以來，年輕人初次置業的白領購房與擁有房改房謀求換房一直都是樓市兩大需求來源。今年以來換房浪潮逐漸壓倒白領購房，是市場有效需求的正常更迭，更是一個新購房時代的開端。前些年賣房像賣菜一樣的樓盤銷售，到如今也該換換了。