“痛，則不通；通則不痛。”用這句話形容成都的商業地產，是再恰當不過了。有關數據表明，今年，成都商業地產供應將超過去年的200萬平方米供應量。在商業地產蓬勃湧現的背後，我們看到的是供大於求、空置率攀升。成都樓市有太多的商業地產項目在大海中掙扎，他們不知道彼岸在哪裏，先天的劣勢形成了他們今天的困惑。成都商業地產如何改變命運？如何走出今天的困惑？對此，業內人士稱：痛，則應圖謀改變。
現象
商業地產開始定向開發
據業內知情人士透露，在近日召開的一次開發商與商家供需碰面會上，成都萬瑞置業將其手中擁有的一個幾十畝地塊推出，在介紹了該地塊的面積、區域環境以及相關規劃等條件後，某酒店當場表示願意入駐，雙方很快達成合作意向，萬瑞置業欲將該地塊規劃成酒店為該商家量身打造。據瞭解，萬瑞置業與該酒店的這種定向合作開發模式，在成都尚無先例。業內人士稱，這種將整個地塊全部用於為某商家量身打造的定向開發模式，將開創全國商業地產開發模式的先河，並標誌着成都商業地產開發運營從此邁入一個新的階段，正式走上定向開發之路。
所謂“定向開發”，就是開發商在開發商業地產項目之前，先找到合適的經營商家，然後根據商家的具體需求和業態，專門為其開發修建商業地產項目。據瞭解，這種定向開發模式最大的優勢就在於開發商不必拘泥於手中是否囤積有土地。如果開發商有土地但還沒有確定如何開發的，可以通過與多家商家的洽淡，先招主力店，後招小商家，然後分別為各商家量身打造適合其需要的物業；如果開發商手中尚無土地，可以通過了解商家的開店計劃，與商家達與合作協議，然後根據商家需要到土地拍賣會上為其量身競地，量身打造。
其實，早在2004年，成都的商業地產就出現了與“定向開發模式”相仿的“訂單模式”，如匯龍灣廣場、天府匯城、萬貫機電城、歐陪德建材中心等。這種訂單模式一度觸動商業地產的中樞神經。但隨着開發的完成和經營的持續，許多項目在後期經營時暴露出的種種問題讓訂單模式開始遭到質疑。
痛
商業地產供需失衡
自去年以來，許多世界零售巨頭便紛紛在成都謀選新址，大肆施展開店拳腳。摩爾百盛正式入駐會展中心，易初蓮花攜手匯龍灣商業廣場，沃爾瑪在交大對面圈地，家樂福雙橋店快速開業……據瞭解，包括百聯天府等大型零售業在內的眾多零售企業，今年都有比較具體的開店計劃。一邊是供不應求的局面凸顯，但另一面又有數據顯示，成都市去年投放市場的商業地產項目，卻面臨招商不到10%的尷尬處境。採訪中，不少零售企業向記者表示，目前成都市場上的確有不少商業項目，但是大都因為設計或配置的侷限性，不能適合用作他們的賣場。
從剛剛落幕的2006年成都春季房交會上我們可以看到，儘管6天的房交會成交額達13億餘元，但這場熱鬧非凡的交易過程中，唱主角的仍然是住宅，作為配角的商業地產在整幕春交會成交大戲中客串的戲份是少之又少。據來自成都市房管局的統計數據顯示，今年一季度，成都五城區商業用房供應面積為14.58萬平方米，同比下降54.7%；成交面積為18.41萬平方米，同比下降15.9%。從今年一季度的市場形勢看，儘管成都商業地產已經開始自我調整，市場逐漸步入理性發展軌道。但有一點不容忽視的是，成都五城區商業用房從2003年開始出現開發熱潮，供應量偏大；到了去年，成都商業用房供應量已經達到銷售量的1.5倍，商業地產市場嚴重飽和。這種嚴重飽和的後果便是成都商業用房的空置面積不斷上漲。這種供需失衡引發的空置問題一直持續到今年，依然沒有得到解決。
覓
商業地產尋求突圍
一邊是合適的賣場難尋，一邊是項目的大批量空置和招商困難，這種經營商家和商業地產開發商都為之痛心疾首的尷尬局面，究竟是什麼原因造成的？到底會持續多久？商業地產開發商對經營企業的需求究竟瞭解多少？如何才能避免這一現象的出現？
針對這一矛盾突出的現象，四川省商業連鎖投資開發聯合會會長冉立春分析說，出現這種現象，主要是因為成都的部分商業地產開發商對商業地產的認識存在誤區，認為只要在合適的口岸上開發出商業項目，便能吸引商家的入駐。其實，現實並非如此。目前，雖然有不少零售企業大肆實施開店計劃，急需大量的場地，但是零售企業的大規模擴張就意味着零售行業的競爭已經進入白熱化層面，因此，他們對場地的選擇就顯得異常謹慎，對選擇對象的要求也相對較高。如果開發商只是按照自己單方面的考慮，做出的商業項目，就可能在功能或者配置上不能適應商家的實際需求。這樣，出現商家急需賣場，而商業地產又大批量地難以脫手的情況就在情理之中。為此，商業地產開發商必須認識到，商業已經不再是地產的配角，專攻地產的開發商必須儘快調整思路着手研究商業。打破往常蓋樓、銷售、招商的傳統做法，而變為先做項目的商業規劃，然後尋找符合商業規劃的商業經營團隊，並且做好業態組合和市場的前期培育，當這一切準備工作就緒後才做項目的整體規劃設計，開發出的商業地產項目才能被眾商家所接受。
“套用住宅的開發模式來進行商業地產的開發是一些房地產公司經常犯的錯誤。”中國商業地產聯盟祕書長王永平認為，這種情況在前兩年非常普遍，這些開發商都是採取先開發、後招商的方式，憑非理性的感覺進行項目投資，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業態進行組合的情況下就開始敲定方案，緊接着破土動工，然後再考慮如何招商的問題。其結果是招商效果不好，最終造成項目的損失巨大，還易形成開發商、經營商、物業管理商三方矛盾。“不過，不少開發商已開始意識到這一點，轉而走先確定經營模式、招商對象和業態需求，再進行建築規劃設計的道路”。王永平說，由萬達首創的“訂單地產”影響整個商業地產界，也滲透至成都，雖然這種營銷模式的好處顯而易見，不僅轉嫁了投資開發的風險，而且能極大地提升商業項目的知名度。但“訂單地產”成功還要依賴前期充分的專業研究，整體應如何定位？各業態如何組合？應選擇哪類客戶？特別是主力店如何選擇？這些問題都需要準確地策劃。
成都出現的一些“訂單模式”商業地產項目，因為聯合一些品牌商作為主力店加入，曾經一度刺激開發銷售時異常火爆；然而，當項目進入到經營、管理等後期運營後就顯得比較乏力了。城南一環路旁的某大型商業地產項目，因為經營不善，無奈之下，只好把商鋪當做倉庫用，還有不少商鋪轉型，市場經營管理公司對此已無力迴天，開發商的整體規劃的定位最終被殘酷的市場衝破。主力店尚且如此，更不用說其他散戶了。因此，業內人士認為，商業地產訂單模式已經過時。要解決商業地產面臨的問題，走定向開發路線是必然的選擇和趨勢。
變
定向開發找到新出路
對於“定向開發模式”，不少商業地產開發商表示認同。成都商業地產的領頭軍藍光地產相關負責人說：“其實，成都不少商業地產項目都在走定向開發的路線，而且也都在與商家極積洽談，只是，他們絕大多數走得較後，就是在商業地產項目動工之後，才與商家密切接觸，其實這已經很晚了，勢必導致開發商的開發與商家的需求脫節。”4月25日，羣光大陸實業與凱悅國際酒店集團正式舉行簽約儀式暨成都羣光凱悅酒店商標發表會，這標誌着“成都羣光大陸廣場”的酒店部分——“羣光凱悅酒店”正式落戶；整個項目由“羣光凱悅酒店”和“羣光大陸百貨”兩部分組成。據瞭解，成都羣光大陸廣場系大陸實業提供土地，羣光集團參與投資，雙方共同開發完成，其酒店部分正是採用定向開發模式，並自主經營。但其1至10層儘管定位於百貨，但尚未確定入駐商家，所以該項目還稱不上完全的定向開發。
冉立春對定向開發模式大表讚賞。他說，以前的訂單地產是有侷限性的，開發商與商家洽談只能採取一對一的形式，而且一般只側重引進主力店。但一個主力店卻無法消化整個項目的體量，所以還需要其它多種業態搭配經營。所以往往出現一個項目滿足了大賣場的需求，卻無法滿足電影院的需求；滿足了電影院的需求，又滿足不了餐飲商家的需求……一旦主力店經營不佳，其他散戶的狀況更不會好到哪裏去。
“目前開發商最大的困難就是無法一次性集合多家經營商家洽淡”，冉立春表示，今年2月28日，四川省商業連鎖投資開發聯合會成立，這就為開發商與經營商家搭建了一座橋樑，由於聯合會的會員涉及商業投資公司、商業地產開發商、商業連鎖企業和商業服務中介機構；除大賣場外，行業還涉及商務購物、餐飲娛樂、文化休閒、健身美容等許多領域。以前成都的商業地產正是因為缺乏一個讓開發商與商家很好溝通的平臺，開發商因為信息缺失，市場定位不準，結果直接導致後期的招商難和空置。如今有了這個平臺，就可以集合眾多開發商與經營商家，讓開發商在拿地之前就先問問經營商家有何發展計劃？知道商家的需求，在哪裏開店？掌握了這些信息之後，開發商就可以帶着目的地到拍賣會上舉牌拿地，然後根據不同經營商家的不同需求，對項目做可以細緻到各個樓層的具體規劃，然後有的放矢地進行開發。
冉立春分析說：“定向開發最大的好處就是避免了開發的盲目性，定向開發將是成都商業地產發展的必然趨勢。”