任志強說廉租房是政府責任的體現，王石卻要搶着要來幫政府分擔。在房地產市場形勢依舊嚴峻的2006年，在“結構失調”被大呼特呼的2006年，廉租房市場是否會成為開發商蘊藏商機的“新金礦”？
萬科房地產有限公司董事長王石日前公開表示：深圳“第五園”將成為萬科推廣廉租房的“試驗田”。此言一齣即成業界關注的焦點。
世聯地產顧問(中國)有限公司董事長陳勁松毫不諱言他的觀點：“萬科‘第五園’項目，並不是真正意義上的廉租房。”原因有二：其一，萬科用來建廉租房的土地是從其商品房用地中劃分出來的，而非政府廉租房項目批地；其二，關於廉租房的招租標準等是萬科自行擬定的，並未經政府審核批准。
據陳勁松分析，儘管萬科所為並非真正意義的廉租房建設，但其盯上的卻是未來更大的廉租房市場。更有業內人士指出“2006年將是萬科廉租房年”。但是，在廉租房保障體系尚未健全之時，萬科為何高調介入？廉租房項目對開發商來說到底是不是一塊“肥肉”？民營企業參與政府廉租房建設是否具備可行性？《中國不動產》就開發商所關心的問題，採訪了業內相關人士。
萬科劍舞廉租房意欲何為？
對於萬科高調涉足廉租房建設，目前地產界、公眾議論紛紛，存在多種看法。有人稱其為“廉租房”秀，也有業內人士猜測是為了增加手中租賃比重；而作為當事方，萬科卻宣稱涉足廉租房純屬盡“企業公民”義務。據瞭解，萬科首個廉租房試點“第五園”，其一期商品房均價已超過7000元/平方米。拿賣得這麼好的商品房用地來做廉租房項目，萬科付出如此之高的“代價”，到底意欲何為？
深圳地產研究人士半求認為：萬科此舉是為爭取政府未來的廉租房以及經濟適用房、舊改工程先行做一個樣板。醉翁之意不在酒，萬科做廉租房其實是一種姿態。據稱，2005年下半年，萬科就曾和建設部聯合推出徵集“給低收入者造房計劃”的設計方案，這被認為是萬科建設廉租房的前奏。今年年初，萬科宣佈推出的首批廉租房項目——萬科“第五園”及“萬科城”，只做一兩個廉租房項目，顯然不是王石的理想。他曾表示還將在北京、天津等其他城市建設面向城市中低收入階層的廉租房，即使在沒有政府補貼的情況下，也會開發面向“暫時低收入”人羣的產品。
種種跡象表明，萬科參與政府廉租房建設並非一時心血來潮。“廣告效應”、塑造“企業公民形象”只是其表象，萬科更多的是基於戰略層面的考慮，從企業利益出發，由點到面的部署，層層推進廉租房計劃。一位業內人士認為，萬科劍舞廉租房是欲藉此提高自己在政府部門中的口碑，為將來獲得土地和公建項目增加籌碼，達到調整產業結構的目的。陳勁松則進一步分析說，萬科一直在走產業化道路，致力於開發中低檔住宅，建設廉租房也是必然的。從長遠角度來看，是為了進一步完善其“普通人住宅的戰略”。
廉租房市場是塊“肥肉”？
據內部人士透露，為爭取政府支持，王石曾向深圳市領導表示，此次廉租房試點，“萬科可以不賺錢”。與此同時，王石把2006年定義為“萬科轉型年”，外界猜測對於萬科的“轉型”將極有可能體現在對廉租房的大量開發上。
根據深圳市城中村改造辦公室有關負責人透露，目前，萬科正積極與羅湖區政府接洽，希望能夠承接羅湖區的一箇舊改項目，該項目將可能規劃成為廉租房社區。有政府消息人士透露，該項目建築面積預計不低於130萬平方米，如果能夠實現，這將是深圳最大的廉租房社區。廉租房項目屬於政府的公建項目，按照慣例需要進行政府招標，所以，能不能給萬科，仍然存在“沒有先例”的問題。
“我國廉租房的保障體系還不健全。在制度沒有保障的情況下，萬科做廉租房是不能持續的，”陳勁松話鋒一轉，“但這是為以後做鋪墊，一旦政府‘閘門放開’，萬科憑藉其在廉租房建設上的先期經驗，就有足夠的把握參與投標。”陳勁松坦言：不賺錢是對股東的不負責任。資本是有逐利性的，對於企業來說，目標是追求利潤的最大化，當‘活雷鋒’在商業中是不可持續的。它之所以可以犧牲眼前的經濟利益在廉租房上作嘗試，正是因為篤定以後可以賺大錢！
那麼，廉租房對於其它開發商是否也同樣具有吸引力呢？據陳勁松介紹，在房地產比較成熟的新加坡和香港，民營企業參與政府公共住房建設是較為普遍的現象。“據我所知，中國房地產企業的資產負債率鮮有達到國際標準的。”做房地產開發是用“小錢滾大錢”，資金鍊緊繃是普遍存在的。對於開發商來說，融資是個關鍵問題。而參與政府公建項目，比較容易獲得銀行貸款支持。因為用來解決中低收入水平居民的住房是很容易出手的。另外，政府除收繳相關配套費外，免地價提供廉租房建設土地，民營企業的參建成本就會大大縮減。政府規定一個合理利潤的上限，企業通過競爭來決定其利潤比率，對於企業來說，在收入穩定的同時風險也大大減小。
除顯性的經濟利益外，更為重要的是，與政府的這種合作有利於民營企業產業化進程的推進。所謂產業化，最大的可能就是在公共住房領域，民營企業以廉租房來加大放量，逐步實現產業化，從而提高核心競爭力。此外，企業參建廉租房還可以獲得免費的“廣告效應”，同時，商品房拿地的交易成本也可能會減少。
民營企業參與廉租房建設是否可行？
有專家認為民營企業參與廉租房建設有違市場規律。陳勁松對此並不贊同，他認為，有這樣的看法是因為不清楚國際規則。香港、新加坡等房地產較為成熟的地區有過很多類似的成功案例，其公共房屋建設三分之一以上都有民營企業參與。“民營企業參與政府廉租房建設完全可行，不僅如此，時機也已逼近成熟。”
他進一步分析說：一方面是由於民眾普遍抱怨商品房房價過高，對於中低收入者已是不堪重負，廉租房被賦予了平抑房價的積極作用。與此同時，“兩會”上，政府關於房地產所傳達的一個重要信息，就是加大廉租房建設，解決中低收入者的住房問題。
另一方面，中國大陸在廉租房建設的量上還遠遠不夠。新加坡有87%的人居住租屋，香港公共房屋居住人數佔居民總數的50%；與此相比，大陸目前的投入量還是非常小的。去年全國有上億平方米的建築面積，若按香港模式，照1∶1的比例放量，如此龐大的規模，僅憑政府自身力量來運作是非常困難的。“單單就管理來說，人力資源的配置、效率都不可能跟上。”
再者，對於政府而言，資金瓶頸是當前影響廉租房推進的一大障礙。長期以來，廉租房靠財政和社保資金投資建設，但這兩塊資金的供應量是非常有限的。解決資金來源依然要靠“以財政為主，多渠道籌集”，企業參與是解決資金問題的有效方式之一。
據陳勁松介紹，民營企業參與政府居屋建設，在上個世紀80年代的香港就已經出現，比如中海外參與的海富大廈。企業競標參與政府居屋建設，對政府而言，好處在於建設週期短，成本控制好，施工質量高，同時滿足了中低收入人羣的住房問題。例如海富大廈基本上是參照私人房屋修建，居屋質量及銷售都好過政府自己操刀。對企業來說，由於政府不收地價，只收配套費，居屋建設照樣有錢賺，基本上收益率在10%左右。針對內地的情況，王石認為企業與政府在廉租房項目的合作方式可以有兩種：一種是免收地價；一種是政府給予地價優惠，開發商劃出部分土地做廉租房。
有業內人士指出，關鍵是政府要轉變觀念，認識到自身的侷限性，瞭解廉租房的性質、意義，完成從“大政府”到“小政府”的轉變。同時借鑑房地產成熟地區的成功經驗，以此為民營企業的順利介入制定規則，完善廉租房保障體系。當問及萬科涉足廉租房是否有政府公關之嫌時，此業內人士坦言：“當然會有這樣的作用，但是如果政府把‘遊戲規則’明確了，‘政府公關’之說就無從談起，在交易時降低了成本，也增加了效率，對企業和政府來說都是好事。”
目前，政府能否引入民營企業參與廉租房建設還是個未知數，也沒有具體的時間表。也有企業對此不以為然。潘石屹就曾表示，廉租屋不需要房地產開發商去開發，多一個環節就多一道麻煩，效率就會犧牲一分，利用招標的方式選擇好的施工單位就可以了。房地產商在其中不用扮演任何角色。
(中國房地產信息網www.crei.cn)