近期，對房地產業的大量爭論，引起了決策高層的高度關注。而對房地產可能實施緊縮調控政策的消息，也是不絕於耳。最新的“重磅”消息莫過於來自權威的央行金融市場司房地產金融處。
據悉，央行房地產金融處處長程建勝近日撰文指出，完善我國商品房預售制度，就是要取消預售的融資功能。這有兩個途徑可供選擇：一是加強預售資金管理；二是預售只許收取定金。這兩種辦法可選其一，也可同時採用。程建勝表示，我國商品房預售制度有別於其他國家和地區的特徵是：商品房預售附着融資功能，即預售一般收取全部房價款，預售演變成開發企業的主要融資手段。這種做法形成的特定歷史背景是商品房建設融資渠道不暢。預售融資帶來了四方面的問題：削弱了宏觀調控能力，不利於保護消費者利益，存在較大的風險隱患，不利於提高房地產開發企業的競爭力。
如果這位官員的看法變成政策，對國內房地產市場無疑是當頭一棒。諸多依靠預售房款來放大財務槓桿的房地產公司，無疑將馬上遭遇資金鍊條斷裂的危機。
不過程建勝也指出，加強預售資金管理就是要做到專款專用。可以考慮在銀行設立信託賬戶，由購房人共同委託銀行以自己的名義監管資金，使預售資金真正做到“只用於有關的工程建設”。預售只收定金省卻了資金管理上的麻煩，但同時需要為開發企業建立替代融資渠道。為此，可以鼓勵銀行發放真正的開發貸款，期限與開發週期相匹配。同時，為房地產開發企業開闢直接融資渠道，在法律政策上為房地產信託基金的推出創造條件。
值得注意的是，現行體制下，部委的處級幹部往往可以很深地切入相關政策的制定過程之中。因此，央行金融處處長的言論信號，很可能是央行的一種試探，表明央行正在着手考慮針對“預售”採取一些限制性的措施。
據有關部門測算，房地產業與57個產業存在直接與間接的聯繫。2005年中國房地產開發投資達到15759億元，佔固定資產投資總額的17.78%，佔GDP的8.6%。而房地產金融也因此佔據了銀行最重要的市場地位。央行統計表明，中國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高。2005年年底，房地產貸款達到3.07萬億元，佔金融機構人民幣各項貸款餘額的14.84%，與GDP的比率為16.75%。為此，央行副行長吳曉靈曾屢次強調保證房地產金融穩定的重要性。
在當前的形勢下，由於穩定的需要，預售行為完全被取消的可能性不大，因為在房地產行業的融資渠道問題沒有得到有效解決之前，取消預售的影響很大，對開發商是危機，對銀行來說，也同樣會帶來震盪。因此，對預售的功能進行一定的調整和限制則是可行的。我們相信，一旦對房屋預售款採取嚴厲管制之後，決策層也很可能出臺配套的房地產融資渠道擴展的相關政策，如市場化程度更高的房地產投資信託、房地產債券融資、基金及海外基金、項目融資、不動產抵押融資、證券化等，都是可能的房地產融資渠道擴展政策的選擇。
有必要指出的是，明確提出取消預售房款的融資功能，這意味着未來房地產商的融資渠道可能發生較大的變革。一些不適應這種變革的企業，將會被淘汰出局。