鍾偉：我演講的題目是對“國六條”的認識。“國六條”和老的“國八條”有連續性，體現出這個並沒有形成特別清晰的政策，該怎麼樣的實施。
土地住宅金的收入是國家的主要收入。那麼，在1999前後，以前的政府部門是中間的角色，也就是誰要佔地了，就跟有土地的農民協商協調。那個時候叫協商供地。1999年之後，各個地方政府出臺了政策，成立了土地徵用中心。所以2001年15號文之後，這種情況是不好的，溫總理免除了農民的稅，中國農民的純收入3200多元錢。地方政府通過土地出讓來補充財政收入的做法不是特別合適。應該讓農民對所佔有的土地具有使用權。對這個交易的範圍可以自然村的方式來進行整體的出讓，這個是非常重要的，不然農民就得不到佔有。如果我是村長拿去蓋別墅的話，一畝地的收益是30倍，這一點是非常重要的。
土地閘門是非常重要的。這個市場的唯一的倖存者就是城市拆遷者和部分農民。
第二個就是土地基金制。按照該蓋你的地，收你的錢。地方政府熱衷賣地的原因就是地方的一次性的收入增加了，並沒有為繼任的留下空間，城市化也顯得空洞。1988這個過程是非常不好的。如何從源頭控制土地供應，形成良性發展，就是土地基金制，也就是當期的土地出讓金，這個土地基金當中的主要部分將返還給這些人。
從我們瞭解的情況看，大多數被拆遷徵地的人生活水平下降了。而且為以後的政府留一部分資金，不然當期政府徵地了，形成了失地失業的農民，當屆政府不會考慮這些問題，下任政府發現這些問題了，那麼怎麼收拾？所以應該是留一部分給未來的政府。
第三，這部分基金也界定了他們之間的區別。地方政府的中央的工業徵地，中央的將支付中央的項目和對地方政府的項目的補償。
今年4月份期間，我曾經向大家彙報了基本思路，其中就講到了各地儲備衷心的界定，這個15號有條件的地方要建立土地儲備制度，要做到統一，用地要統一申報，統一徵地，統一劃撥等等。這種情況造成了事實上的地方政府的一級市場的壟斷。土地儲備中心在其中扮演了非常重要的角色，獲得儲備資金有兩種方式，地方政府擔保，這是違反貸款政策的。第二是所徵地的質押權取得資金，這個也是違法的。
所以各地的土地儲備中心取得任何銀行貸款都是違法的。土地儲備中心的做法也是違法的。地方儲備中心正在濫用出以公共利益的名義來徵地，機械用地佔到50%，項目用地佔到30%，這個與公共利益有關係嗎？有一定的關係，但不密切。最後20%的就是一級開發機構進入開發，所以以後土地儲備中心將全面收集。商品房用地不應該由土地儲備中心出面。
第四點，差別性的按揭制度，雖然就區域市場、高檔的、 中低價位的等等，但這種首付界定是政府性的行為，沒有任何意義，對高檔住宅的投資的違約率並不大。經濟適用房購買有道德風險第一有證明，住房困難才能買經濟適用房。第二，你必須付出一筆類似於這個錢，你有道德風險。沒有證據證明這個風險更小。所以這個即便出臺也不一定是好的政策。
第五，把對經濟適用房和廉租房的建設，作為考核地方政府的政績指標。因此，市場的無形之手通常會受到政府的有形調控的影響，關鍵是對它的扶持還是掠奪？如果是對市場的掠奪，那就是壞制，如果是扶持，那麼我們就把這種市場經濟稱為好的市場經濟。所以，首先應該分清楚，政府幹什麼，開發商幹什麼。
經濟適用房和廉租房應該作為政府的責任，所以各個地方廉租房和經濟適用房的指標，是對地方政府的考核而不是開發商的考核。從03、04年的投資，這個投資都是不斷下降的，05年下滑，現在繼續下滑。如果通過“國六條”的深化，能夠把這個比例、經濟適用房的投資佔整個房地產開發投資的比例以及解決中低收入階層的住房的滿足率作為對地方政府官員的量化的考核指標的話，這個比例對開發商提量化指標要好。
因為地方政府責無旁貸的應該通過這些政策解決這些需求，而對開發商提類似的量化指標，其意義就相當於地方政府對某一個汽車製造商提這個指標。如果你要獲得牌照的話，你要高檔車提供多少，中檔車多少，低檔車多少，等等。所以對地方政府的量化要求比對開發商的要求更好。當前情況下，如果有對開發商的量化要求你也不要不服，因為你是在中國，你要服從中國的政策。
第六就是存量房的商品化過程。我們真正有商品房的供應歷史比較短，也就是6年的時間，有大小產能之分。之所以目前房價使公眾不滿主要的原因就是所有的住房需求都會集中在新房，一手房的需求上來釋放。怎麼能夠把一手房的需求分流到二手房到租賃市場去，就是各級政府和行政單位能不能寬宏大量一些，放棄他們對已經分配的、已經房改的各種限制性的條件，這些條件有些是合理的，有些並不見得合理。比如說單位上分房了，你要交易，你必須回原單位。你把後面的房作為二手房交易，前面的房安全就沒有保障了。對於有條件的，可以把這些房改商品化的措施，能出臺儘量出臺。比如說，原先的產權擁有單位可以放棄單位優先回購這種條件。幾十年之後，要收回這種房子也不可能。
另外，出讓土地也要徵收地價款，這個也可以考慮。比如有各房改房，你不是拿到的商品房的產權證，你可以補交一部分地價，就跟經濟適用房相似。這樣就可以進入交易市場租賃市場，能夠分流一部分一手房子得到需求，放寬一手房子得到上漲趨勢。
第七，多層次的住房供求市場。年輕人需要個性的房子，這種是錯誤的。勒索父母，把父母的養命錢拿出來，這是對下一代教育的失敗。任總的孩子結婚，堅決不讓它她們的孩子買超過100平米的房子，這個是很好的。每個人都想擁有他所猛夢想的東西，好的汽車，好的房子，但是你必須剋制自己，否則的話，就會對社會發泄不滿，或者在自己人生過程當中犯錯誤。
第八是規範外資進入房地產開發的環節和投資。在05年的時候，有很多的研究報告，至少有三個研究報告，分別探討了外資進入一級市場、二級市場的大概的規模。普遍接受的數字是15%的一級市場，二級市場大概是25%，中國現在對於非居民在中國境內從事房地產開發和交易，幾乎沒有任何限制，這在全世界是非常罕見的一個特例。
我們可以看一下基金組織的統計的2003年基金組織的統計顯示，有137個國家對非居民持有不動產都有各種限制，唯獨中國幾乎沒有，或者即便有法規也形同虛設。所以我是主張對房地產的外資進入，我們不說禁止，但要規範、引導，防止國際資金的炒作現象。因為他們進入這個行業可以帶來新的國際化的理念，融資理念、員工的國際化視野，但如果沒有規範引導的話，對我們的中國的房地產的市場並不一定是好的消息。
第九公積金制度必須改革。公積金制度有積極意義，各地公積金管理中心沒有任何積極意義。我們需要公積金制度，但我們不需要公積金管理中心，請問這些工作人員有沒有金融知識了？他們有沒有使各地的公積金進行綜合、使老百姓將來買房有保值增值嗎？公積金帳戶作為使用受限制的用戶，委託商業銀行管理更為有效。
第一，公積金資金是一種長期性的、閒置的資金，商業銀行對這些資金投資運作更有經驗。第二，商業銀行的團隊使得商業銀行集中管理是非常透明有效的。你完全可以馬上看到，你的公積金帳戶有多少錢。第三，如果是商業銀行來直接管理集中化的公積金的話，那麼使用環節非常方便。比如說我想申請公積金貸款和商業銀行貸款的組合的話，我可以直接通過銀行把我的帳戶和公積金帳戶聯合起來就可以了。所以公積金管理中心他們存在的必要性現在非常微弱，應該由商業銀行來託管。
第十是強化政府職能的信息披露。現在信息披露的混亂達到了不僅僅內行的研究者，外行的研究者根本看不懂的概念。什麼叫房價？不知道，什麼叫空置率？不知道。什麼叫房價收入比？也不知道。這些基本的概念，沒有一個像樣的部門出來說我的指標是什麼，它的含義是什麼，國際上其他國家的含義是什麼，這樣不可比了。
根據統計法的話，還是應該由中央和地方的統計部門，調查部門由他們來協調發布，而不應該是政府多個職能部門多個發佈，導致市場信息完全混亂。當然，媒體也需要稍微自律一下，為了吸引眼球把標題性感、出位是可以的，但是從事研究報告最好還是實事求是。比如我們過去講的炒房團的問題，你是對一部分公民的有罪推理，他還沒犯法呢，你就說他假定有罪，這種是非常危險的。再比如說，不買房運動，他是玩高爾夫的，不一定沒房子住。所以政府部門也好，包括學界、包括媒體，共同努力，就事論事，用數字和邏輯來說明問題，而不是用情感來說明問題。