時間：2006年6月8日19：20—22:00
主題：嶺南圓桌“國六條對華南房地產業的影響”
地點：中山大學嶺南學院嶺南堂三樓
討論嘉賓：蔡穗聲 廣東省房協祕書長
黃毅文 廣東省房協副會長
莫 嶸 利海集團副總裁
肖金明 時代發展企業集團有限公司副總裁
何麗雲 滿堂紅高級區域經理
陳詩濤 博鰲房地產論壇祕書長
李曉玲 凱旋房地產副總經理
徐曉良：各位嘉賓、各位朋友歡迎大家做客“嶺南圓桌”，今天可能大家出來之後發現桌子不是圓的，其實“嶺南圓桌”的概念就是：大家是平等的、自由的，“嶺南圓桌”就是給大家提供互相溝通的這樣一個平臺，所以說我們命名為“嶺南圓桌”。“嶺南圓桌”是中山大學嶺南學院EMBA中心主辦的一個活動，所以我也藉此機會，講一下中山大學嶺南學院和我們的EMBA項目。就是辛苦第一排的嘉賓了，他們背對着大屏幕，因為他們對嶺南大學都較熟悉，他們就不用看聽聽就可以了。嶺南學院是源於原嶺南大學，嶺南大學創建於1888年，是光緒13年，這個時間比京師大學堂就是北京大學的前身還要早10年，他是1898年，所以當年的嶺南大學是創辦比較早的現代化的教育機構之一，1924年是中山大學創立，嶺南大學創立之初是美國人創立的，一開始是教會組織創立的，但是嶺南學院並不隸屬於教會組織，創建之初就有一個明確的界定，嶺南大學的創辦費用是自主籌集，也就是因為這樣一個原因，到了1924年的時候嶺南大學由原來的外國人當校長，收回來由國人自當，也就是因為剛才講的這個原因，在1952年的全國院系調整當中嶺南大學併入中山大學，嶺南大學在上個世紀的二、三十年代享有盛譽，俗稱是：北有燕京，南有嶺。1952年的時候燕京大學併入北京大學，嶺南大學併入中山大學，就這麼一個過程，到了1987年也就是嶺南大學創建99週年的時候，全球的嶺南華人向當時的國家教委提建議，希望能夠回覆“嶺南”的名稱，經過國家教委的考核認為嶺南大學在歷史上是一個紅色學校，為什麼呢，因為抗日名將蔡廷鍇是嶺南大學的學生，我們著名的作曲家冼星海也是嶺南大學的學生，所以在1988年就是嶺南大學創建100週年的時候，恢復了“嶺南大學”的名稱，所以在我們說嶺南學院的時候，都要打上一個括號加“大學”這兩個字，就是為了紀念原來的嶺南大學。
(屏幕)這是我們嶺南的第一任校長鍾榮光先生，嶺南學院彙集了兩所明校的傳承和精華，一方面傳承了中山先生“天下為公”的思想，同時大家也知道中山大學的校訓：博學、審問、慎思、明辨、篤行，所以說我們今天的中大嶺南人是兩支優秀血脈的繼承者，大家可以看到嶺南學院的徽標的設計也就是在我們今天各位在座的這個地方看過去：前面有白雲山，山前還有煙波浩瀚的珠江，珠江前面就是荔枝林，荔枝林跟着這條曲折的道路延伸過來就是我們的中大嶺南學院了，徽標是有紅灰兩種顏色，紅色代表嶺南的學子是熱情如學，灰色代表嶺南人的意志是堅強如鐵，這是嶺南的徽標精神。下面我簡要說一下MBA發展的歷史，嶺南學院的MBA起源於1998年，當時起點是比較高，是跟美國麻省理工學院的Sloan school，所以說我們MBA的教材全部是用的麻省的教材，老師授課都是英語的，在2001年的時候在全國院校評選當中嶺南學院的MBA獲得了全國第一，EMBA的教育是2002年開始的，MBA的前面加了一個E，翻譯成中文就是高級工商管理碩士的意思，因為我們的EMBA同學都是比較年輕，通過了全國MBA的統考，但是很多富有管理經驗的企業家已經工作了10年、20年、30年，他非常喜歡管理學習知識，但是他考試考不過這些剛剛畢業EMBA學子，因此教育部在2002年開始首批開始實現EMBA的教育，通過考試和麪試經過兩年積滿學分，也可以拿到工商管理碩士的學位，嶺南學院的EMBA從一開始的醫藥衛生方向，到後面的綜合方向，再到後來的金融與財務方向，基本上是一年一個臺階。今天是一個房地產的嶺南圓桌的論壇，前一段時間有人提議，我們是不是加多一些方向，比如說房地產行業也不錯，我大概算了一下我們每四位EMBA同學當中，就有一個是來自於房地產和與房地產行業相關的同學，所以說我們對這個事情也很重視。後來我們跟EMBA的同學來自房地產行業的做了一個討論，大家還是喜歡一個綜合的辦學方向，假如我們EMBA的同學都是來自同一個行業，雖然比較專業但是不能博採眾長，所以我們的EMBA教育還是以一個綜合方面的教育為主，當然我們也不排除在適當的時候，我們會為專業的方向，比如說我們的金融方向，我們的房地產方向，我們可以開設專門的一些課程、論壇、講座，來滿足我們行業人士的專業知識的要求，這是我們辦學的一個基本思路，我們的EMBA教育有多種多樣的教學方式，大家都知道EMBA、MBA都是以案例為主，是人文結合實際，還有海外留學等等。這個是我們在今年的2月份請曾仕強先生作的一箇中道管理的講座，這個是我們4月29號的時候做了一個創新與成長，這也是相應國家兩會的號召，“創新”是我們國家提出的一個比較關係的問題，我們的專家回來也是比較的重視，覺得特別是珠三角企業家的創新精神、創新能力非常重要，這是我上一期的一個嶺南圓桌是“商場與戰場”，論壇一般是比較大型的，是以嘉賓主講為主要形式，而“嶺南圓桌”主要就是大家平等的是一個自由交流的場所，所以說待會兒我們會配上移動的麥克風，你舉一下手我們就把麥克風送到你的手裏，你有見解都可以講出來，最後藉此機會向大家通報一個好消息在去年強國由國家教育部學委辦組織的EMBA評選當中，中山大學的EMBA獲得了全國的優秀，參加評選的都是中國一流的大學，包括北大、清華、復旦、交大，中山大學是四所獲得獎的其中之一，在今年5月份的評選當中嶺南學院的MBA排名全國第三，這個比上一次評選的全國第八有一個大幅度的提高，福布斯的是全國抽樣的形式，這個數據基本上是來源於民間，排名第三說明我們MBA、EMBA的教育得到了社會的認可，既有社會的認定也有政府的認可，我們對於堅持我們的辦學方向，為廣大的企業家，廣大喜歡學習的人士提供高質量的產品，我們也充滿了信心，今天晚上是一個房地產專業的話題論壇，所以說業內人士，也是後來看了一下我們參會的名單，今天晚上不同尋常，幾路大軍全部都到了，業內的我們房地產行業的精英，今天晚上到了非常多，我也希望通過我們今天晚上這樣一個自由的碰撞的機會，能夠讓我們大家對房地產行業對目前的市場、政策等等問題，有一個更加清晰的解讀和認識，同時首先預祝今天晚上我們的“嶺南圓桌”能夠取得成功，下面我大概介紹一下今天晚上我們邀請的幾位房地產行業的嘉賓，廣東省房協的副會長蔡穗聲先生，廣東省房協副會長黃毅文先生，東亞銀行廣州分行麥子平副行長，滿堂紅高級區域經理何麗雲，時代發展企業集團有限公司副總裁肖金明先生，利海集團莫嶸副總裁，博鰲房地產論壇祕書長陳詩濤小姐。下面我們再以熱烈的掌聲把話筒交給我們的主持人。
主持人：很抱歉，因為今天晚上可能會讓大家非常失望；為什麼呢，第一，應該出場的政府官員他們沒有來，可能他們的確覺得有難言之隱；第二我們原來期望一些地產商好像最後據說也生病了也沒來，我個人估計可能是心病比較重。
主持人：今天要討論的是“國六條對華南地產的影響”。關於國六條對地產的影響，它在政治上、社會效益上、道義上在一些問題上我看了一下，各個環節討論得差不多了，我覺得今天晚上我們這個圓桌論壇，不妨回到一個時政分析的道路上來看問題，也就是說我們重新觀察國六條，構成國六條最核心的一組數字，共八個數字，這八個數字包括：90平米，70%，35，3年，30%，30，50，2年，這八組數字我覺得最後有玄機，這八組數字我們也做一次推演，我們觀察一下國六條對地產，包括我們的嶺南地產、華南地產到底有什麼影響，你看這樣行吧？房地產是一個比較卡通的產業，有很多人我覺得像潘石屹他們都是一些喜劇大師，但是這些喜劇大師在去年比較喜劇，但今年普遍的比較沉默，我也想問一問我們的莫總，你們房地產的喜劇精神怎麼突然喪失了，都不怎麼說話。
莫嶸：我們主持人開個玩笑，前兩天中大宋老師給我電話，希望來和大家聊一聊關於國六條的事情，其實國六條最近也很熱，出席各類的研討也挺多，當時我問了一句話，我說我是作為什麼身份來參加這個討論會的，我們的老師說你作為嘉賓，我想還好，沒把我當成妖魔鬼怪來參加這麼一個討論，那麼什麼意思呢，其實我覺得現在要讓整個社會有一個把房地產“妖魔化”這麼一個現象，我們地產行內討論，由於妖魔化最後導致了出了一系列的政策，包括國六條和後面的十五條細則，關於妖魔化其實可以和大家聊一聊，所謂的“妖魔化”的有五個特徵，大家看我說的符不符合現在的事情，有五條：
第一條叫做凡是開發房地產的都是奸商。
第二條，凡是房地產商做的都是壞事。
主持人：我覺得這話打斷一下，我覺得他是為自己鳴冤。
莫嶸：也有鋪墊，我們肖總肯定有話要說，覺得有鋪墊才能達到高潮，凡是房地產做的事都是壞事，我們都要堅決反對。
第三條凡是房地產獲得的利潤都是暴利。
第四條橫掃一切房地產商，讓房地產破產乃大快人心的事。
第五條政府一定是跟房地產商勾結的，不要相信政府。
莫嶸：這是我們討論得出目前整個媒體和整個社會得出的結論，所以主持人也不要說我們有約，我只是講一講，我們當做聊一聊天，也不知道講得對不對，如果你們覺得還是可以的我們繼續講下去，實際上對於國六條和十五條細則，實際上對房地產有影響的只有三條，其它的我們認為是應該這麼做的，而且國家本來就是這麼做的，依法辦事也是個合情合理的事情，目前從中央的各部委到各地省市的一些相關的包括政府、房地產商都覺得可以值得商榷的地方：
第一條就是90平方米的住宅要不低於70%的建築量。
第二條五年的房子買了五年後才允許免營業稅，否則一定要繳營業稅。
第三條關於土地的出讓，叫競地價競房價。
莫嶸：實際上這三條對開發商是有影響的，這三條裏面其實我們可以分為哪些是對發展商有影響的，哪些是對老百姓有影響的，哪些對政府有影響的。70%的小房型，就是90平方米以下對發展商有影響的，是不是建這麼多的房子才是真正滿足社會需要，至少在廣州我們來看應該說不符合目前的這個社會的需求，從廣州的數據來看90平方米的需求量僅僅在20%以下，從廣州最近三年的一手二手樓的交易大概是2000萬平方米，其實這是很穩定的。實際上這一條對廣州來說實際的需求和情況不是很吻合的，如果強行推行這一條，從某種意義上說應該是跟市場行為是不吻合的，我們林書記也在最近的兩次講話上也說過：廣州的房地產市場，政府一直是不干預的，一直按照市場經濟的行為來進行運作的，所以政府是不願意干預也不想幹預的市場，市場本身就是良性的，這一條目前來說對房地產商的打擊或者是說影響力是最大的；第二條競地價競房價，我們理解是無限高的地價，無限低的房價，也就是說買一塊地，買一塊地，如果我報的地價越高，我報的為例銷售房價越低的話，我將得到這一塊地，這一個將導致什麼結果呢，將導致我們覺得比較悲哀的政策，怎麼說呢，如果走這步那麼最後導致的結果就是利潤可能在正常的情況下會越來越低，所有的房地產商應該來說都不是雷鋒，他一定要獲得一定的利潤才能生活下去，我想這是一個普遍的市場的規律，如果採用競地價競房價的規律，將導致一批粗製濫造的房子出現在市場上，那麼我們廣州20年來市場經濟的發展，我們的房地產在全國領先的地位，應該說將是大打退步，大家都不願意做雷鋒，為了生存、勢必房價越來越低，房價低了背後就是你的建築質量下降你的產品下降，你所有的東西都必須下降，才能保證獲得生存下來的利潤，這一條對房地產來說大家覺得也是比較難操作的，到底買不買地？買是死不買也是死，甚至就是說對整個社會進步來說是一種倒退，這是對發展商影響，其實這兩條應該說是相當大的，對老百姓來說五年的房子進行銷售才不收營業稅，這一點大家都在分析我就不詳細的說了，這一點導致二手樓的價值實際上現在已經在漲了，第二點就是社會可以拿出來交易的房源就少了，廣州每年二手房佔總的交易量是40%，去年廣州一手樓的交易量是1300萬平方米，二手樓是800萬平方米，這種情況下將會導致二手樓的可交易面積就會下降，實際上背後也會導致樓價上升，對政府來說有一條影響，政府的影響就是關於70%的土地必須作為廉租房和經濟適用房，這在廣州很多年以來就取消了經濟適用房和廉租房這麼一個策略，最近出了一個國六條之後廣州市政府說拿出15個億來建設經濟適用房，廣州的整個GDP等等來看是一個相對富裕的城市，已經能夠滿足各方面的需求。實際上我們探討的三大需求，對三個層面的影響主要其實就這麼幾條，其他的至於什麼收土地什麼的都是合情合理的，它本來就是應該這樣做的，有些人該怎麼買樓就怎麼買，有些人他買不起樓還是買不起樓，其實其他的政策對市場的影響是小的，當然我們不是說評價政策的好與壞，對於房地產商來說，實際上他們並不希望樓價的暴漲和暴跌，這些對他們來說都不是好事，至少廣州的主流上來說都希望市場是平穩的，不希望樓價形成急漲或者急跌，算是出了政策之後應該說大家還是比較迷茫的。特別對於一些前期貨，就是手頭上的可銷售的貨不是很多，某個發展商來說他們是比較願意的，對於手頭上還比較富裕或者說只可以應付一年左右的時間，能夠就是說完全是風吹草動對他都沒有什麼影響，至少一年時間內是不受影響的，因為手頭上的貨能抗一年，對於以後但是市場會發生什麼變動我們不敢說。但是實際上從目前的狀況來說，這個政策出來對樓價的反映來說只會促使樓價上漲，而不會促使樓價下跌，這個政策不是擴大供給而是壓縮需求，從經濟學的角度來說要供需合適價格才能合適，當供需不平衡的時候，當需求遠遠大於供給的時候，這個市場的價格是往上揚的，本身目前的狀況就是供應大於需求，現在靠壓縮需求來進行價格的下跌，其實這個政策我們理解來說它並不是說真正的壓縮這個需求，只是說現在的政策誰都不敢漲價，大家都不敢漲價不是說不能漲價。其實目前的價格是可以漲的，只是大家不敢漲，擔心有更嚴厲的政策出來，大部分房產商保持的態度以靜治動，靜觀其變，各級政府從我們目前瞭解的信息來說也不妨跟大家溝通一下，我們瞭解的絕大部分的政府應該說還是比較相對消極，不是絕對消極，但是也一樣執行，廣州市政府應該說是比較嚴格貫徹中央的政策，據我所聞外省相當多的政府是已經把施工政的證號全部寫在6月1號之前，實際上就是先辦證後補手續，實際上我們理解這個就是政府對政策的真正執行力度也是比較弱的，只是廣州市政府還是比較堅決執行，但是外省我知道廣州的一家全國形區域的公司，除了在廣州他沒有拿到6月1號之前的施工證，他在其他城市全部拿到了6月1號之前的施工證，其實還有許多漏洞，或者說我們考慮得不夠周全，至於未來各地政府怎麼解釋我們也是在靜觀其變，蔡會長是我們政府的，比我更瞭解政策的要不然會長給我們指導兩句。
主持人：大家覺得他更像不像奸商，我覺得他在刻意的模糊一些概念，本來宏觀調控，國內調整重點不在打壓房價而在於改善供給結構，打壓房價、控制房價這是它的第二目標，關於國八條上邊說關於控制需求結構的上班做文章，最後還是失敗的，本輪調控的目的是改善結構，也就是說我們剛剛談到的一個90平米和70%的問題。
莫嶸：打擾一下，主持人你們家多大面積？
主持人：對不起，我們家房子比較大，第一咱們假設你是家寶總理，你憑什麼認定90平米以下的中低價位的房子比較受歡迎，這個怎麼測算出來的，我記得國八條說標準房是120平米，浮動空間可以達到144平米，從國八條也就是去年這個時候，到現在為什麼從120平米降到90平米，這裏邊依據何在？第二個咱們假設90平米的房子還不足以滿足市場需求，導致的結果是房子的價格依然上升，如果90平米的房子滿足了市場供過於求，那麼又會造成資源浪費，所以我覺得本輪的控制不應該叫做宏觀調控，應該叫做微觀調控。
蔡穗聲：謝謝主持人，剛才我記得莫總也談了很多情況，有一些觀點也是非常好的，莫總剛才介紹我是政府關係的，不是，我是房地產業協會的工作人員，按照現在省人大條例，它是一個社團組織它不是政府也不是企業，國外叫第三部門，剛才莫總談了一個所謂“妖魔化”的問題，是不是現在社會上把開發商都“妖魔化”了，我想這是開發商的一種感受，我理解這種感受，但我想我們不至於說得這麼嚴重，現在不要再社會上形成一種好像不同的力量在那裏，好像分裂成幾大派一樣了，一邊所謂開發商，一邊所謂消費者，一邊所謂媒體，有些人討論這個問題：到底哪些人把房價太高起來了？我前幾天參加一個網絡的節目，主持人首先說有些人說是媒體把房價炒高起來了，你怎麼看這個說法？我的回答是房價不是誰想炒高就炒高的，房價不是媒體炒高的，也不是另一批人炒高的，如果房價是某一批人能夠炒高起來的，那麼好辦，我們知道前幾年廣州市房價很低，那時候大家每人分的是2%不到3%，有些人還不到2%做優，是低迷的狀態，為什麼廣州的開發商、政府那時候不能夠吵高起來呢，同樣是這批人，現在你們所看到的開發商營銷公司、中介顧問、公司跟政府都是這批人，為什麼01、02、03年的時候廣州房價都是低，大家都知道是低迷狀態，為什麼今天就能夠把房價抬起來呢，我們又看看前兩年，特別是這兩年華東地區房價上漲很快，所以如果是人為就可以抬高，那麼中國經濟相當好辦，永遠是高潮沒有低潮，房價永遠沒有衰退，因為一衰退我們聯合一幫人炒高起來就可以了，顯然我們要認識今天的房價問題、市場問題不要從人的主觀能動性尋找根源，要從經濟規律尋找原因，大家都是MBA班的，都學了很多，聽了很多我們教授們的上課，我想根本的還是理解這一點，否則我們陷入了主觀唯心主義裏面去了，人為的他不是根本的原因，市場的現象要從市場的規律去尋找根本原因，這一點必須牢牢記住，這樣來看所以剛才說的“妖魔”的問題，我想可能是開發商心裏的感受不太舒服，有點“妖魔化”，但我認為根本上來說無論開發商也好、消費者也好、包括在座很多媒體也好，我認為根本利益都是一致的，沒有什麼對抗的利益在裏面。那麼這是我想先說的；第二個簡單的，因為還有很多同志都有好觀點，大家簡單理解一下為什麼中央最近會連續出臺兩個文件，一個是所謂的國六條，國六條不是政治文件它是一個會議精神的報道，正式文件是九部委的十五條，國務院的正式頒佈的。我想我們應該這樣理解，就是說這幾年來政府所關心的問題是什麼呢，他所看到的是市場上個別地區價格漲得比較快，漲快之後激發了很多矛盾，包括特別是中下收入居民買房比較困難，有點越來越買不上的感覺，市場最近比較混亂，是這些原因產生的這幾年的調控，所以調控的目的就是最重要把漲得過快的房價壓下來，起碼壓抑住上漲的趨勢，使得市場健康發展，這是整個中央政策的基本的出發點和落腳點，但採取的措施不同，去年04、05年的措施是在消費上比較多的控制，以及對開發企業的生產，比如說貸款等方面控制比較多，今年有些看法有一些改變，特別今年的政策我們又觀察到：調整住房供應結構穩定住房價格，顯然中央高層意識到現在的問題很多是結構不合理造成的，並不是總量過熱，這是一個很大的區別，我們以往看到國家的宏觀調控，首先是投資總量過熱，總量過大了，首先要壓縮投資規模，從壓縮投資規模使得整個房地產業帶動建築使整個行業都走上一個相對蕭條的狀態，比如說1993年的宏觀調控，就這麼一個思想指導的，首先是壓縮投資規模，因為判斷整個固定資產過熱、過大了，這樣必然導致蕭條，這一輪不是這樣說的，尤其是今年出的十五條，沒有提到固定資產投資過熱的問題，沒有要求收縮投資規模，這是值得我們關注的，所以開發商和建築業不用擔心，並不是說把你這個行業變成相對蕭條，沒有的，反而強調房地產是一個相對熱的行業，在哪裏下工夫呢，調整住房結構，為什麼這樣說呢，因為由於價格漲得太快，某些地方他把住房，因為從利潤上的不同，所以個別開發商比較多的或者過量的生產了大套型的豪華住宅，變成了這部分的生產是過大的，為什麼過大呢，不符合我們國家國情的，另一部分中下收入所需要的中小套型偏少、偏緊，造成供應不充足，又形成了羣眾購買住房相當的緊缺、緊張，從這個角度出發首先要調整住房供應結構，整個思路是這樣來的，調整了結構跟着穩定住房價格，所以中央的着眼點要保證中低收入階層能夠買得上房或者住得上房，從這個角度出發，至於高收入階層怎麼購買房屋那是市場決定的不是政府關心的重點，那麼這樣理解的話，就是說剛才馮主持人也提到這個問題，我們以後可以討論，今天不是大家都關心的，為什麼是90平米，我首先說的是我們要理解中央政策關心的是：中下收入居民能夠在市場上買得到房或者住得上房子，從這個角度出發要糾正前幾年過多的供應了大套型的豪華住宅，中小套型的供應太少量了，這個跟我們國家的國情和中央所關心的這個中下收入者買得起住房是不相符的，要滿足我們國情的需要，以及中下收入的居民的住房問題，比較要調整市場價格，我想這是我所理解的，他出臺政策的思路對不對大家可以討論，我先談到這裏。
主持人：大家注意蔡會長說話很注意，也很正確，他的談論，談到我們本論調控的起點存在一個矛盾，我們把這個矛盾稍微展開一下，行不行蔡會長？因本輪宏觀調控，政策的制定者基本上是一個樓底起點，房價的上漲主要是因為中低價位商品房供應下降，高等商品房供應增加，這些結構性的變動導致了房地產價格上漲，怎麼樣解決這個問題呢，提供中低價位的房產，這個話是這樣的，內在的矛盾非常之大，我們首先判斷在總量不變的情況下，蔡會長也談了這個問題，這個是一個調整總量結構的問題，我們住的中高檔的房地產供應量越來越多，但是越來越多並沒有出現經濟學談到的這個問題：價格下降，反而是價格越來越高，這個有點矛盾，第二個在這種情況下所謂的要加大中低價位房屋供應，它需要哪幾個條件呢？第一：廉價的土地供應；但問題現在本輪宏觀調控其中一點就是，土地供應量絕對不能再大幅度增長，因為土地增長在2004、05年的時候面臨的投資過熱有可能捲土重來，這樣大量的供應當中，中低價位的房子我們的土地資源得到了浪費；第二個：我們的中低價位的房子果真是中低收入的消費者來購買嗎，在這種情況下我個人為什麼向蔡會長請教這個問題就是90平米和70%，因為我覺得本輪調控的起點好像有誤，這個問題我希望能夠聽到其他嘉賓的一些答案。
肖金明：那我講幾句，其實剛才我們主持人說有發展商今天晚上是裝病沒有來，可是我是帶病來的，今天早上宋老師給我打電話的時候，我正在打吊針，其實我們站在我個人的角度上來說，今天晚上在一個房地產企業工作的人員來說，我們並不迴避政策的問題，所以對房地產業有什麼忌諱，今天晚上聽得相當多的同事可能也是在房地產企業工作的，剛才講的就是說政策的問題，我想講幾點關於我個人的觀點，一個是關於政策的出臺，其實它本身不是說針對我們廣東地區或者針對特定的一個地區的，他是針對全國性的一個市場來的，所以從這個角度來理解，我覺得國家定的90平方米大致上是符合大的宏觀環境的，是符合整個國家的市場狀況的，從我們普通老百姓的狀況來說應該是這條線是劃得比較合理的，當然但是在廣東地區覺得在我們這樣一個經濟相對比較發達的地區來講，也許這中間的確是太小了一點，但是中央政府並不單考慮到廣東地區的特殊性制定這樣一個措施，從這個角度來講，對我們這邊嶺南地區來講是有一些影響，但是話說回來就是面積的劃分影響並不是那麼大，首先有一個30%以上是可以建在90平方米以上，我想這個就是，除了這一點之外其實我們在做設計這一方面的，莫總本身也是做設計出身的老總，這一點也是比較清楚，其實我們應該在不停的設計方面將來還是有相當多的可以變通的方式，來讓我們的戶型不致是在90平方米以下這樣的狀況，我個人覺得這一點其實並沒有什麼特別大的影響，應該來講如果市場保持有50%以上的面積都是在90平方米對我們這個地區的結構還是比較合理的。
肖金明：另外一個方面我想綜合性的談一下我對國六條的看法，首先我個人覺得房地產這個行業確實是有泡沫存在的，在廣東地區我們感受可能不是特別大，從去年的下半年到今年廣東地區，特別是在深圳、廣州的房價上漲挺快的，但是在全國其他地方泡沫更加明顯很多，我們是現在應該看到房地產的泡沫是明顯的存在，而且有一個越來越加重的趨勢，我的觀點同莫總的觀點是非常相同的，發展商是不希望房價特別快的，因為快速的上漲對將來的發展是很不利的，讓市場走上一個不太正常的詭道，最終受害者不僅是老百姓，房地產商也是一樣的，大家都會在這樣一個投機的氛圍之中收到傷害，所以發展商並不希望房價特別快過高的增長，我們希望慢慢的增長，符合國情、比較持續性的增長，但是另外一個方面，站在商人的角度，如果市場給到了你這個機會讓你去增長，作為商人是不會放過這個機會的，我想這一點不管是房地產商，還是其他的行業都會這樣做的，只要這個客觀環境給到了你可以獲得更大利潤的機會你都會去做的，所以從這個角度來講我覺得發展商如果要把房價抬上去肯定有他可以生存的原因，背後可能有支持他生存的一些因素在裏面，這方面來講不管是我們政府在制定政策方面還是我們在座的同學就是你們從經濟規律的角度來看，就是房價為什麼會增長，我想你們也會有一個更深層的分析和理解。我覺得這個來講不是發展商一定要去抬高房價是市場確實存在了這個需求，這才是我們國家、政策真正要去解決的問題所在。其實我個人平時有時候逛商場的時候，發現商場裏面的東西價格增長也是比較快的，可能比我們房地產的上漲還要快，因為那裏面商品的價格比較小，所以大家沒有太明顯的感覺到，而房地產的價格動則幾十萬，所以大家感覺特別大，從這個角度來講我個人覺得政府的政策是階段性的打壓房地產的投機房地產的泡沫是非常有必要的，特別是從全國市場來看也是很有必要的，我們也是非常希望通過這種打壓投機讓市場變得更加理性、健康一些。我們可以看看就是日本是一個最典型的例子，日本在上個世紀八、九十年代的時候，他們的房地產造成了連續20幾年的蕭條，中國會不會有這樣的一個情況出現，如果房地產市場沒有一個健康的發展，而且這種不健康的情形在中國出現的話，它肯定會比日本更加嚴重，因為中國的人口規模，中國的社會矛盾等等各方面的因素都比日本複雜得多，從這個角度來講我們覺得政府採取一些宏觀調控的政策對整個經濟的發展來講也肯定會是一個非常好的紀要，另外一個方面我看國六條我覺得他對房地產，其實是開始了一個結構性的調整，我們可以看到這次國六條從稅收、金融、土地的供應直至到房地產的一些相對比較微觀包括戶型、投資的比例，剛才我們主持人唸的很多數字，他這次是從比較宏觀和比較微觀的各個方面都進行了一些規範性的措施，接下來他應該會有更加嚴謹的相應的政策措施出臺，從這個方面來講，房地產市場在中國發展20年左右的時間，應該講在廣東在嶺南這個地區一開始是充分的市場化的，但是這不代表這個市場會走上一個健康的發展，所以需要政府進行一些指引的調整也是有必要的；另外一個就是我們感覺到如果房地產市場的價格變得更加理性了，這個行業的投資相對來講就是說更加符合國家的一些政策的，國家宏觀經濟的一個需要的話，將來的發展應該相對來講會健康一些，畢竟在中國要進行城市化這一塊，包括我們國家這麼大的人口基數，在將來我們預計如果國家要城市化的話有70%的農村人口要轉變為城市人口，房地產市場是一個發展比較大的前景，如果這個市場沒有得到一個健康的發展，對將來的發展是不利的，可能對國家整個的經濟損失，對整個老百姓在住房方面收到的影響會是非常大的，所以我們倒是希望國家的政策能夠對市場的發展起到一個非常健康的指導作用，這樣的話對於房地產這個行業它本身的生命力和發展前景來講都是很有利的，這是我個人的看法。
主持人：剛剛所說的我覺得大家都不是太喜歡說實話的人，都很正確，你說為什麼不論在上海、北京、包括在廣州、深圳，很希望能跟房地產商能夠坦誠的交流，但是每一次來的人都很少，第二個他們來了也不說實話，幾乎不怎麼說話，顯然是有些問題上他們很痛苦，這是毫無疑問的，你比如說國六條，任何一個政策，都會產生制度成本、運營成本，國六條出臺之後實際上大多數成本都是由房地產商來消耗的，這個問題承認吧莫總，我舉個例子，第一個例子就是在此之前房地產商拿着很多地都說是高價拿的，他們希望開發別墅和高檔住宅區來獲得回報，但是現在他們被迫進行產品結構調整，你們的成本怎麼來解決呢，這是一。第二個成本就是對那些因為大量土地儲備的大房地產商來講，他們調整的成本會更加高，這是第二條。第三條因為限戶型、限房價也就是說他的上限已經抑制住了，那麼他的下限又被控制住了，在這樣情況下房地產商的利潤實際上在可見的未來是有泡沫的，又比如我們剛才說有一個數字是9月份也就是2000年9月底，各省市自治區，包括直轄市應該編制十一五規劃期間的用地政策，要求各地政府必須要確保土地供應量新增土地供應量70%的來開發中低住宅，你們由此產生的各種成本，怎麼來計算？
莫嶸：我們逐項回應一下主持人的問題，第一個高價拿地後，現在突然改變了怎麼辦，說真的我真的很同情，我沒有，廣州最明顯的就是我們老機場的拍賣，5個億的總價樓面地價3300多，原來是一個低密度住宅，現在讓他做90平方米佔70%的住宅，如果真的這麼操作，真的沒有人去那裏買90平方米的住宅，那麼遠，說要建90平方米的別墅。第二個大地產商是否做結構性的調整，其實我認為這個影響不是很大，每個地產商他的開發是可持續發展的，手頭上本身的土地、本身的項目應該足以能夠維持一段比較長的時間，剛才我都有回答問題，估計至少一年以上是應該沒有什麼問題的，包括調整這個政策，中國的政策實際上也不是說完全不是實事求是的，我們一直說根據社會勞動人民的需要，政策不斷的變化，像去年我們的二手房2年，今年變成了5年，那麼也是在不斷變化。第三個限戶型、限房價，剛才我也有回答了這個問題，我覺得這是房地產市場的一個悲哀，對消費者來說。
主持人：大家滿意嗎？對這個回答，我怎麼老是不滿意呢，因為我覺得今天沒有什麼政府官員，剛才我就說我們的蔡會長了。
學員：我可不可以提一個問題？
主持人：行啊。
學員：其實有些政策也未必是合理的，我是從事景觀設計的，也在設計院做過，你如果都限制到90平方的房子是70%的話，剩下30%做大戶型的，我想問一下，其實大家做房地產的很多開發商都很清楚，那些大戶型的很可能不願意跟小戶型的為鄰，這個就是很關鍵的，實際上一個房地產的產品應該是說是市場化的產品，應該是有市場的導向來引導。像以前坐飛機大家都有經歷，以前政府老是說民航虧了，要利用政府控制一下這個價，現在放了低價飛機票三折、兩折都有，那麼大家都坐飛機，有時候我覺得細則定得太細，這個市場是千變萬化的，你把這個政策定得全國一盤棋也未必是對的。因為我覺得市場的這種變化，包括你就是說房地產商開發別墅好不好，能不能拉動經濟，我反過來講經濟因素，有錢人買了別墅了，他要裝修，就請很多小企業或者是民工裝修，他也要付工資給他，他得到勞動報酬，他也要到社會上去消費一樣拉動了經濟，現在這個經濟學的話，有時候我很喜歡看茅於軾的東西，很多東西，他的一個觀點就是該市場辦的東西由市場去辦，政府只要做到公平抑制壟斷，實際上我覺得國家做了很多東西就是更傾向去保護大的發展商，保護壟斷的發展商，這樣的結果是更多的怎麼講呢，公民吧，我不喜歡用老百姓這個詞，好像是一個很弱勢的羣體，包括我們也屬於一箇中小企業，我覺得這種發展對中小企業的壓力更大，相對的很多資源土地資源這種建設不斷的向大的建設集團壟斷，很的小的企業供給鏈生存面是相對的在壓縮，這是我表達的一個不成熟的觀點了。
肖金明：我回應一下這個同學的觀點，我很贊同你的觀點，就是說關於這個90平方米，它確實對我們這邊是一個不大合理的狀況，但是它對全國總體來講還是比較合理的，第二個你說的大戶型和小戶型的人不願意住在一起這是一種客觀事實，但我覺得這個問題發展商總是能夠找到他解決的辦法的，剛才我們主持講的關於房地產地價上去了該怎麼辦，其實像廣州有些地拍出天價這些，我們參與拍賣的過程，我覺得這個過程是有明顯的投機的現象在這裏面，當國家的政策出現的時候，這種投機肯定是會受到打壓的，而且這種發展商會敗得非常慘，但是我想在座的同學不管你是做房地產的還是自己想買房的，你們都不希望市場出現非理性的投機行為吧，剛才莫總說比較同情這樣的，我個人覺得我們不應該同情，這種行為的確應該從市場清除出去，剛才講房價上去了我們拿到的土地貴，但是房價可能政府會打壓下來，我的看法就是目前來講房地產這個行業，它的利潤確實比許許多多的行業利潤要高，這種狀況是一個不合理的狀況，將來的發展房地產行業的利潤肯定是要降下來，總體來講，在廣東地區我們現在的房價應該講就是泡沫不是非常的大，就像現在政府出來的國六條、十五條等等這些，他對廣州的房地產的價格制止是不會上升，但是向下走的空間也不是非常大，但是現在發展商手中拿到的地還是能力保證他們有一定合理的利潤，目前其實在房地產市場上存在有非常多的閒散的土地，這些土地其實並不是真正想做房地產的這些人去拿在手裏的主要，主要是在831之前，其實有很多人通過自己的關係拿到一批地，然後希望這一批地就是能夠將來給他們一個賺取利潤的空間，我們現在也有非常多的人找到我們說，我們手中有地你們願不願意買，這種地閒置得非常多，比政府現在通過拍賣掛牌放出來的土地要多得多，這一部分國家怎麼樣去償和他，能不能真正收回來再投入到市場裏面去，對將來的房地產市場是有比較大的影響在裏面的，我們也希望這一部分土地能夠真正在市場上真正有效的投入到開發建設中來，這樣的話可能對廣東的發展商說土地資源緊缺肯定是有一定的防止作用，如果政府採取比較有效的措施的話。另一方面來說，土地資源是非常稀缺的，它的長遠的發展應該是要增值的，目前發展商手中如果不是過渡投機拿到的土地的話，他們手中這一部分應該是增值的，我個人還是比較看好嶺南地區、廣東地區的房地產，如果有一個小戶的調整的話他們也不算什麼，長遠來講嶺南地區的房地產應該講，比全國其他地區的房地產市場地價能夠經得住政策的洗禮，然後這樣一個發展能夠讓他轉入相對健康的詭道上面。
主持人：我們把話題重新回到原問題上來，就是本輪調控的目標：一個是改善房地產的供應結構，第二個平抑房價，目前來看評議房價的可能性多大？
何麗雲：我是從事二級市場的，如果把發展商那邊作為一級市場的話，我這邊是屬於二級市場，二級市場就是二手樓房，至於國六條就是說對於評議房價的，現在我們看到的一種狀況就是說自從國六條出來以後，從5月29號國六條出來，這幾天我看到的我們公司，就是我看到的一些現象就是說豪宅，90平方米以上的那些房東，他們的心態比較硬，就是說他們對自己房子的期望值是很高的，然後買房的人，對於買豪宅的人那個心態就是暫時觀望的情緒還是結束了，出手還是比較快，對於一些普通住宅的人來說他們的心態是比較平穩，也沒有說去漲價，也沒有說降價，買樓的人，就是買普通住宅的，現在是分了三部分。這三部分是怎麼形成的呢，一部分就是先租，一套房租一兩年看看房價怎麼樣再決定出售。第二個因為國六條出來了，在國六條出來之前很多人都是在一個觀望期。因為從3月份開始報紙、媒界都鋪天蓋地的，就是說有政策出來了，每個人作為買樓的人買房，就是說買貴了心裏還是不舒服的，因為是要支付自己以後很多年的一個支出，他還是不願意的，他還是要等，就是等國六條出來了，看看其實有沒有什麼很大的影響，那部分人開始買樓的觀望期結束了該買的還是買，還有一部分就是說暫時不買也不租，希望樓價能跌下來，那就是分三種的狀況。然後就是我也談一談90平方以下，我們自己個人的一個看法，我覺得如果是剛剛莫總也說了，無限高的地價，無限底的房價，作為我們二手地產來說我們看到這個競價我們蠻高興的，我們覺得可能一兩年之後房子可能會很便宜的買到了，但是我覺得沒有人學雷鋒，政策我還是看一下都想看看後事是怎麼樣一個走法了，這就是我對後市房價的一個看法。
主持人：大家認為這樣的房價會成什麼走勢呢？
學員：我是一個外行，我是從外行的觀點來分析一下的，因為我們國家大部分人還是農民，農民城市化的這些人進城要買房，我們算一個帳我說兩點：第一個是目前的房價不斷的上漲是有錢人不斷的炒作，他為什麼要炒作，因為炒完了可以多賺錢，其實我們做產品的還是有好多搞營銷的，我們有一個觀點是“賺有錢人的錢是容易的，賺沒錢人的錢是辛苦的”，從經濟學的需求觀點看：由於大家是炒房，這個房對需求來講是短缺的，所以房價是不斷上升的。第二個我們看農民進城，就是城市化以後，或者上大學，工作十年左右，他買什麼樣的房子，還是算一個帳，比如說建一個60平方米的，青年人剛結婚的話，兩個人一個小家也夠了，加入房價漲到7千塊錢的話就是42萬，他大學畢業以後，或者中專畢業以後，剛開始工資可能是兩千塊錢左右，工作三年左右工資可以上升到3到4千，他工作十年自己手裏面可以存到20萬，首期30%的話，40幾萬的房子首期就是10幾萬，加上裝修工作10年以後對小戶型，就是90平方米以下的要建立一個新家，溫馨的家，他這個就足夠了。但是假如說他要買150平方米以上的，那麼他就不夠了，所以我覺得國家70%關鍵在於十億農民城市化以後，他的基本住房需求問題，當這麼多的人去買小戶型的時候，高的有錢人目前有第二套房子，有第三套房子，有第一套別墅了，有第二套別墅了，當他有足夠住的時候，不去炒的時候，需求會降下來，那麼他的價格會平穩，我看到很多報道，就是說假如是小戶型多的話，有錢人可以買幾十套，但是我有一個觀點就是能買奔馳車的人，他不可能買三十輛3到5萬的車去炫耀，他買那個沒用，他的有錢人一天也有自己大量的工作、精力去投自己的事業，假如這麼多的小戶房他去炒的話他的精力顧不過來，所以我覺得目前出臺的最近，近一兩年到三年不斷的城市化的這些人員，有房住，對一個具有核心社會是有很大的作用，這個是我一個外行人的個人看法，不知道對不對。謝謝大家。
主持人：還有嗎？
學員：是這樣的，我覺得如果這次調控，如果政府的決心足夠大，他執行的力度足夠到位的話，我覺得在一段比較近的時間，房地產的市場價位可能會保持一個平靜的狀態，但是他的市場我覺得應該會冷淡到到半年以上，但是從長遠來看房價應該會跌，為什麼這麼說呢，我從兩條來說：第一個土地的開發週期，土地在兩年明顯規定應該是十五條的第4條吧，在兩年之內不開發政府就有權利把土地收回，開發70%的90以下平米的房子，我估計在兩年以後就是說小戶型大量上市，必然會造成市場的一個短期內有一個飽和的狀態，但是市場處於飽和的話，按照經濟學的原理我覺得它的價格必然會跌一陣子，這是比較粗淺的一個看法，請各位前輩指正。
莫嶸：我談點個人看法，房價問題我認為從長遠來看，房地產價格不會下跌只會上漲，這是我說的長遠來看，長遠指的是三、五、十年的看法，不是短期，短期有波動，為什麼這麼說呢，其實我們關注一下中央政策從領事到現在為止沒有一個在講降低房價，他講的是抑制房價過快過猛增長，要保持房價的穩定住房價格，從來沒有講過降低房價，沒有這個思想，而且從經濟學來分析，房地產他跟一般產品不同，它不是一個可以無限制生產的產品，是有限資源是稀缺資源，資源性決定了他是不可以無限制的增長的，現在全世界的資源性產品都在漲價，石油、礦產、木材等等都在漲價，我們看石油兩年前全世界都說過50美元是一個大關，可能都是比較大的問題了，現在是70美元了，我估計兩年之內超過100美元，為什麼呢，因為石油是不可再生產的，專家說40年內石油會用完了。可不可以把房價壓下來呢，政府有足夠的決心和足夠的手段完全可以把它壓下來，但是壓下來對誰都不好，首先在座的各位，你們都有自己的房產了，比如說今天是50萬了，明天又是40萬，後天又變成30萬了，你們高興嗎？房價降低了你們誰都不會高興，現在我們看的比較關注的多的就是準備買房的人，這部分人在城市居民佔的是一部分，不是大部分，大部分城市居民基本上已經有了自己的房產了，因為我們國產統計自有房子產權的有80%了，在廣州有接近90%，所以對城市居民來說你的房價只能保持穩定希望逐年有所增長，因為這將推行自己的家庭資產增長，這是大家喜歡的市場，誰不喜歡自己的家庭資產的增長呢，對於有一些海外的投資者來說，如果房價不保持一定幅度的增長他願意來投資嗎，他倒不如把錢存在銀行不是更好嗎，沒有一定的增長他怎麼來投資運營這個行業，對政府來說，一樣的道理，廣州市政府每年在土地上投了幾百個億的投入，地鐵、道路、橋樑等等的投入，這個不是打水漂的，這個錢放進去必然要漲值、升值才能達到他投資的目的，絕對不是放進去不見，假如我們這個，當然就是這個地塊旁邊有一個地鐵站正在建的話，建成以後投了幾千萬的錢進去，那麼那肯定這個土地就漲值了，這個道理是很淺顯的道理，關鍵在一點土地是稀缺的，土地是很難再生的，所以房地產全世界來看都是一個漲值的產業，跟其他的不同，跟生產電視機、電冰箱、手機不同。可以無限制的生產手機，多了就降價了，它沒有辦法無限制生產，另一個角度來看，房價低了對大家是不是就有好處呢，其實房價低了又是一個問題，我們說為什麼石油漲價，其實百分之九十幾的人是不高興的，對於廠商來說生產成本加大了，對於消費者來說物價漲高了，對於政府來說GDP可能減少了，只有一個人高興，誰？石油供應商，他賺錢多了，那麼只有他一個人高興99個人都不高興的事，政府可不可以壓抑石油價格呢，不可以的，可能不用下一代，我們本代就看到石油沒有了，沒有石油用了，對誰有好處呢？對誰都不好。所以儘管石油漲價，多數人不喜歡，除了石油商以外都不喜歡，我們還得承認它必須漲價，你要接受這個現實，他是符合可持續發展的。房地產一樣這個道理，我們現在已經在消耗一百多平方米以上的房子了。如果房價再便宜我們可能要消耗200平方米的住房，這樣是好還是不好的呢？中國有那麼多土地資源給大家消耗嗎？意味着不用消耗下一代，本代就把土地用完了，廣東省這邊土地可以說是在聯合國警戒線之內，之下，快不可能再養活本省的人民了，你哪有那麼多的土地來種糧食給本省的人民吃，一句話就這麼簡單，中國的土地是很稀缺的，耕地很稀缺，還可以發展那麼多房地產嗎，還可以鼓勵國人去消耗一百多兩百平方米的住宅嗎？所以房地產價格低的話，他鼓勵消費不是好事情，既不符合房地產本身的特性，它是資源稀缺產品，也不符合鼓勵建立資源節約型社會的要求，根據這幾點來說我認為房地產價格無論在廣州、廣東在中國的城市中，總體的大趨勢來說是上漲的，這是合理的，這是必然的，這是必須面對的事實，但是我們又不同意過快過猛的增長，這損壞了這個行業，也損壞國家的經濟，我們要保持房地產價值在合理浮動內每年持續、穩步的增長，什麼叫合理浮動，我個人認為，應該是參照幾個數字，第一GDP佔多少，第二物價指數多少，廣東這幾年是2%-3%之間，第三城鎮人均可支配收入是多少，廣東大概是8%，所以幾個數字有了物價是百分之二點幾，去年廣東的GDP是13，大概今年降下來10左右，我個人認為城市的房價應該是扣除了淨增長之外，保持在5%到10%之間，這是一個大家都可以接受的，我說大家包括了投資商人，有利潤可圖才願意投資，消費者能夠接受，我買一套房子今天花50萬，明年變成52萬了，再一年54萬，在過幾年56萬了，大家都很高興，政府也能接受。這是一個，第二個談到面積90平方米的問題，我認為我覺得整個中央精神是十分正確的。但是有些具體措施可以商榷，為什麼說正確呢，我們確實是要控制住房面積，我們國家這幾年有一個很不好的政策引導，引導大家都去消耗大套型面積的住房，把普通住房的三個因素，第一個因素定義為建築面積每套為120平方米，可上下浮動的幅度為20%，結果除了個別地方以外絕大多數省都上浮20%，就是說從原來的120平方米增長到了140，這叫普通住宅，全世界都覺得是很可笑的問題，哪一個國家可以把140平方米定成普通住宅呢，你們去香港看一下，你去新加坡看一下，去西方國家看一看，哪一個國家把100多平米的房子稱之為普通住宅？我們現在階段還是發展中國家，是小康階段，一直到2020年為止我們還是向全面小康邁進階段，還沒有到發達國家水平，還不是富裕水平，廣東省人均GDP的水平在2000年是香港的1/10，這一點決定了我們不可以跟西方國家比，我們是發展中國家，第二個你的資源分配有多少，我們國家的人均資源相當稀缺，屬於全世界的最後幾位，特別是土地資源，兩個資源裏面一個是國民收入水平，第二個是人均資源水平，一個是國家經濟水平，所以我們只能用中小套型面積，這是你國情決定的，不要說下一代了，本代人都不夠資源使用了，我們不要把整個國家的物力、財力把每一個家庭的錢都投放到住房消費裏面去，還有很多事要做，你一個家庭你說還要買衣服、吃飯、醫療、教育、旅遊還要享受人的全面發展都要花錢、都得消費，為什麼你要把錢都花到房產裏面去了呢？我們住只能住小康階段的住房，所以現在階段把它又降到中小套型我認為是正確的，至於90平方米這個標準怎麼定，是不是很準確，由於一下子下得這麼狠，從6月1號以後70的小套型，30大套型這我覺得也有商榷的餘地，我們應該做得靈活、可以過渡的一點，但整個精神我認為是正確的，我們現在很多思想牴觸根源在哪裏，根源是我們的房改後遺症，早幾年我們國家的產業政策和住房政策有一個錯誤的引導給大家，包括住大房，包括買房不是租房，包括買房要一步到位，包括現在有些人算出來畢業分配就要去買房子、結婚什麼的了，不然女朋友不跟我結婚了，要分手了，要把鄉下父母接過來住，這個想法都是錯誤的，在市場經濟是不可思議的，現在西方國家也有租房的不也結婚生小孩了，那他跟女朋友分手了？這些是我們國家幾年前的錯誤觀點，現在必須調整住房政策，改變國人的消費觀念，否則沒法持續發展，這是我的觀點，謝謝大家。
主持人：蔡會長他談的的中長期的，他說話的方式是國務院式的，我們現在考慮的是嶺南的房地產價格走勢，比如說我們可以放眼未來一年、兩年內的一個變化，我談談我個人的看法，從6月1日開始新開工的住宅在必須要調整它的產品結構，重新勾畫了之後開工建設可能會導致他們開發的週期會延續，延期三個月到半年差不多，意味着明年新的供應量，住宅供應量會有所下降，可以這麼講吧，因為需求是鋼性的，而供給量有所下降，那麼冥冥之中地產的價格會怎麼樣，這個請大家思考。我們觀察這次調控的是九部委，九部委當中排名第一的是國土資源部，國土資源部是國家土地的支配者，他要確保土地的不良收益，這種情況下國土資源部在一箇中長期裏，肯定不會增長土地供應量，土地供應量不增加，自然房價下跌的這種基礎性的因素其實也不存在了，是不是可以這麼講？剛才有個麥行長，東亞銀行的麥行長，我們交流的時候，他們說了一句話，他說是我們擔心房地產過熱，但是我們更擔心房地產過冷，所以金融界他的調控也是比較溫和的，這是介入我們傳媒的旁觀者的想法，不知道諸位怎麼想？
莫嶸：其實剛才蔡會長說的我非常贊成，有一個現象跟大家探討一下，為什麼香港的房子建那麼小，為什麼廣州的房子建那麼大，其實我們看香港的現象，香港的收入我們從白領階層大約是廣州白領階層的兩到三倍，從現在來看，有一些已經是1：1了，香港的樓價大約是廣州的8倍，實際上造成這麼巨大的差距，就是因為香港的樓價非常之高，所以最近經常說有朋友問我，部委出政策了怎麼辦，我說你買房子吧，趁着現在房子挺便宜的，其實這個跟蔡會長講的也是一樣的，土地是稀缺資源，房子也是稀缺資源，由於目前的各種不合理，包括結構性的不合理，價格的不合理，導致需求異常的大，如果廣州樓價像香港的樓價這麼高，那麼我想90平方米的房子應該是趨之如鶩了，而不是150以上，大學畢業的化，他可能只希望住個二、三十平方米就算了，因為房價相對來說，比他收入的差距小，那我就買大點兒的房子，就導致了需求的如此之大，不是簡單的靠誰炒起來，蔡會長說廣州的房價跌了八年了，最近才漲了兩年，這不是靠誰能炒得起來的，蔡會長講的東西大家可以深思一下，為什麼他堅持房價會漲，是有他客觀存在的，是一種必然性的吧。
主持人：把時間交給臺下的諸位。
學員：我請教一下臺上的嘉賓，因為咱們這一輪宏觀調控對商業地產的未來走勢，就是影響有多大，會不會有一些比如說在開發民用房地產的就轉到商業地產，商業地產的供給量包括租金會不會有一些影響？
肖金明：其實這一次的政策並沒有很明顯的針對商業地產這一塊，我個人看法也是它應該對商業地產的影響不是很大，商業地產主要還是這個地方的一個經濟發展的前景怎麼樣，對廣州、北京來講都是有一個比較重大的地耗在後邊，就是我們的亞運會要在這裏舉辦，從這個角度來講嶺南地區的商業地產，特別是廣州的商業地產應該還是有一個比較好的發展前景，但是在廣州的話其實我們也可以看到它是有一個比較大的侷限性的，就是相對於北京、上海來講，廣州的商業並不是說有一個可以同北京、上海相媲美的環境，因為它畢竟處在一個區域經濟裏面，而且他對國際市場的影響相對來說是比較小的，我對廣州的商業市場也是看好的，但是我覺得不會有非常大的影響的。
媒體：我是媒體的，我問一下你們剛才說到城市化的問題，說到跟香港的比較，我想問一下如果按照中國現在城市化率只有百分之三四十，十年、二十年之後達到80%，這樣的一個城市化率，這樣一個房價如果說大量的人用租的話，如果按照投資回報率7%、8%的話，是不是租的起，會不會像墨西哥城這些會不會出現貧民窟的這種現象，因為大量的措施沒有像大量的核資樓這樣解決大量的問題，他現在說90以下在一定的情況下是不是交給你們房地產商來解決這個問題的？
莫嶸：你的問題比較好，因為有一些前瞻性，很少人有這樣考慮問題，我覺得中國政府對城市問題考慮的還有很多不成熟的地方，我們政府侷限在對城市戶籍人口的解決上面來，我們所統計的數據人均住房面積多少平方米，他們就是根據戶籍人口統計出來的，其實並沒有統計全部的人口，它存在一個缺陷，什麼缺陷呢，就是沒有把外來人口，比如說農民工、大學生這些外來人口，當然只是相對固定的，不是說來幾天走的這些，中國政府沒有把這些外來人口的住房問題列入政策設計的方面裏面去，這是一個很大的問題缺陷，就產生你所問的問題了，我個人考慮完全靠購買還不是很現實，租還是相對比較容易一些，但是租怎麼解決它的租金問題，恐怕政府，城市政府或者是中央政府應該有一套政策，去考慮如果以香港為例的話，我們看到香港為什麼今天有40-50%的人住在廉價租屋呢，形成了大量的所謂外來移民，這個移民是不可能住上當地昂貴的房子的，買是不用說了，租都租不起，政府他有這個需求，因為香港在上升時期需要大量的勞動力，中國大量的外來移民補充了這個稀缺。所以政府願意在政策裏面有一個大的設計，解決了香港的接近40多、50%的居住問題，中國會走這個路還很難說，因為中國政府還沒有做這方面的政策設計，會不會像香港那樣的，也是用建造廉租屋的方式來解決、容納大量的外來人口進城市工作呢，我想也是一種考慮，但有沒有更好的方法一下不好說，但是肯定不可能讓他們購買相對高價的房子，這是不太現實的，這需要中國政府拿出制度設計和政策安排出來。
媒體問：90平方米以下一個房子的設計，是不是說政府把責任交給了房地產商，因為九十平方米可能會是兩室一廳這樣的，可能可以分成三間，政府會不會把政策性交給房地產商來解決呢？
莫嶸：中央這個考慮恐怕還不是針對外來人口來考慮的，還是從現在的城市人口的統計裏面分析出來的，因為現在按城市統計人口的，廣東省是每一戶家庭2004年統計是3.28人口，今天估計變化不太大，每年的變化很小的，平均每一個家庭是3個人口多一點，基本三口之家是佔主流的，三口之家來說90平方米你算一算，90平方米可以做一廳兩房了，甚至可以做兩廳兩房，或者是一廳三房，當然這個是比較小的，解決三口之家應該是相當不錯的了，香港還排不上，是不是給外來人口也做這個安排呢，我想中央可能還沒有這個含義，這個還需要做出新的制度安排和政策設計。
蔡穗聲：我回答你的問題吧，因為這個是房地產之間討論的問題，我們認為政府沒有做他應盡的責任，把政府應該做的事情部分推給了發展商，但是反過來說發展商不是雷鋒，我們有責任也有義務去做自己應該做的事情。
肖金明：我個人的觀點就是說城市化同房地產的關係，應該講就是說我覺得國家需要出臺多一些長遠性的規劃政策，考慮到我們將來在建設中小城市的這樣一個過程中，加速他的城市化建設，不是在廣州、深圳這樣的中心城市裏面去把它城市化和農民政策聯繫在一起，大家想想如果在廣州這樣的城市，房價要是跌到農民可以很輕鬆的在這個城市裏面購買房屋，我這裏不是貶低我們農民階層的意思，如果農村人口真的很輕鬆的在廣州這樣的城市裏面購買房屋的話，那麼這個城市它本身的競爭力還會不會存在，那麼在座的各位還會不會覺得這個城市是非常有吸引力，我想你們可以想想這個問題，現在的政策確實沒有把很深遠很長遠的考慮70%的小戶型和廉租屋的這樣一個政策，根據不同的地方有一個合理性的對待，這個政策可以講是一刀切的，在將來應該會留下他的一個後遺症。
莫嶸：所以講到為什麼國家要出臺90平方的標準，但我覺得這個是必要的，從我們廣東省來看我覺得也是有必要的，因為我們看到在廣東省現在那些住房建築面積都非常大，我前一段時間去了汕頭，他們的主力戶型都是140、150，為什麼他們的戶型都那麼高，因為他們的土地價格還是比較低的，所以低樓價的時候，支撐着他的戶型可以做很大，但是我們想一下為什麼今天深圳會走道發展不下去沒有發展的後路，就是缺乏土地，在廣東我們相對來說還不是很發達，目前的土地供應還是很充裕，但是如果沒有土地的儲備，他發展的空間也沒有了，所以我覺得對他們來說這個調控，應該要為他們將來可持續發展留一個後路，所以我覺得調控90平方，大多數在地區區別對待還是必要的。
學員：講一下，一個就是5年現階段的流動。五年之內徵稅這樣會不會影響商品房的流通，如果影響了它的流通實際上會不會對社會的經濟一個打擊影響，第二個就是90平方米以下的住宅面積要佔70%，如果是在每個樓盤裏面都要求這樣做的時候，實際上對整個城市的規劃會產生一個很大的後遺症，在濱江東可能有建300、500平米的住宅，航天可能會建築一個8、90平米的住宅，將來這些住宅可能會是參差不齊的，按照政府的來說就是控制土地供應量，我今天推出100平米的土地，要求是在哪一個片區下來建90平米以下的，那些片區是90平米以上的，這樣去分可能對城市的整個規劃可能會好點，第三個問題就是提高首付，提高首付以後是不是有錢的人去買樓，也不在乎你三層或者是五層，影響首付的問題還是那些收入中低的人羣，我的問題完了。
黃毅文：剛才談到在30和70的區別，現在這個是以項目還是以區域，這還沒有一個很明確的答案，對二手房5年這個來，我覺得有些政策可能還是有一點，有些地區計算5年的起點，但是有時候有些地區，好像廣州一樣有些房子可能就是三五年才拿到房產證，從這個算的話5年才能夠免營業稅，對於這些人來說有點不公平，但是從一個如果是為了壓抑一些投機性的炒作，我覺得這個也是可以理解的。
何麗雲：剛剛這位先生說到5年的營業稅會不會影響流通，應該是沒有多大的影響，因為在去年已經是兩年了，不滿兩年的房子要交營業稅，今年出了這個政策以後，二手樓盤的放出量反而是增多了，我自己認為原因是兩年的房子還算是新房，很多人都可以等兩年後再上市成交，但是5年的房子，很多人都不是太喜歡太老的房子，他都會追求一些比較新的房子，所以拿着房子的人很多都如果是他手頭上很多房子的話，他不會等到5年後再出售，所以這個政策不會影響流通，反而增加放盤量。第二個問題我暫時不回答，但是第三個問題在廣州特別是二手樓，本來買樓都是三層的首付，都沒有兩層，這一個提高首付對這個來說是一點都沒有影響的。
肖金明：我覺得5年政策最主要的作用其實是阻止投機，可能之前已經買了房子的，並不會有一個大的影響，對於想在房地產市場投機的人來說，他必須要考慮到5年作為一個長時間的預測，他沒有辦法預測5年以後市場會怎麼樣的，阻撓房地產的投機的。你講的關於90平方米這個問題，我想大家的觀點都是比較一致的，我們也反覆在談這個問題，對廣東地區來講90平方米將來會有後遺症的，但是對全國市場來講大致上是比較合適的，另外你講的會不會按照片區性來開發，就是說這個地方走小戶型，那個地方走大戶型，我個人認為我們是社會主義國家，不會搞出來這個是貧民區，那個地方是富人區，這是不可能的。
問：我問一下蔡會長前兩天6、7號省房協搞了一個閉門會，我想問一下，省房協是不是代表政府對這個發展商摸摸底，是不是他們非常反對的話出一個另外比較軟性的一個細則，或者說假如他們不反對的話，是不是又出一種細則呢？
蔡穗聲：你的消息這麼靈通，閉門會也知道，應該說我們是徵求業界的意見，應該這麼講比較客觀，中央的政策下來了到各地執行，按常理來說應該在各地政府會有一個實施細則，剛才那位先生提到的70怎麼控制呢？是一個片、一個省還是一個市呢？這個不同的做法中央沒有規定，沒有規定你各地可以做自己的實施細則，根據這個東西，我們聽了業界的意見會把有關意見跟政府做一個反映，希望實施細則的時候按照中央的精神，也根據業界的意見有一個比較恰當的實施辦法，就這個目的，沒有別的目的，不可能弄另一個政策出來，但是實施細則還是各地有一些差別，爭取解決一些大家都比較困惑的問題。就這麼一個問題。
問：我問一下這個細則是什麼時候能夠出來？
蔡穗聲：這個不是我能回答的，我說過我不是政府官員，我們只是把業界的反映給政府。
李曉玲：我想談談我個人的一點淺談，以便跟大家各位專家一起去探討，一個問題就是有關政府現在出臺這個新政策，應該說是用心良苦的，但是我覺得至於說在調控目標的實現上應該可能還有一個具體的實施的一些過程。第一：首先調控這個結構是不是90平方的房子，70%的比例，調控下來了就叫調整結構。第二個，剛剛大家談到評議物價，我們知道價格是兩方面，一個是總價一個是單價，如果按照90平方的房子只有70%我們的總價可以下來，但是單價勢必下降，我們現在心裏，大家認為房子還會再漲，大面積少了，供應的量如果按照供求關係上來講供應量大面積少了之後，勢必他的單價還會往上漲，小面積出來了，由於他的面積小，大家承受的總價可能未必就是真的那麼低，那麼這樣單價會不會推向高潮呢？這個我覺得可能要去由市場來判斷，但是我想談一個比較務須的問題，剛才大家都在談一些具體應對的措施，我覺得從我們整個大勢的分析來講，我認為本身房價的上漲也是對我們貨幣升值的一個反映，因為貨幣升值實際上對最大的受益者，從行業來講房地產應該是一個最大的受益者，人民幣升值了本身意味着房地產價格會升，另外從一個經濟的波浪理論來講，現在我們的房價雖然是漲了，可是股市從1到6月份，估計這兩天的大跌大概也長了45%，更不要談我們外面的基金什麼的，只要都代表人民幣升值的一個大的環境，實際上都在等着人民幣的升值環境，因為不光是房價漲了，金價也漲了、銅價也漲了，在國際的期貨市場上一浪高過一浪，整個來講我認為可能是整個全球經濟熱潮的一個反映，而隨着06年整個金融的對外開放，國際的資金會更進一步的對看中我們的中國市場，我在想政府的政策實際上確實是用心良苦，他非常希望我們的房地產市場能夠儘快的走上良性，以便真正的國際資金，國際游資進來以後，我們不被這些游資有太大的衝擊，事實上以我們的股市是以人民幣來計，可能一天的成交量是百億人民幣，可在國外的一些期貨市場、一些證券市場是以千億美金來計，從06年開始WTO的承諾開始金融就要慢慢放開，這個從我們另外一個局外的角度，或者說邊緣的角度實際上我覺得並不應該過於擔心，因為大家也談到有一點駁議的心態，到底房價漲到什麼時候，說不上房價還會漲可能超過我們的預期，因為整個中國的經濟也在整個世界經濟的大潮當中，在受世界經濟的衝擊。第三個我覺得政策出來了，可能我們在討論政策應不應該這樣出那樣出的，我覺得最重要的問題就是我們要如何面對的問題。如何面對可能存在三方面的角度，第一個從企業來講，因為企業實際上經過了前一輪的上漲，很多企業應該說有了過濾，但是還有很多中小的開發商，下一階段可能面臨一些更嚴峻的生存問題，所以我覺得順勢而為，政府的政策可能還會有一系列相應的細則出來，能不能夠順勢而為抓住我們良好的機會求一個生存，第二個就是從市場的買方的角度上來講，因為東方人有一個心態居者有其屋，我們一直在講居者有其屋，但是我現在覺得有一種理論剛畢業的大學生就要買房，買不起房就認為我們的房價貴，這我覺得有一點似乎有點片面，確實我們的房價不便宜，跟國際上的比確實是不便宜，但是大家要看到這麼一個現狀，本身我們是一個城市化比較集中的現狀，大家都希望在城市居住，我們中國這麼多億的人口，更何況我們大部分都還是在農村的，這個本身來講是一個現實的狀態，第二個我想提一個題外的例子，曾經張國榮去世以後，媒體紛紛報道他的經紀人幫他做了一個漂亮的事情，就是在地產他資產的一個理財，就是他在地產高峯的時候，他把所有的豪宅拋出了，拋出了以後他住五星級的賓館，在低谷的時候，他再把這個房子買進來，具體的細節操作人家更高明，我覺得也應該鼓勵老百姓有一個心態，就是先租後買，國外的大部分人並不是二三十歲就有自己的房子，或者說買房子就一定要一次性付款的，有的時候大概三四十歲，大家再沉澱下面再買房我覺得這是一個理性的心態，另外還有一個就是政府的職能問題，我記得前兩天也是這禮堂經濟學家講的，他說中國的經濟是不是市場經濟可能還是要打一個問號，這是有一個標準，我們國家的政府因為確實政一直當我們的婆婆當慣了，確實他也很為難，我覺得管理這麼大一個國家不容易，那確實有一些不得以的地方，就是政府的干預，在市場失靈的時候，可能政府要干預，但是政府要干預到什麼程度，可能也是比較難於處理的，所以對房地產相關政策的這方面是不是可以讓它按照市場的發展規律走，同時對所謂的弱勢羣體，增加廉租這樣的一些制度，我覺得這可能是政府下一步應該花大力氣去解決的問題，我就談幾點看法進攻大家商榷。
主持人：時間也不早了，大家該趕路了吧，10點了，謝謝諸位。