新政出臺之後，“90平方米”成為房地產業內討論中出現最多的詞。就在很多住宅的開發商費心琢磨如何應對“90平方米”的這個界限時，京城一些寫字樓項目也開始波動不安起來，其中尚處於規劃狀態中的項目更透露出一絲焦躁。而造成這一現象的原因就是這些寫字樓項目“住宅立項”的身份，包括很大一部分商住公寓項目。據記者瞭解，位於北三環附近的某個以住宅立項的寫字樓目前就在醞釀如何對後期產品進行調整，以應對北京下一步出臺的相關細則。

　　本來就被業內人士認為是“佔了大便宜”的這類項目，在享受了幾年的“特殊待遇”後，如今也在又一次的新政大力調控下“難逃一劫”。一位不願透露姓名的業內人士表示，如果北京細則出臺對“90平方米”進行明確規定，那麼以住宅立項的寫字樓產品在規劃設計上將面臨很大侷限，並直接導致成本提高和使用成本的提高。而此類產品生存空間也極有可能在這輪新政調控中大幅縮減，最終在市場中清退。

　　市場份額小

　　新政後將繼續萎縮

　　在上個世紀90年代，北京就已經有了住宅立項的寫字樓項目，當時就是以商務公寓的形式出現，但並未帶來很大的市場影響。而這類產品真正受到業內關注正是隨着SOHO現代城的建成而不斷成熟而高漲。作為北京最具代表性的住宅立項的商住公寓，SOHO現代城可謂是開啓了“住宅立項”商務產品的新篇章。此後不久，包括韋伯豪、富頓中心、大成國際中心等一批“住宅立項”的寫字樓產品不斷湧入市場，成為北京寫字樓市場的生力軍。

　　事實上，“住宅立項”的寫字樓，包括商住公寓一直受到來自純寫字樓市場的“抨擊”，認為這類產品破壞了市場公平競爭環境。眾所周知，此類產品因為是住宅立項，不僅交納的土地出讓金比純寫字樓要少，貸款額度也比純寫字樓要高，且在土地使用權上也要比純寫字樓多20年。因此，無論是價格還是獲得權益上都佔有很大的優勢。在去年的宏觀調控中信貸政策調整對寫字樓市場造成較大影響的局面下，住宅立項的寫字樓產品就因為其“住宅”的實質而免受波及。

　　在今年出臺的一系列調控政策直指住宅市場的情況下，這類產品顯然不可能再那麼幸運了。那麼，新政之後，這類產品受到的影響究竟有多大？而這種影響是不是“致命”的呢？對此，北京漢博投資顧問有限公司副總經理羅濤認為，目前，北京以住宅立項的寫字樓產品並不是很多，因為普通住宅的需求量較大，有機會做住宅產品的開發商一般都不會選擇去做商住產品。今後，政府肯定會用行政手段將公寓中的辦公物業逐漸清退出去，讓居住和辦公完全分開。目前，廣州市場上這種類型產品就已經開始清退了。可以說，這類產品的供應會有所萎縮甚至消失，但並不是馬上，而是需要一個過程。

　　面對記者的問題，千萬家市場總監常淑娟也給出了與羅濤相同的觀點。常淑娟認為，住宅立項的產品從目前來看應該不會消失。畢竟在房地產領域，每一類型的房子都是有適合於它的匹配需求者。再加上住宅立項的寫字樓，包括商住公寓項目優勢明顯，未來出臺的細則可能會在很大程度上限制其在市場上的比例份額，但這不可能抵消其存在的價值。同時，她也認為，如果今後出臺相關法規禁止商住混雜現象，很大一部分做寫字樓用途的住宅物業將存在一定的政策風險，並使客流向中高檔寫字樓分流，這對於寫字樓市場是一個全新機遇。

　　會應對的開發商是聰明的開發商

　　以住宅立項的商住項目，很多都是按照寫字樓的配置來設計的。因為這類項目的售價比純寫字樓便宜，所以吸引了大量中小型企業購買，並且市場租金一直保持很平穩的水平。近年來，這類產品為了迎合市場的需求，產品不斷升級。如在戶內或戶與戶之間儘量減少承重牆、增大跨度，便於自由分割、自由組合，使戶型更符合辦公的功能。另外，有些還打破傳統寫字樓的平面設計標準，在大空間裏做出複式、躍層、錯層，達到公私分區、動靜分區，增加商務情趣。並且取消廚衛、陽臺等住宅功能空間以擴大商務功能空間，從而增加商務氛圍。

　　這樣的優勢在新政要求今後住宅項目必須大力開發90平方米以下產品的情況下，很有可能會成為此類產品最大的問題。由於這類產品多用於辦公，如果全部開發成單套90平方米的戶型面積，一方面會增加開發商的開發成本——住宅產品每套戶型都必須配備相應的廚衛、陽臺等功能空間；另一方面也增加購買者的使用成本——如果購買多套戶型打造成一個辦公空間，則需要花費較高費用去拆補多餘的廚衛、陽臺空間。

　　面對這些在未來可能會成為“阻礙”的問題，開發商正在或將會採取什麼措施來排憂解難呢？業內人士給出了自己不同的觀點。北京經緯時代總經理凌一準表示，如果有了相關政策的限制，開發商也會有相應的解決之道，比如，前不久傳出的南京某開發商將150平方米住房分割成“60+90”平方米兩套住宅來賣。住宅立項的寫字樓產品也可能想了類似的辦法。而中大恆基不動產營銷總經理助理鄭建陽則認為，目前在售的一些住宅立項的寫字樓產品多采用的是框架核心結構，面積都可以自由分割，戶型面積的要求應該有變通的空間。

　　此外，在規劃設計時，戶與戶之間預留或拆牆；將層高建成5.8米，預留裝修躍層的空間；以及採用“魔方組合”形式，即一套戶型包含二至三個產權的“傘式”方式進行銷售等方法都被業內人士認為是可以合理規避新政的好“對策”。羅濤坦言，開發商修改規劃是因為他們必須要適應政府和市場的導向，而能夠調整規劃的開發商是聰明的開發商。

　　對於開發商為應對新政而調整規劃後增加的成本可能會轉嫁給購房者，羅濤認為，開發商多出的成本肯定會增加給購房人，但必須要提醒開發商的是，增加的程度要依據整個市場的提高速度，如果在很短的時間內提升過快反而受損失的是開發商自己。

　　業內人士普通認為，雖然新政的確在市場引起了一定的波動，但整個市場的需求依然旺盛，開發商的信心還是很充足的。