序言：房地產市場最敏感的一個詞就是“房價”，而有關房價的討論也從來沒有停止過，近年來全國房價的瘋漲早已牽動着黨和國家領導人的心。受中央宏觀調控措施的影響，全國房價在2005年夏天出現過觀望性低迷，但房價的上漲依然成為居民們不得不面對的現實。日前，房價快速上漲之聲不絕於耳，國家統計局監測顯示，2月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。一季度北京、深圳、呼和浩特等城市的房價漲幅同比接近了20%。那麼，青島的房價上漲的情況如何？宏觀調控對青島房價產生了多大的影響？未來青島的房價是何趨勢？中國指數研究院就老百姓最關心的房價問題進行了專題研究。
《2006青島最新住宅價格變動走勢研究報告》主要結論或觀點：
住宅價格走勢呈現2005年調整2006年一季度穩步上漲的態勢
2006年一季度市南、李滄區價格上漲較快，市北、四方區走勢平穩
從政策面來看，宏觀調控收到成效是房價變動主要原因
從市場基本面看，2005年以來住宅總體供求關係對價格影響較小
從宏觀環境面來看，投資環境是房價變動的重要原因
未來幾個月內青島市商品住宅價格將穩中有降
1、 住宅價格運行現狀分析
1.1宏觀調控下住宅價格2005年調整2006年一季度穩步上漲
2006年3月，青島商品住宅成交價為5449米，同比上漲20.0%，比2月環比上漲了1.5%。從價格走勢曲線來看，在政府的宏觀調控下，2005年青島房價呈現調整態勢，進入2006年後，又呈現反彈勢頭，住宅價格穩步前行。
商品住宅成交價在2005年1月至4月之間出現下降趨勢，2005年4月下滑尤為嚴重，均價一度跌破4000元大關；進入2005年5月後，價格開始在波動中逐漸上升，直至2005年11月的最高峯5544元/平方米；2005年12月房價再次下跌14.7%；2006年初價格回升，2006年2月環比上漲8.9%，成交均價重新衝破5000元/平方米。
1.2 2006年一季度市南、李滄區價格上漲較快，市北、四方區走勢平穩
從上面的圖表不難看出，按照由南到北的地理位置，市南、市北、四方、李滄區均價依次遞減。其中價位最高的市南區在宏觀調控的影響下，2005年以來住宅均價三度起落，在2005年12月達到最高點9474元/平方米之後，2006年1月急跌17%，在隨後的兩個月後開始上揚。2006年3月市南區住宅均價為8921元/平方米，同比增長21.4%，環比上漲6.5%。價位最低的李滄區在2005年9月至12月期間漲至最高峯，均價逼近5000元/平方米，在2006年1月大幅調整，均價跌到3583元/平方米，環比下降24%。2006年3月，李滄區均價在回升中達到4374元/平方米，同比上升32.5%，環比上升5.2%。
四方區走勢最為平穩，從2005年1月起一直在5000元/平方米上下略有波動，2006年3月該區域均價為4739元/平方米，同比下降2.6%，環比下降1.9%，是四區中唯一呈下降趨勢的地段。市北區價格上漲亦較為緩慢，1年來價格幾經起落但漲幅不大，相對2005年1月5929元/平方米的均價，2006年3月價格為6390元/平方米，微漲7.8%。
1.3總結：青島住宅價格走勢特點
2005年以來，青島住宅價格總體上表現平穩，分別於1月至4月，7月，10月，12月中成交均價出現回落，而其他時間內在波動中逐步上升，宏觀調控效果顯著。進入2006年，房價出現穩中有升的上漲勢頭。青島住宅價格走勢呈現以下特點：
處於價格高位的市南區的高檔房和處於價格低谷的李滄區地價房分別有較大幅度的上漲，帶動起整體價格的小幅上漲，而位於中間位置的市北區與四方區中檔價位的住房近一年來在幾番波動後變化不大，四方區甚至略有下降。
2、住宅價格調整中上揚的影響因素分析
2.1從政策面來看，宏觀調控收到成效是房價變動主要原因
目前全國房地產市場宏觀調控的核心目標是穩定房價，而在佔盡優越位置的青島，房地產價格更是呈現持續走高的態勢。尤其是房屋銷售價格，2002年至2004年分別以7.6%、14.6%和15.2%的幅度逐年遞升，在全國35個大中城市的排名均位列第三名。市內四區新建商品房年平均價格也由2002年的每平方米3624元，上升為2004年的5199元。青島房價引起了社會廣泛關注，更被銀監會列為重點監控的八大城市(天津、瀋陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶)之一，是宏觀調控的重點對象。政府宏觀調控所採取的措施概括起來是“兩大閘門，雙向擠壓”。所謂“兩大閘門”，是指嚴格規範土地市場的土地政策和緊縮銀根的信貸政策；所謂“雙向擠壓”，是指調控政策既打壓供給，又抑制需求。既要抑制房地產投資過熱，減少供給量，又要抑制房價過快上漲，從理論上來說，唯一的途徑是需求量銳減。
從政策效果來看，中央兩大調控政策(土地新政與房貸新政)收到初步成效。房地產開發用地受到嚴格控制，土地招、拍、掛價格上升，致使房地產開發企業用於土地購置的費用和土地成交價款增長較快，2005年全市房地產開發投資年初增幅高開，之後逐月回落，高速增長的勢頭得到有效遏制，房地產市場供給量增幅減少，房地產過熱現象得到緩解。
而在供應方面，宏觀調控則收到顯著效果。青島以投資房產來賺取差價的投資人或投資機構，在市場上所佔份額巨大。中央宏觀調控以打擊投資為主要目的，住房消費市場因投機購房退出，投資性購房大幅度減少，真正剛性需求消費者多因購買力有限而觀望，樓市平淡漸成趨勢。2005年11月1日實行商品房網上備案後，月成交量同比減幅明顯。市場成交清淡，市內一些樓盤呈現銷售不暢，市郊樓盤積壓增多。進入2006年2月，開發商與購房者的僵持局面中商品房售價仍然堅挺，市民持幣觀望心態搖動，政策影響力開始減弱，住宅銷售數量較調控措施出臺初期的幾個月明顯增加，商品住宅銷售市場又開始轉暖。
2.2從市場基本面看，受政策影響供給基本趨於平衡
(1)2005年以來住宅總體供求關係對價格影響較小
市場經濟最基本的一個條件就是供求關係來決定價格，而自2005年1月以來，青島房地產市場的供應與需求受到宏觀調控的影響逐漸趨於平衡，既避免了投資量過多市場過熱，也不再是供不應求的賣方市場局面，因此供求方面的因素對房價的影響作用不大。
2005年，青島市內四區商品住宅上市總面積約171.55萬平方米，實現合同銷售總面積約137.39萬平方米，供求比達到1.25:1，供大於求。從各月的供求關係來看，供給狀況出現起伏，由於2005年7-8月新增供應量分別為21萬和41平方米，銷售面積則分別為5萬和8萬平方米，供給量急劇上升，大大超越銷售量，供銷比高達4：1至5：1之間，因此政府於2005年9-10月不批發銷售證，將新增供應量降至0，其後供銷比趨向平穩，在1：1上下波動。由於2006年自住型消費者觀望態勢有所解凍，銷售量逐步上升，3個月內供不應求的現象又兩度出現。
(2)2006年一季度各區域商品住宅供求關係直接影響價格上漲
數據來源：中國房地產數據庫青島房地產交易中心
從青島主要的四個城區2006年1-3月份各區縣之間的住宅供應和需求情況來看，市南、市北、四方、李滄四個區的商品住宅供銷比都小於1，第一季度市南區更是沒有新增供應，表現出明顯的供不應求態勢，區域整體供應量進一步被消化，這種局面直接拉動了2006年後的價格上漲。市北及李滄區銷售面積均超過9萬平方米，李滄區新增供應面積不足4萬平方米，供求比僅為0.42，導致價格上漲較快，而市南區由於供應緊缺，銷售量大，價格也隨之快速上漲。這些區域住宅價格走勢推動了整個青島2006年來房價的穩步上漲。
2.3從宏觀環境面來看，投資環境是房價變動的重要原因
(1)經濟持續走高為房地產發展奠定基礎
從宏觀經濟環境來看，青島經濟持續高速增長為房地產市場快速發展奠定了堅實的基礎。2005年，青島地區生產總值突破2500億元，一季度全市實現地區生產總值638.9億元，同比增長16.2%，經濟運行情況良好。經濟的快速增長尤其是第三產業的快速發展為房價的上漲帶來了強有力的支撐。青島優美的自然環境、宜人的居住氣候、良好的經濟前景，令房地產業成為利潤率相當高的一個行業，從而吸引了眾多企業投資房地產業。房地產開發融資鏈條從土地使用權銀行抵押到要求建築企業墊資建造，再到商品房預售，為企業進入房地產業提供了有利的金融環境。
而與此同時，國內銀行實際存款利率較低，再綜合利息稅和物價指數，基本上接近於零利率；股票市場長期低迷，投資渠道不暢；住房價格上漲幅度遠高於住房按揭貸款利率，住房投資首付只需20～30%，可以進行以小搏大的投資。這些條件又促使社會資金大舉流向房地產業。作為中國最具活力的城市之一，青島投資環境極為優越，儘管宏觀調控不斷推進，青島仍為房地產業投資的首選之地。
(2)人民幣升值預期、奧運預期促進房價上漲
在宏觀經濟高速增長的大背景下，人民幣面臨較大的升值壓力。市場預期升值時，大量短期的國際投機性資金將湧入中國。由於國內投資渠道不暢，因此具備保值增值功能的房地產自然成為這些游資的投機對象。
而另一方面，青島作為2008年奧運會帆船比賽的賽區，房地產市場也因此更加看漲。奧運一方面給青島帶來了大量的外地購房者，一方面城市拆遷造成大量的拆遷改造戶，直接促使市場需求大於供給，從而推動房價上漲。
2.4小結
綜合上述3方面的影響因素，可以看到各方因素對於城市房價的影響。一方面經濟發展的大潮滾滾向前，投資預期高漲，另一方面宏觀調控的政策切實運行，對供求關係等產生了相應影響，一定程度抑制了房價。而由於2005年房價堅挺回落緩慢，2006年政府宏觀調控的力度將不會放鬆，消費者與開發商之間的博弈仍在繼續。
3、未來價格走勢預測
未來住宅價格走勢既取決於市場供求力量的變化，又取決於宏觀調控政策的組合狀況及政策強度。青島房地產市場正處在一個高速發展時期，從當前的市場發展狀況和政策取向來看，我們的判斷是：2006年青島住宅價格的總體走勢將在穩定中適度調整。
這裏採用ARMA模型進行分析和預測。其中普通住宅均價用一個帶有常數項的ARMA(1,1)來擬合，而商品住宅均價用一個不含常數項的ARMA(1,1)來擬合。預測結果顯示，未來幾個月內青島市商品住宅價格將穩中有降，其中，2006年4-6月將商品住宅成交價格將下降2.8%-1.1%。
影響青島2006年房價走勢的因素包括：
(1)政府對住宅建設規模進度與供應結構的控制。2005年青島市房價位居全國主要城市第11位，而人均收入僅列為第24位，調控樓市穩定房價，向中低收入家庭傾斜，是政府控制房地產市場發展的主導方向。2005年、2006年政府各從土地儲備中拿出1000畝土地，用於建設中低價位普通商品住房。2005年開工在建經濟適用住房230萬平方米，竣工70萬平方米；2006年開工在建經濟適用住房400萬平方米，竣工150萬平方米。由於政策措施的時間延後性，計劃住宅對房地產市場起到的影響隨後還將不斷出現。
(2)各種政策調控產生的影響。近年來，金融調控政策力度相當大，2006年青島嚴格的房地產貸款政策將繼續，並且在許多方面條件更高，抑制更嚴，對開發商貸款條件繼續加緊防範措施。而在稅收方面，青島市出臺的個人住房轉讓稅收政策，對個人轉讓住房所得徵收個人所得稅，這種房地產轉移環節稅負的增加對投資住房需求的增長髮揮了較明顯的制約作用。同時，商業貸款、公積金貸款等利率的上調也對抑制房價造成了相應的影響。
儘管青島市未來房價將得到政府的大力調控，但由於調控政策措施作用具有滯後性，同時經濟適用住房和中低檔商品房實際上市量目前還不明朗，在供應量不能滿足消費需求的情況下，房價走勢的判斷依然較為困難。預計房價整體走勢趨向穩中有降，而部分沿海熱點區域仍有上升空間。