一個區位優良的港口城市的房地產市場能否避免炒樓資金的席捲？答案是否定的！在過去兩年間，福州受到了規模炒資的頻頻光顧，時至今日沒有任何跡象表明這種情況有所扭轉。“現在，越來越多的炒資正在接近福州”。長期掌管着一家房屋中介機構的葉斌認為。入夏以來，這座城市正為排除炒資對房地產的大幅滲透和干擾而努力。福州的官員們將改善市場秩序的希望寄託在對日益膨脹的炒資施壓上，並強調說，在今年，除了要重點建設一批經濟適用房和廉租房，還需要加強房地產信息分析和預警預報。

　　資本的冒險

　　福州市房地產管理局在今年發佈的2005年市場運行報告中稱，在福州房地產市場過去一年供給略大於需求，但商品房自住消費只佔一定的比重，有效需求有待於進一步開發，與此同時，商品房的價格穩中有升，升幅同比超過11%。這是一種奇怪的現象：當供給略大於需求、有效需求緊縮的時候，商品房價格卻走上了上漲通道。

　　福州市房管局產權交易處處長張海舟對這一現象作出瞭解釋：從2003年開始，福州市場就有“炒房團”光臨。溫州炒房團已兩度進入福州，以“炒樓花”的形式預訂大批樓盤加價發售。早些時候，有5億溫州資金進入了福州市場。張海舟表示，溫州“炒房團”對福州樓市健康發展所帶來的風險和隱患是不容忽視的，不但房價會非理性上漲，影響福州戶籍人口的住房消費，樓市“泡沫”也會快速形成。

　　今年，福州市場的狀況顯得更為糟糕，國家發展改革委的數據稱，在第一季度裏，福州的房價漲幅同比超過4.1%，其中，新建住宅是4.9%，二手住宅是5.4%，在同類城市裏面處於中高水平。但這項數據的真實性在福州本土人士那裏沒有被認可。“顯而易見，國家發展改革委的數據是失真的”，葉斌說，他掌握的數據顯得有過之無不及，並且就在上月，福州房價的漲幅甚至令人感到恐慌。

　　福州房地產分析師王劍超向筆者提供了更詳細的數據———今年一季度福州房地產市場商品房平均交易價格達到4159元／平方米，比去年同期增長714元，增幅20.73%，其中住宅交易價格為3733元，比去年同期增長622元，增幅19.99%。王劍超表示，這是一種突然上漲，並非市場行情所致，而是由炒房引起的。王劍超眼下正在主持一個房地產研究機構的工作，他們的研究顯示，炒房已成為福州市場的一個“毒瘤”，個別樓盤的某些單元竟能轉手6次，才到交易中心進行備案，經過6次加價，房價層層加碼可到50%以上。王劍超說，這是炒房者假借退房名義，從交易中心註銷商品房期房預售合同再通過轉讓實現的。與兩年之前相比，現在福州市場炒資的成份和種類表現出多元化趨勢。

　　葉斌說，福州的投資渠道單一，大量資金不得不流入房地產。一些中介公司也參與炒房賺取差價。此外，福州作為中國華僑故鄉之一，擁有巨大的外資流量。他說，“你可以認為他們是投資，也可認為是投機，但這無一不是房價上漲的潛在動力。”

　　驅趕炒資

　　在過去的兩年間，儘管中央政府為抑制房地產的高速膨脹付出過許多努力，但表現在地方上卻收效甚微。在許多城市先後經歷一輪狂漲後，福州有明顯來自於市場的追漲衝動，“目前福州市房價的快速上漲，就是這種要求的反映。”按照劉福泉的觀點，房地產本身是一種投資品，只要價格走出好行情，炒作是避免不了的事情。不過住宅畢竟是用來居住的，如果入住率過低，總歸讓人心裏不踏實。因此，政府面對住宅市場的炒作行為，要儘量採取合法的手段調控，通過程序調整市場。

　　從眼下的情況看，福州有關部門強調的預警預報信息並未在官方網站上出現，所有數據都是過去若干年間的市場走勢，且大都語焉不詳。王劍超說，福州房價高企，是過去一年調控政策在福州等眾多城市執行不到位導致的。這些沒有被執行徹底的政策包括：為打擊炒房，國務院決定在一定期限內禁止期房轉讓，但是在福州等城市，期房是可以變相轉讓的———這需要通過變更、註銷合同等繁瑣工序實現。其操作程序是這樣的：炒資以“購房人退房”理由先向房地產交易登記中心註銷已備案的《商品房預售合同》，然後在收取差價賣給第三人，整個過程由房地產代理、房產中介、炒房者共同參與，且存在虛構買賣合同，囤積房源，哄抬房價；提供不實價格和銷售進度信息，誘騙消費者爭購“羊羣效應”等現象。另外，政策規定運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。但在福州卻可以低申報，一套50萬的房子，通過申報價1萬元成交，只交納幾十元的營業稅。

　　去年，福州市要求暫停預售合同註銷、變更和二手房按實申報。今年3月27日，福州市房地產交易中心開始執行此項規定，凍結了數億炒房資金的流轉。王劍超說，這將使短線的炒房資金轉化為長線的投資資金。不過，這並不能杜絕全部炒資的滲入，在所有炒房行為中，除了通過預售房變更、註銷進行炒房，還有更為隱祕的一種“內部認購”。“內部認購”不須經過房地產交易中心就可以完成，通過“內部認購”進行炒號，實際累計交易金額數倍於房價，只有接最後一棒的購房人向交易登記中心備案，而之前的數次交易在交易登記中心都是“看不到”的，也是“絕對免稅”的。他稱，當進行變更註銷的炒資被扼止後，大量的炒資將走入“內部認購”一類更隱蔽的渠道，這給房價的暴漲埋下了隱患。此外，由於部分中介公司參與炒房，可能使市場秩序更趨惡化。

　　有業界人士呼籲，政府應儘快拿出切實有效的管理辦法，遏止炒風蔓延。