“上海地產將逐步走向二元化市場，即高端房產成為國際化產品，而中低端房產成為本地化主流產品。”5月13日，中國人民銀行上海總部市場處處長王欣欣在公開場合表示。

　　市場的表現卻幾乎與今年“促進中低檔住房消費”的政府目標背道而馳，資本尤其是外資追逐高端房產呈加速狀態，中低端房產成交則再遇“失速”困境。

　　以央行加息為標誌，政策神經再度進入敏感期。

　　“投資者說”

　　與前幾年對上海郊區新城的投資熱潮截然相反，如今的郊區樓盤在投資者眼中已是雞肋。而曾經的投資者正急着脫身。

　　“如果當初沒有選錯樓盤，我現在的資產起碼要翻番。”說起自己失敗的房產投資，劉濤(化名)頗感無奈。

　　早在2003年，劉就已經開始關注上海樓市，並湊足了資金準備大幹一番。就在當初上海郊區起步較早的安亭新鎮首批樓盤入市時，劉濤一舉買下一套近200平方米的4房2廳住宅及一個底層商鋪。

　　從當初樓市的走勢及此後兩年的火爆看，能在當時有投資樓市的意識，幾乎已經成功了一半。然而，劉濤恰恰遭遇“意外”，三年多前出手的大筆投資，被套牢三年。

　　當年郊區“造城運動”中，繼松江新城之後，以德式小鎮為模板的安亭新鎮，依託已有高速公路、快速幹道以及未來輕軌R3線的延伸，加上當初該新鎮建設被明確為上海市“十五”期間重點建設的“一城九鎮”之一，上海國際汽車城重要居住核心工程，一面世，迅速得到投資者的青睞。

　　但出乎意料的是，此後的兩年裏，眼看着上海許多地區尤其是市區的房價一個勁往上漲，安亭新鎮始終不見快漲。

　　2005年新一輪嚴厲的調控後，安亭新鎮的成交即已長期停滯，“網上房地產”信息顯示，去年調控後，該樓盤有多期成交寥寥，價格更不見上漲。

　　當劉濤決定轉手安亭的房子時，他發現，在安亭前期5000多套房子中，目前已售出2000多套，但真正入住的還不足500戶。過高的空置率導致小區目前的居住氛圍不足，不能吸引自住者接手，而新的投資者暫時不會進入，房子轉手也遙遙無期。

　　一個明顯的事實是，在當初投資火爆的上海郊區，像劉濤這樣被套的投資者並不在少數，而像安亭新鎮套牢不少投資者、出現成交“瓶頸”的樓盤同樣不少。

　　更為致命的是，在投資者急於脫身的郊區，調控至今，市場依舊持續低靡，難覓轉機。

　　郊區困局

　　郊區樓盤不僅僅是投資者的“滑鐵盧”，同時也是開發商的。

　　從2003年上海實施新一輪城市總體規劃開始，在以松江新城等為代表區域的帶動下，上海郊區成為房地產市場的新熱點。2003年下半年開始，上海郊區房產上市項目明顯增多，同時郊區土地出讓規模和出讓價格也開始飆升。

　　此間，許多開發商在郊區投下重資，現已難以脫身，熬了整整一年調控後的市場低靡，如今依舊危機四伏。

　　今年3月的春季房展，或許是郊區樓盤開發商試圖破圍而集體發力的一次，每平方米售價3000-4000元的超低價樓盤成為當時展會的主流。然而，在經歷了3月短暫的“補量行情”後，再度低靡。

　　不久前的“五一”假日房展，除安泰藝邦、萊頓小城等少數樓盤，大部分郊區低價樓盤都沒有在假日房展“現身”。

　　易居研究院的最新分析數據顯示，影響消費者購房的因素中，64.5%的人選擇了交通狀況，53.7%的受訪者選擇的是居住地段，48.0%的受訪者選擇了房價。“房價/地段”所組成的性價比，取代了單純的價格成為衡量是否房有所值的標準。而消費者的這種轉變恰恰擊中郊區樓盤的“軟肋”，交通、地段沒有競爭力，價格優勢沒有吸引力，困局似乎難以避免。

　　很多郊區樓盤調控之後的“零成交”仍在持續：南匯區周浦鎮匯麗苑四期，2005年8月至今年4月，連續4次開盤共推出673套房源，過去8個月時間內，成交量為零；南匯美林小城一期，2005年6月3日開盤，共推出1482套房源，開盤10多個月零成交；奉賢區的奉德苑，2005年6月27日開盤，推出534套房源，開盤10個月，一套未成交。

　　長期滯銷，加上銀行還款壓力，已有開發商出現生存危機。

　　最具代表性的當屬有“周浦鎮第一大盤”之稱的沈默荷蘭園，因長期滯銷致無力還款，該盤被貸款銀行申請保全，交易停牌。而據知情人士透露，目前已出現類似問題，被銀行“嚴重關注”的開發商並不在少數，危機一觸即發，只是暫時尚未浮出水面。

　　壓力還來自源源不斷的新增供應，加劇郊區市場供需失衡。“網上房地產”顯示，5月5日-5月11日一週，全市新開房源共計32個開盤單元面積約44萬平方米，上市量比節前一週激增48%，郊環以外3個樓盤，外郊環間的14個，中外環間的7個，內中環間的4個，內環以內的4個，上市量主要集中在郊區。

　　同時，郊區的後續供應數量依然龐大。公開數據顯示，2003年~2005年上海共拍賣土地4900萬平方米，可建造房屋面積達1.2億平方米。在這些被拍賣的地塊中，外環線外的住宅用地佔到70%以上。

　　生存危機更令郊區樓盤開發商投身價格。

　　漢宇地產分析師指出，由於銷售長期低迷，代理成本高於佣金收益，部分代理商近期紛紛放棄外環線以外某些樓盤。而外環外地區低迷的市場交易現狀，促使當地樓盤進一步積壓，將引發該區域樓市更為激烈的價格競爭。

　　全國生病上海吃藥？

　　與郊區困局形成強烈反差的是，市中心高端房產受資本的追逐正愈演愈烈，尤以外資為代表。

　　陸家嘴中央公寓銷售方所證實的是，摩根士丹利近日再購該樓盤3幢物業，加上此前1幢，一個月不到，大摩僅在陸家嘴中央公寓一個樓盤就投下7億多人民幣。

　　此外，外資對上海高端住宅物業的“吞噬”正逐一浮出水面：2月，一家擁有印尼、美國、香港地區資金背景的基金從ING手中購入盛捷高級服務公寓，成交金額約為1億美金；3月中旬，高盛以7000多萬美元買下虹橋花苑酒店式公寓；3月底，一中東資金通過基匯資本以6億元人民幣整體收購翠湖天地一棟物業。

　　樓市郊區與市中心的反差，實際上正是中低端房產與高端房產市場表現的差距，值得注意的是，這種差距呈拉大趨勢。

　　宏觀調控的大方向是鼓勵中低檔住房的自住消費。顯然，上海當前的樓市走勢與此背道而馳。

　　5月13日，王欣欣在由上海市信息委旗下機構舉辦的房地產論壇上表示，4月27日中國人民銀行(央行)將貸款基準利率上調0.27%，是個具有象徵性意義的舉措，即表示如果房價上漲遏制不住，那麼央行可能再會有新的政策出臺，而這可能使上海地產處於一個不利地位。

　　上海市政策研究中心相關負責人也向本報記者表達了類似的觀點，該負責人認為，目前上海樓市還處在調整恢復過程中，如果再受政策影響，市場很可能繼續下行。“但與上一輪調控前，上海房價一路領漲不同，如今是北京、廣州、深圳為代表的城市房價快漲，一旦中央對此再出調控，會出現‘全國生病，上海跟着吃藥’的情況。”

　　而與當初“上海生病，全國吃藥”不同的是，上海樓市的“病”是物業產品市場表現的過度分化，而非房價快漲，“醫治”目前國內一些城市房價快漲的“藥”並不適合上海。上一輪調控後逐漸積累的政策敏感，讓上海樓市再遇生死關口。