“五成左右。”這是二手房交易徵收五年以內房產轉讓5.5%營業稅以後中介機構二手房交易量下降的比例。情況好一點的是三成、四成。在經歷了去年兩年內房產轉讓營業稅政策的磨鍊以後，北京各個中介面對目前的這種“蕭條”顯得平靜很多。五年畢竟是一個不短的時間，在這樣一個絕對的賣方市場上，那些觀望着的買家和賣家又能等得了多久？
新政伊始
“80%的二手房都是五年以內的房子，超過五年的基本上很少。”我愛我家房屋經紀公司副總經理胡景暉說。對於其他中介公司來說，情況基本如此。從鏈家地產市場部瞭解到的信息，五年以上的房子佔據兩到三成的比例。實際上，新的營業稅政策將絕大部分的二手房都納入了徵稅範圍內。
“我們的客戶量下降了四成，總之購房者成交慾望較弱。”鏈家地產市場總監金育松這樣分析購買市場的現狀，從他的分析來看，購房者的觀望正是導致他們行動不積極的原因，而這種觀望主要在於對房價下降的預期和對增量房市場的期望。“其實對房價下降存在期望的人很少，不到10%。還有就是對增量房市場的觀望。”他說。
新政中對於建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上的規定，顯然將一部分二手房購買者的注意力轉向了一手房市場。
在其他房源退出的情況下，那部分未受營業稅影響的五年以上的房源所佔比例增大了。金育松提到，在鏈家地產的業務中，五年以上的房子所佔比例上升了兩到三成。“並不是說絕對數量上升，只是在總體中所佔比例有所上升。”他提醒道。
而就目前的實際交易情況來看，二手房交易的營業稅基本上都轉嫁給了購房者。在這種情況下，五年以上產權的房源成為了交易的重要部分。“我們現在的交易，五年以上產權的佔80%。”千萬家房產經紀公司總經理華國強說。
站在購房者的角度上來看，由於不需要交納營業稅，五年以上的二手房源似乎應該具備更大的競爭力。然而，事實並非如此簡單。
五年之癢
“五年這個問題其實並不嚴重，關鍵是房產證上註明的時間有問題。”胡景暉說道。他指出了二手房產權年限上一個比較普遍的問題，就是房屋實際購買年限往往比產權證上的日期要長許多。“由於購房以後往往要過兩三年才能拿到房產證，這樣五六年產權的房子可能已經居住八年，甚至九年了。購房人並不傾向於買這些。”正是由於房產證不能及時拿到的緣故，現在相當一部分實際購買已經達到五六年的房子，產權證往往只有兩三年。
而營業稅的徵收標準，是以產權證上註明的時間為準的。“如果能以簽訂預售合同的時間為準就要準確得多。”胡景暉的說法顯得有些無奈。
目前市場上無需繳稅的二手房不僅實際房齡過長，數量少也是一個問題。“現在不需要交納營業稅的，基本上是98年實行房改以後剛出來的房子才符合要求。”華國強說。就他的估計來看，這部分房子大概佔存量房的10%到15%，而這其中大概只有5%到10%會拿到二手房市場進行交易，總量非常有限。
另外，由於營業稅往往附加在房價上轉嫁給了購買者，這已經在某種程度上變相的導致了房價的上漲。
尷尬的效果
營業稅政策的初衷是為了打擊房地產投機行為，然而實際效果又如何呢?
“五年也好，十年也好，如果是為了限制投機行為的話。一旦營業稅加到房價上那就沒有意義了。”金育松說。去年的營業稅政策頒佈以後，買方和賣方經過近半年的博弈，最終達成營業稅由購房者承擔的共識而告終。而今年基本上還是這樣一種趨勢。
由於二手房和一手房市場的緊密聯繫，這一政策實際上也是對另一市場的暗示。“這一招叫‘隔山打牛’。就是向一手房市場傳遞信息，不鼓勵投機。”胡景暉說，接下來他又分析到，目前的現實是營業稅導致了二手房房源更加緊缺，這可能促使二手房房價更快的上漲。“其實用於打擊投機兩年以內會比較好，超過兩年就沒什麼意義了。”他補充道。
實際上存量房市場的繁榮正是房地產市場健康發展的保障之一。新政的初衷也包括了“積極發展住房二級市場和租賃市場”。而目前由於營業稅的額外負擔，有部分購房者開始把目光轉向一手房市場。“把二手房需求轉向一手房市場，你說對市場是好還是不好？”金育松在接受記者採訪時這樣反問。這一轉向顯然會增加一手房市場的壓力。就金育松的分析來看，購房者對一手房的預期短期內是無法實現的，會有相當一部分迴歸二手房市場。
有一點可以肯定的是，新的營業稅政策會對限制新政以後的一手房投機發揮積極作用。然而這還需要時間的考驗和證明。