背景新聞

　　5月17日召開的國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的六條政策指導意見：(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規範房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發佈市場供求信息，堅持正確的輿論導向。(周道)

　　房地產業再調控勢在必行

　　國務院總理溫家寶5月17日主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施。會議認為，中央去年實施加強房地產市場調控的決策和部署以來，各地區、各部門做了大量工作，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。

　　會議強調，進一步搞好房地產市場引導和調控，要堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規範秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。

　　“國務院常務會議專題研究房地產業的問題，標誌着新一輪的房地產業宏觀調控進入到了一個高潮。”中國社會科學院研究員付家南認為，“而這一輪調控的重點仍然是房價。”

　　進入5月，以穩定房價為目的的中國房地產宏觀調控已實施一年。去年的宏觀調控在5月11日進入高潮，國務院辦公廳轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，後被媒體稱為“七部委新政”。

　　“建設部等七部委的調控政策發揮了一定的效應，主要是購房者的購房意願大大降低了，但‘七部委新政’企圖達到穩定房價的目的卻沒有達到。”中國人民大學房地產經濟學博士蔡健指出，“特別是在一些大城市，房價繼續逆勢上揚。”

　　據瞭解，目前我國城鎮居民對房地產消費信心不足，購買住房的意願今年一季度再創新低，前兩個月的購房定金和預收款下降了24.5%。同時，全國商品房空置面積仍在以每年數千萬平方米的速度增加，2005年房地產購置土地中有一半以上未完成開發。

　　按理說，緊俏的商品價格才會上漲。而目前的商品房價格卻是在供給加大、需求萎縮的局面下一路走高。儘管有了以穩定住房價格為主要目標的“國八條”宏觀調控措施，一年來不少城市房價漲幅仍然超過10%。今年3月以來北京、天津、深圳、廣州等部分城市的房價更是持續猛漲。北京市商品住宅預售交易平均價格自2003年以來首次反超上海。深圳市雖有市政府新近出臺的“深八條”穩定房價政策，商品住宅均價還是首次突破了萬元大關。

　　“房地產業出現的這種與價格規律相違背的不正常的現象，政府再次採取措施實施宏觀調控是非常有必要的。”付家南研究員認為：“房價問題說到底要靠市場解決，但房地產的特殊性決定了政府必須在其中扮演好監管角色。新一輪房地產市場調控，仍應堅持去年以來的大方向，以抑制房地產開發投資和投資性購房為核心目標。新一輪調控應更具有針對性

　　儘管有關房地產市場的種種爭論還在繼續，但這並不影響政府相關部門有所動作。早在國務院此次常務會議召開之前，各地、各部門已經出臺了一系列的調控措施，希望拴住如同野馬般桀驁不馴的“房價”。

　　5月8日，央行宣佈，上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點，此前，央行已將金融機構一年期貸款基準利率上調了0.27個百分點。

　　對於北京房地產屢屢傳出的房源緊張的消息，北京市建委認為，此種傳言的出現，除了有供應結構的先天不足的客觀原因外，很大程度上是由於房地產商人為製造“緊張空氣”所造成的，不少房地產商利用各種手法隱瞞空置率等實情而急抬房價，並製造房源不足的謠言誘導消費者“上鉤”。開發商的這種“不道德”的行為顯然已經引起了北京市相關主管部門的憤怒。近日，北京市建委宣佈，今後“可售商品房統計”都可在各區縣交易中心查詢，這意味着開發商再也無法隱瞞商品房現實的銷售情況。

　　5月10日，北京市建委下發了關於加強商品房交易市場動態監管的通知，如果開發商虛擬買賣合同，囤積房源，發佈不實價格和銷售信息，欺騙購房人搶購等，15日內未按期整改或整改不合格，將給予至少1個月內不能賣房的處罰。同時，北京市建委對目前房屋交易市場上53種可能存在的違規行為進行了公示，歡迎市民監督，一旦發現有違規行為，將進行嚴查。

　　“近期各職能部門的一系列動作，實際上只是新一輪宏觀調控的一個信號，一個前奏，真正大規模的宏觀調控在我看來還沒有開始。”國華置業總經理房超日前接受媒體採訪時這樣表示。

　　在北京市建委發出了關於加強商品房交易市場動態監管通知的同時，北京市國土局局長也表示，北京擬推出中低價位普通住房；深圳市出臺了穩定房價促進房地產市場持續健康發展的意見，日前又劃定了普通住房的價格上限；廈門市有關機構要求新申請銷售的商品房，必須在網站填報擬售單價，消費者可以隨時查詢所待售樓盤的相關信息……

　　對於北京、深圳、廈門等城市相關部門出臺的新的調控措施，有關專家認為在針對性上面比過去有所增強，但是他們同時建議相關部門採取針對性更明顯、操作性更強的措施，為高燒不退的房價降溫。

　　中國社會科學院研究員易憲容則表示，房地產市場存在暴利和信息不透明十分明顯，這也是國家對房地產市場進行新一輪宏觀調控的主要原因。他建議對房地產業普遍存在的暴利現象和操縱信息現象進行處罰。

　　首都經濟貿易大學教授張躍慶提出，當前宏觀調控最大的問題不在土地供應，最關鍵的是出臺強有力的存量房消化政策，同時建議加大高檔住房的稅收政策，進一步完善住房保障體系，轉住房補貼為貨幣補貼。落實中央的決策不能打折扣

　　對於當前房地產業存在的問題，中國房地產協會會長宋春華指出，要特別針對“五高”問題對症下藥。這“五高”是：1.高檔房。現在全國積壓的房地產面積已超過500萬平方米，高檔房佔多數；2.高價位。個別地區出現了房價不正常過快上漲。3.高空置率。用現行統計方法計算的“空置率”其實並不準確，統計數據明顯偏小。許多住宅被投資商買去了，沒有住人，卻並未納入統計。投資者的房子將會伺機進入樓市，可能帶來不小的衝擊；4.高自有率。很多發達國家住房自有率一般是在50%至70%之間，而中國高達80%，這並不正常。5.高風險。如果取消預售房制度，公開開發商的成本，或提高購房貸款的首付標準等措施，都可能對樓市發展帶來巨大的風險。

　　“這次國務院常務會議出臺的部分政策指導性意見顯然對着治理‘五高’特別是高檔房過多和房價過高的問題來的，具有鮮明的針對性。”蔡健博士指出，“預計一些政策實施細節很快就會出臺。”

　　在國務院常務會議提出的政策建議中，蔡健博士表示尤其看重第一條———切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。“只要各地落實中央的決策，房價過高的難題是完全可以緩解的。”蔡健說。

　　“國務院常務會議提出的政策意見抓住了當前房地產業發展中的突出問題，可謂切中時弊。”北京盛利和房地產公司總經理侯文輝表示，“政府採取過硬的措施祛除房地產業的虛火實際是一個有利於整個產業長遠發展的扶持性措施，房地產業內人士應當配合執行。”侯文輝提議業內人士將開發重點放到經濟適用房和廉租房上面來，幫助政府平抑過高的房價。而付家南研究員更重視中央決策的監督執行力度。“好的政策必須不打折扣地得到執行才能產生應有的效果。”付家南表示，“對一些地方保護主義行為，特別是官商勾結哄抬房價牟取暴利的行為必須予以曝光和追究。”