高、低兩端房源放量激增三成———
4月末央行加息的餘音未盡，5月中國家推出了“國六條”，與去年的“國八條”相比，新出臺的“六條”顯得更有針對性，北京市房產市場存在結構性問題已經得到共識，政府也再次明確了宏觀調控對重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，發展二手房市場的決心。那麼“國六條”一週時間裏，北京二手房市場和租賃市場都發生了怎樣的變化呢？記者為此採訪了北京幾家比較大型的房屋中介代理機構。
記者在採訪中獲悉，由於新出臺的“國六條”裏特別提出發展二級市場，也就是二手房和租賃市場，這兩個市場最近的一週都有一些新變化———二手房市場最近高、低兩端的房源放量增加較多；租賃市場更加活躍、成交量增加。
●二手房市場：100萬元以上和40萬元以下房產交易活躍
記者在採訪中獲悉，由於擔心接下來出臺的政策將不利於房產投資，最近一週，我市二手房市場裏100萬元以上的高端房產和40萬元以下的低端房產短期內即出現了房源掛牌增加的現象，特別是低端房源的放量正好可以滿足當前的中低價位房產剛性需求，使得部分區域的二手房成交量將會有所增加，市場將趨於更加活躍。
據“鏈家地產”市場提供給記者的最近一週統計數據顯示：“國六條”頒佈一週後，高、低兩端房源掛牌量相比出臺前一週顯著增加，其中100萬元以上的高端房產和40萬元以下的低端房源掛牌量分別增長了35.8%和29.3%，特別是高端房產比較集中的CBD、三元橋、紫竹橋等典型區域的房源掛牌量增長相對更為明顯，分別增長了37.8%、37.5%、39.3%。之所以兩極房產掛牌增長較大，“鏈家地產”市場專業人士認為：這是因為投資高端房產收益較大，而投資低端房產的成本相對較低以及未來容易出手，決定了高低兩端房產的投資比較集中；而投資者對政策變動是比較敏感的，一旦政策出現變動，必將促使投資者在最短的時間內對政策做出了趨利避害的反應，從而造成了高低兩端房源短時間內的放量增加。
高端房產政策風險大，百萬元以上房產迅速放盤
有業內人士分析說，新出臺的“國六條”作為對去年“國八條”的補充和完善，對於造成房地產市場過熱現象的原因有了更充分的論證與認識，經過去年的宏觀調控，相信未來出臺的政策將會是對去年一系列政策的不斷完善和補充，甚至為了避免調控後出現報復性反彈而出臺更為嚴厲的政策。比如對出售徵收個稅、將營業稅的徵收時間標準從2年擴延至3年或更長時間，那麼對於高端房產的出售而言，將會大大增加房產出售成本，在套利空間縮小的情況下，高端房產的投資肯定會相應減少，在目前的投資比例中，中高端房產的投資比例相對較高，比如CBD、三元橋等商務地產較濃的典型區域投資比例超過了35%，也就決定了在政策變動下，第一時間做出反應。
另外，“國六條”第二條提出的“有區別地適度調整信貸政策”，這就會讓消費者將前段時間網上傳言將首付比例提高到五成相聯繫，從而對購房者的能力提出了更高的要求，也決定了房產出售的難度將明顯加大，特別是高端房產，因為提高首付導致的購房初始成本的增加，相對而言是比較大的。而且購買高端房產的投資比例較高，政策對於此類投資的抑制力度相信也是“有區別的”。
低端房產面臨競爭，提前放盤搶先交易
“鏈家地產”市場專業人士還分析認為：“國六條”首先提出了“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房”，這正是鑑於目前房地產結構不合理提出的，不僅符合普通消費者的消費水平，對於房地產市場也具有穩定作用，如果政策得以落實，政府扶持發展的中低價位商品房、經濟適用房，肯定會使中低端房源大量增加。而對於目前持有低端房產的投資者而言，將會面臨較大的競爭，而在這之前選擇掛牌出售，就不難理解了。
●租賃需求量一週成交上漲一成半
從日前出臺的“國六條”政策精神來看，主要是從增加房源的“有效供給”和抑制客戶的“有效需求”來進行的雙向調節，受此影響，當前京城二手房消費者的購房心理也出現了明顯的調整。據“鏈家地產”最新提供給記者的“二手房消費者調查統計”顯示，67%的自住需求者表示，在政策出臺後將採取觀望並暫時推遲購房計劃，而有32.65%的消費者表示將購房計劃推遲在一年之後，因此，“鏈家地產”市場專業人士給記者分析說，在這一年內，32.65%的這部分消費者必將會繼續通過租賃市場來解決自身的居住需求，這將有助於催熱京城的租賃市場。
記者還採訪到，根據“鏈家地產”提供的最新租賃成交統計資料顯示，“國六條”出臺後的一週與出臺前一週相比，租賃的成交量上漲了15.7%。所以，種種數據都表明未來一段時間的京城租賃市場將會趨於活躍，而支撐未來京城租賃市場更加活躍的主要原因在於預期以下三個方面的有效房源供給增加：首先是增加“中低價位、中小戶型商品房”的預期。在此次國六條中，第一條就明確提出將“重點發展中低價位、中小戶型的商品房，並且對於新建商品住房結構提出具體比例”，也就表明對於目前供需之間存在的結構性矛盾提出了明確的整改方案，在未來一段時間內，與消費者需求匹配的商品房供應將會明顯增加。商品房有效供給上升的預期將會促使一部分消費者採取暫時寄居“租賃市場”來獲取通向“商品房市場”的梯級消費模式，從而決定了短期的租賃市場將會更加活躍。
其次是預期政府監測力度的加大將會盤活一部分商品房。在此次國六條中，還有一點需要特別強調的就是政府將會加大力度來進行相應房地產市場信息的披露，特別是會制止違規交易、囤積房源和哄抬房價現象，而這就可以大大緩解目前商品房市場嚴重存在的開發商“捂盤”現象。比如當前京城的期房住宅可售面積達到1523萬平方米，摺合成套數是將近10.8萬套，而消費者在實際的購房過程中，往往得到開發商的答覆就是沒房了。雖然不排除可售期房住宅與消費者需求存在錯位，但是通過政府對開發商囤積房源的處罰力度，必將可以釋放一部分有效房源。正是基於這樣的預期，促使一部分消費者會繼續通過租賃市場來等待未來的房源釋放再進行買房的策略。
第三是“積極發展住房二級市場”給予消費者的預期。記者最近採訪北京市建委時獲悉，近期我市將更好地發揮二手房市場的宏觀調控作用，有許多業內人士將造成京城房地產市場價格持續高漲的原因投向了北京二手房市場發展的滯緩，還有人分析說當前北京二手房市場的流通率只有2%的現狀導致了許多消費者不能形成有效的梯級置業模式，從而助推了房價的上升。而此次國六條中的“積極發展住房二級市場”已經表明盤活二手房市場是政策調控的重點，也可以說明未來二手房的房源必將會有明顯的放量，從而可以讓消費者的有效選擇渠道得到加強，但是，這種渠道並不會在短期建立。因此，許多消費者會基於未來二手房源的有效增加預期以及通過二手房市場的價格平抑功能而採取短時的“租賃”行為。
5個月從6300元/平方米上漲到7000元/平方米
北京局部地區二手房市場過熱
北京房價上漲過快的火焰已經引爆了二手房市場。今年第二季度，北京部分區域房價增速過快的形勢已經凸顯。
●望京地區供需矛盾加劇導致價格上漲
據“信一天”成交統計資料分析：今年1到5月份望京地區二手普通住宅成交量較去年同期同比增長25.87%，成交均價由2006年年初的6300元/平方米上漲到目前的7000元/平方米；究竟是什麼原因導致在短短幾個月內望京地區二手房價格上漲了700元/平方米？“信一天”副總經理陳劍飛認為：第一，望京區域投資優勢吸引置業者。望京作為亞洲最大的居住區，在10多年的發展過程中，望京地區已經形成了相當國際化、都市化的特點，人文及商業氣氛濃厚，加之望京地區交通的完善，吸引了眾多投資性置業者，從而直接帶動了該區域二手房的成交量及價格的迅速增長；第二，供需矛盾加劇導致價格上漲。隨着以麗都商圈為代表的眾多國際大公司的進駐，無疑加劇瞭望京地區住宅的供需矛盾，據“信一天”資料統計：該區域的供需比例由今年年初的1：10上升為目前的1：17，從而直接推動該區域的二手房價格上漲。由於望京地區購房者數量的增加，租房者數量相對減少。據“信一天”統計資料顯示：今年1-5月份望京地區租賃需求同比下降11%，導致望京地區的租房價格呈現出下降的趨勢。
●亞奧地區投資比例過大導致價格過快上漲
2008年奧運會日益臨近，許多人的房產投資熱情也被點燃，奧運村附近房產能否升值成為人們津津樂道的話題，投資房地產也一時間成為關注的熱點。據“信一天”成交統計資料顯示：今年1到5月份亞奧地區二手房成交量較去年同期遞增了35.62%，成交均價由去年年底的7500元/平方米上漲到目前的8500元/平方米，漲幅將近1000元。據“信一天”成交數據顯示看：目前亞奧地區投資比例佔到了買房的40%左右，投資比例的過大直接導致了房價過快上漲，並且投資趨勢隨奧運會的臨近表現為高熱不退狀態，直接導致房價虛高，泡沫現象將比較嚴重。據“信一天”市場調查數據，目前亞運村公寓租賃市場供大於求的局面已經出現，租金價格較去年同期下降了30%，而且約有幾千套公寓空置待租，並且據估算，每年空置待租公寓還以2000套左右的速度遞增。
●南城地區改造帶動方莊地區價格上漲
方莊是北京市較早開發的大型居住小區，區位條件良好、交通便捷和市政配套完善。方莊的居住環境，從道路交通、基礎設施配套，到綠化美化、社區治安等等，都一直得到南城置業者的認可。據“信一天”成交統計資料顯示：方莊地區成為今年北京市房地產價格漲幅最快的區域，從3月份的6500元/平方米漲至4月末的7200元/平方米，漲幅達到700元。“信一天”市場分析人士認為，南城大規模拆遷拉動了方莊地區的二手房需求。
●二手房上漲過快投資者應如何應對
總之，北京局部地區房地產市場因不同原因導致需求量過快上漲，直接擴大供需比例，從而拉動房價，助長樓市泡沫，對於消費者來說，考慮投資住房須謹慎處之。對於投資住房的原則，結合北京目前房地產市場現狀，“信一天”副總經理陳劍飛認為要把握以下原則：
1、變短線為長線
目前政策對於短期購房轉手出售行為給予重稅限制，因此購房兩年內轉手出售利潤大幅下降，投資者務必考慮長期回報效應，才能保證預期利潤。
2、不得盲目追求熱點區域
京城熱點區域儘管需求量巨大，但同時對應於高風險，因為任何政策的調整最先影響熱點區域房地產市場，並且熱點區域房價已居高位，投資獲利成本增加。
3、首選中小戶型
中、小戶型將在未來幾年內保持巨大的需求狀態，其單價也高於同區域大戶型8%左右，並且由於巨大的需求保證，其升值速度最快，總價也較大戶型低，因此投資風險相對較小。
4、儘量避免高額貸款
金融政策是房地產宏觀調控重要手段之一，隨房地產市場升溫加速，相應金融政策必將及時調整以達到調控目的，因此在儲備資金有限的前提下，高額貸款必將帶來高風險，投資者應謹慎處之。(徐曼 周宏)