在6月14日上午國貿地交會現場舉行了“綠色地產，建築文化萬里行”啓動儀式，暨“品牌地產和諧中國”go2map的主題論壇，本次論壇由全國工商聯商會主辦，中美可持續發展中心，國家環保總局認證環境中心，還有全國房地產設計聯盟等全國各機構聯辦。
以下是全國工商聯不動產商會會長聶梅生髮言，她在談及這一輪宏觀調控的時候表示，房地產儘管受到一輪輪的宏觀調控，但是房地產作為國家支柱產業這一點一直沒有變，而政策導向鼓勵普通住宅的建設，起碼到2010年。
【聶梅生】：各位嘉賓上午好！因為最近幾天一直在各種不同場合開會，其中有些會確實都是和可持續發展和綠色地產和節能省地生態有關係的。我想這件事情已經非常深入人心了。在今天這樣一個場合，可能大家都知道現在宏觀調控力度很大的時期，都希望我能說說這個。
實際上，今天的主題並不是宏觀調控的事情，我還是說一點點關於宏觀調控的大的方面。因為最近爭的也比較多。實際上九部委的意見和細則，有四件事情大家要明確，第一房地產地位很明確，仍然是我們重要產業，不要只見樹木，不見森林，一說到90平米，70%，又是這個那個，首付3成，營業稅兩年五年，一說起這些事情，反而把最根本的事情忘掉，國務院六條當中非常明確，房地產仍然是我們的重要支柱產業。房地產作為支柱產業這件事情不是當然的，也不是從來就是，在121號文件的時候還不是，後來121號文件發了以後是關於金融，經過很多討論發了一個18號文件，國務院18號文件才說房地產是支柱產業。因為我來建設部很多年，作為支柱產業是非常重要的一件事情。後來經過調控，尤其這次調控，一下子從媒體，從大家的熱點都弄到具體的事情上去，反而把這個忘了，所以不要忘記了，我們仍然是重要chinaren的支柱產業，既然是重要支柱產業就和國計民生有關係，國家非常重視這件事。
第二調控的對象越來越明確。其實這些調控的對象，各地區，特別是城市人民政府要切實負起責任。各地人民政府是這次貫徹執行中央的宏觀調控當中的重要的一個負起責任的。現在各個地方政府都在制訂有關的細則，怎樣貫徹執行，所以這一點對象也是很明確的。
第三重點是明確的。滿足發展當地居民自住需求的中低價位中小套型的普通商品房。重點很明確，至於其他的都是執行這個重點，滿足當地居民自住需求的中低價位中小套型的普通商品房。這些定語缺一不可，後面可能還會有很多具體貫徹執行的細則和措施。第三很多人問這個政策管多少年，十一五時期要重點發展普通商品住宅，起碼管到2010年政策導向是這樣。有些政策還沒有出完，大家要認真的去思考，去注意關注這個後續的政策實施。
下面回到今天的綠色地產，品牌地產和諧中國。我曾經在宏觀調控講這個的時候，我就說宏觀調控的所有政策出臺，有兩個非常重要的背景不能忘記。其中一個背景就是關於和諧社會背景，另外一個背景是循環經濟的背景。所以我覺得今天這個會很切題，和諧社會，循環經濟，無論如何在中國當前經濟當中是非常重要的一件事情。
我講一下和諧社會這件事，和諧社會這件事情，說起來大家都懂，也知道這次政策出臺和和諧社會政策有關。不妨回顧一下歷史，這件事情有不同的說法和爭議。現在在歷史上，中國的住房政策是一個什麼樣的政策，換句話說，在98年以前是什麼樣的政策，我曾經在不同的場合說過中國的廉租房是缺位的，各個地方政府沒有把這一塊補起來，廉租房體制現在收縮很厲害，談這個事情的時候，和建設部領導談這個事情，他們有一些意見我覺得非常正確，你想想中國在房改以前就是廉租房政策。全中國都是廉租房政策，我覺得也是，我是公務員也好，還是建築院設計員也好，租焦點房地產網的房子都是廉租房，一個月就幾十塊，中國這麼多年就是廉租房政策，這個是站得住腳的，怎麼會從所有的廉租房變成沒有廉租房，這次房改把所有廉租房變成了商品房，從所有的福利分房的低租金，變成商品房當中的房價越來越高，越來越市場化。這有一個翻轉性的過程，這就留下了不足和缺陷。回顧這段歷史，來想我們的住房體制是有道理的。因為我們去年在Reco報告當中提了很多，廉租房缺位等等，這些是不合理的，這個在住宅市場不合理，引起社會不和諧。現在之所以在和諧社會上引起不同的調子，就是說70%，中國工薪階層買不起房子等等這些都是去年的說法，當然也催生了宏觀調控的一些政策。
在這裏，一次重大的改革，一定會有一些犧牲的。比如當時經濟適用房，本來經濟適用房的出臺是為了能夠解決在房改過程當中並沒有持有的這部分人，沒有從廉租體系變成持有體系，這些是彌補和諧社會當中的不和諧，當時出臺有這個意思，但是這個出臺背景又被拉動經濟和東南亞經濟危機所掩蓋了。當時催生經濟適用房，恰恰是拉動銷納鋼材。在一個巨大改革當中，會留下一個空白，這段空白就是現在關於廉租的問題，就會形成一個什麼呢？我就是這樣想，為什麼去年社會上有關於集資蓋房，有這個聲音，然後各個單位又開始恢復自己找地蓋房，這就是我們原來的廉租體制，多年來從新中國建立以來，就是廉租體制，這個當中銜接過程當中的一些問題，這是改革後面的一些問題。這是一個，關於和諧社會當中廉租房現在為什麼缺位，這個要歷史看，地方政府怎樣把這一塊弄好了，開發商在整個住房體制當中，把定位問題想明白，這個缺位是一次性缺位太大，我覺得要補上也不是太容易的。
第二就是關於小戶型的問題，現在不管90平米，還是100平米，甚至120平米，有一個限制，這個限制還是來源於土地焦點裝修家居網的限制，如果我們國家土地資源有限，很多地方都要受到基本限制，這個限制常常有的時候不得不採用一種，反正我限一下，至於限的這個數是不是要浮動那是另外一個問題，限不限是一個絕對問題。在城市土地當中，能夠提供給住宅的大戶型這部分將來不會增加，肯定會減少。這就是為什麼國土資源部堅決不批別墅。別墅堅決就停了，其他的還留了30%，這個和土地資源有關係和循環經濟有關係，我們從2003年到2005年，這個期間很多的開發商，我們都經過了這一段，這一段時間蓋的主要是偏大的戶型為主，或者倒三期，比如說在2000到2005年蓋的90平米以上的戶型佔70%，如果假定是這樣，我估計差的不太多。缺位的是中小戶型，中小戶型就開始在社會上搶手，如果我們從2006年，這個政策執行期是十一五計劃，到2015年，70%蓋小戶型，30%蓋90平米以上，這十年整個住宅總量會不會相對比較平衡，我曾經想過這個問題，是不是可以算一個十年的總量，住宅的使用期和汽車不一樣，要50年的，前五年如果不平衡，後五年能夠趨向於平衡，是不是整個期間，最後留給社會的是平衡的。當然理解不同，有的人理解認為會留下一些住宅垃圾。
如果十年總體是平衡的，那麼對於將來的發展來講，會不會是起到一個平衡作用。這裏面轉入我第二個問題，所以我覺得和諧社會的問題，引導消費是解決市場的平衡問題，解決歷史上遺留下來的廉租房缺位的問題，這些都是有歷史沿革和總量控制的。
即便是今後我們蓋的都是這種中小戶型的，90平米以下的，是不是也有一個節能省地的問題，我覺得更有節能省地的問題，從宏觀上可能土地不夠，具體我們做了什麼？仍然有這個問題，我倒覺得現在不管政策下面執行力度怎樣，還有多少政策要出臺。作為商會，商會是企業的一個組織，到底怎樣去做這件事情，我覺得更重要。不管怎樣，應該把房子蓋好，這樣才能對得起老百姓，這是一個永恆搜狗的主題。我覺得這麼多年來，大家致力於綠色生態住宅這個事情是不錯的，而且我覺得恰恰是宏觀調控催生了綠色地產，催生了這種綠色GDP，因為我們經常是在討論一件事情的時候，不想另外一件事情，這兩天開幕的農展館，恰恰就是發改委在搞的能源節約的一個很大展覽會，這兩件事情是在國家平行推進的，我們為什麼不考慮怎樣把房子蓋的更綠色更好呢？我覺得在宏觀調控之前，在房地產市場比較熱這種情況下，往往還不好推這件事情，因為房子怎麼都賣得出去，只要房子出來，全都給搶光，那個時候開發商和老百姓並不見得非常關注這個房子當中的節能節地問題。在目前的理性市場當中，只有一個理性的房地產市場當中，科學技術才能成為核心競爭力，否則不可能成為核心競爭力的。
我倒覺得，為什麼宏觀調控催生綠色地產，就是在這種情況下，開發商會理性考慮我怎樣增加企業競爭力，怎樣去練內功，只有在一個理性市場下，才能夠有這樣的一些問題。
下面我再具體說一下，綠色地產當中有兩個誤區，這個誤區我曾經去年的時候就想講，我害怕傷害一些，去年、前年我們開年會的時候，我本來想說這個事，我還是比較猶豫，不要打擊那些正在做綠色的。綠色地產不能炒作，不能炒作綠色利潤，這個事情我們算了一筆帳。為什麼？我們國家提出循環經濟是要降低整個的總量，就是能耗的總量要下降，而不是某一個高端建築，做的價格非常很高的建築，怎樣去節能，怎樣去零能耗，這個杯水車薪，如果我們整個能耗不會下降，這樣國家能源問題不能解決，這和水的問題同樣。從商會來講，一定要大力推進即有住宅，普通住宅，中高檔住宅和高檔住宅都在內的分門別類來推這個綠色地產，分門別類來做優化方案，你是寫字樓，因為寫字樓的能耗比住宅要高得多，起碼在五倍以上。在這種情況下，分門別類圖行天下的去指導才有意義。不要統一的50%，搞到最後不知道誰和誰說話，很多開發商不知道50%給誰節。我曾經在清華大學MBA課上也提過，大部分都說和原來的樓盤來比，我原來樓盤怎樣，現在的樓盤跟它比節約50%，其實不是這樣。在普通住宅當中，我們怎麼做？在中高檔住宅當中我們怎麼做？別墅怎麼做？寫字樓怎麼做？商場怎麼做？這個解決方案不一樣，綜合的解決方案完全不一樣，集成也是不一樣的，技術用的也不一樣。現在已經過了號召階段。
我們曾經在和國內的很多專家學者一起做了一些研究，包括清華大學，今天袁鑌教授在這，也是綠建在中國最早的倡導人。研究了一些指標體系，標準，評估體系等等，這裏不詳細多講。我們一起曾經做了到現在23個綠色生態住宅，這23個綠色生態住宅遍佈中國各個地方，包括最遠的寧夏都有，北京、天津、上海、深圳、廣州都有。完了以後我們做了一個總結，對這23個綠色生態住宅抽出十個最有代表性的，有高檔的別墅，有普通的住宅，西安高薪一百多萬平米的供應數，多層小高層的住宅。各種都有，最後得出的結論，我把結論跟大家說說，以後要拿數據說話，這十個項目，它的平均節能率，按照國家規定節能率達到58%，58就超過了50%節能要求，完全達到了建設部現在所要求的節能率達到8%，節水率達到20%幾，也超過了現在建設部這樣的一些標準，換句話說，節能節水在我們示範工程當中，都達到了或超過了建設部規定的要求，這個都是從2001年到2005年做的，在節能率達到58.8%，它的增加的單位面積造價增加了多少呢？增加了百分之八點幾。節水，如果說達到20%以上的節水率，那麼它增加單位平米只增加百分之一點幾的造價，這兩項加在一起沒有超過9%，大概8.8%，我今天負責任的跟大家說這個數字。水是小頭，增加一點幾，能源是大頭，增加百分之八點幾，加在一起到不了10%，各個地方造價不一樣，全國平均一千多，只增加一百塊錢左右，增加一百多塊錢17173的造價，不能因為做了綠色，節能了，超過50%的節能，超過20%節水，這是非常好的，然後由於我做了綠色，所以我把房價提到一千或者兩千。我造價只增加了一百多塊錢，你憑什麼把房價增加到一兩千塊錢，我說的這個有道理，現在是該說這個話的時候了。我心裏有這個數，我知道會增加多少造價，我沒有說出來，是因為推動綠色地產初期，是會有一些綠色利潤的，如果沒有這些人拿到綠色利潤，也不會在市場上引起這麼大的震撼。從某個角度來說，佔領了初期市場，拿到初期利潤，這個也是市場經濟當中的必然。
一招鮮，吃遍天。不是先的時候，不是最先進的，整個政府標準出來了，大力的循環經濟科學發展觀的指導思想下，都在推綠色地產，一定要把這個底告訴大家。前幾年開發商在整個市場經濟，我是這麼認為，房改以後，負擔起很多的經濟責任和社會責任，如果沒有他們，整個GDP方面，房地產這一塊總是要有人實施的，同時要承擔社會責任，當然也引起了社會上不同的聲音，對開發商有不同的說法，我們談到和諧社會，品牌地產，在我們推動綠色地產的時候，絕對不能再形成一種，認為是綠色炒作，我們就是實實在在的，應該把我們所採用的節能節地節水的技術，回報給人民，回報給國家，讓國家的環境變得更好，社會聲音變得更加和諧，今天這樣的會是很有意義的，希望通過我們商會，推動萬里行，能夠使我們的綠色地產全國能夠生根開花，同時從人文這個角度，從文化這個角度，從我的角度來講，在廣義的生態當中是包括人文生態的，是包括在生態這個裏面的，這個生態的問題，是包括人文，人脈的歷史在裏面，中國最近這麼多年來，也有一個文化的遺失文化，怎樣找回自己的文化，怎樣把生態和綠色結合起來，恐怕是我們今後的責任，後面還有很多專家精彩goodfeel的發言，我就說到這，謝謝大家！