4月4日，《北京市2006年度土地供應計劃》在萬眾矚目中新鮮出爐，即此，京城第二個年度土地供應計劃正式“落地”。
然而，2005年京城土地供應計劃“頭胎”半路夭折病根至今未知，第二個年度土地供應計劃是否將重蹈覆轍，能否緩解高房價備受質疑，本文將對此進行深度解析。
兩大供應變局攪動樓市
“奧運時機即臨，2006年北京土地總供應量6500公頃，如果有合適的地塊，我會抓住時機以搏奧運商機。”《北京市2006年度土地供應計劃》剛公佈，一位開發商在接受《樓市》記者採訪時略帶興奮地說。
計劃的公佈不僅讓近兩年受缺地“煎熬”的開發商厲兵秣馬、摩拳擦掌備戰開發，也讓不少買房人對房價的走跌產生了期待。
“經濟適用住房用地比去年增加100公頃”“房價上漲速度有望降低”“眾開發商紛紛磨刀霍霍向地塊”等，從各大房產媒體的報道亦能發現土地供應計劃即將帶給樓市的變局。那麼與2005年相比，新的計劃究竟有哪些改變？
商服用地供應方向大調整
對比2006年與2005年的土地供應計劃，經濟適用房土地供應比去年多出100公頃，最能體現政府倡導的鼓勵建設中低檔房方向。不過業界人士認為，雖然經濟適用房增加了100公頃，但是，今年經濟適用房用地含中央單位(部隊)經濟適用房用地約80公頃，實際只多了20公頃左右。華高萊斯國際地產顧問副總經理公衍奎對此表示認同。
“商服用地的變化是北京2006年度土地供應計劃的最亮點，供地總量降幅最大，降低了250公頃，說明政府認識到了商業地產目前供應量過大帶來的壓力。同時，政府在對商服用地政策導向上發生了根本性質的變化，鼓勵郊區商業建設，且倡導中小型商業。而此類商業取決於住宅入住後的旺盛人氣，因此，短期內難形成有效供應，2006年將是商業地產消化存量的好時期。”公衍奎分析。
正如其所言，對比2006年與2005年土地供應計劃商服用地的政策導向可以發現：
2005年，優先支持商務中心區和金融街項目建設用地供應；支持區域性的購物中心、大型會展設施項目建設用地供應；鼓勵大型綜合超市、專業超市、便利店等商業設施向郊區、社區延伸服務網絡的建設用地供應。
而在2006年計劃中，大型會展以及購物中心的用地供應支持被取消。另外，對中小型商業給出了更細化的指導，比如新建改造50家規範的社區菜市場和新增100家便民配送菜店等。
高檔住宅供地收緊反托存量高檔房
在土地供應計劃住宅商品房用地的政策導向方面，變化如下：
2005年，鼓勵節能節地型住宅項目建設用地供應；合理調控不同檔次住宅商品房項目建設用地供應；禁止供應高檔別墅項目建設用地。
2006年，優先支持中小戶型普通商品住房建設用地供應；鼓勵節能節地節材型住宅項目建設用地供應；鼓勵新城在交通條件便利區域建設普通商品房的用地供應；限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；禁止高檔別墅項目建設用地供應。
高檔住宅商品房在2006年被列入了限制用地之列。對此，《樓市》記者採訪了幾家高檔房的開發商，受訪者幾乎一致認為，“這將是項目銷售的好時機”，有個別項目甚至透露會瞄準時機調價。限制高檔住宅商品房項目建設的舉措，一定程度上為現存高檔房銷售帶來契機。
供應計劃是否再度付諸東流？
2006年土地供應總量與2005年持平，然而2005年用於房地產開發的土地完成計劃指標不到五分之一。2006年是否會重蹈覆轍？對此，《樓市》記者採訪了市國土資源局的相關負責人，其未置可否。
就職於京城一家知名開發企業、2005年一直關注吉普車廠地塊的陳先生對此頗感疑惑。存此疑慮的業界人士不在少數。就此疑問，公衍奎對政府所作的努力表示了肯定，認為從2006年政府着力調整住房供應結構等趨勢可以明顯看出政府利用土地計劃調整產業發展、經濟發展、城市發展的良好意願。
同時，他指出土地供應需要金錢、時間等成本的大力投入，在2006年土地供應計劃中，對目前土地整理的現狀、運作模式、資金投入、是否已立項、是否正在整理、整理時限是否跨年度、實際能夠開發的土地究竟有多少等細節均無說明。2006年土地供應計劃究竟是否會重蹈2005年的覆轍？可實現性值得懷疑。
那麼導向性轉變的商業地產有效供應又將如何呢？商業地產業內專家表示了類似的擔憂。認為從整體來看，2006土地供應計劃對商業地產的發展是個利好，但是目前北京商業地產供應狀況區域差異性明顯，政府當前應該重點對市區以內的商業面積、商業業態進行有效調整，而減少對郊區商業的干涉。由於商業需要消費力的支持，如果郊區商業用地供應偏大，而居住人口和消費力達不到的話，自然不受開發商的關注，將會形成無效供應。
首都經濟貿易大學教授張躍慶對《樓市》記者表示，據一次大型的京城土地資源狀況調查，目前囤積在開發商手中的土地高達一萬四、五公頃，若此數據與真實情況偏差不大，則6500公頃的土地供應又將造成一部分土地加入存量土地的行列，並不能形成有效供應。
緩衝房價成南柯一夢？
“聽說2006年土地供應量大，並且加強了中低檔房的土地供應，房價是否會適度降低？”一位計劃買房的朋友諮詢。
按照一般的邏輯推理，土地市場的價格受到供求關係的影響，供應不足，則土地價格上漲，進而房價上行。而供應相對充足時，土地出讓的價格就有可能下降，土地成本的降低進而拉低房價。
然而專家認為由於房地產地域性以及區域性特徵鮮明，土地釋放是否能影響房價與區域性質關聯很大。從目前土地出讓現狀來看，一些熱點板塊和潛力板塊土地的釋放都拉高了區域房價，比如，清河拍地案例，據業內人士測算，清河地塊房價必須達到7000元/平方米才能收回成本。隨之整個區域房價上漲趨勢鮮明。而對於買房人而言，更關注的是所購房區域的價格漲幅，因此，土地的釋放對計劃在成熟商圈、熱點板塊及潛力板塊的買家影響甚微。
另外，公衍奎認為，根據樓盤開發週期，2006年的土地供應並不能完全開發完工，因此，對房價影響不大。即使6500公頃的土地供應形成有效供應，也僅影響京城整體房價，而均價對買房人並無實際意義。而且2006高檔商品房土地供應受限，若優質高檔住宅項目就此坐地抬價，會對周邊項目產生輻射效應，可能間接造成周邊一些中檔住宅房價上漲。
對於2006土地供應規劃明確優先中小戶型普宅用地，張躍慶表示，政府的方向是正確的。加大中小戶型供應，能解決部門中低收入人羣的住房問題，但是對房價影響而言，中小戶型的增加只降低單套住宅的價格，非整體均價。
土地供應能否成為調控良藥？
2006年土地供應計劃對房價走跌的作用遭受質疑，土地供應是否可以成為房價控漲良藥？
公衍奎認為，土地供應是穩定房價的途徑之一，但是“2006京城土地計劃”細則的可操作性依然存在疑問。以鼓勵中低檔房建設為例，供地究竟最終是否建設為中低檔房？得由國土資源部、建委等多個部門統一協調管理才能決定，而目前多個部門管理分散，且對中高低檔房的認識尚存不一致，其實施效果有待實踐考證。
張躍慶表示，“土地供應作為房地產開發之本，無疑對房地產宏觀調控起到作用，但是應該具有長遠規劃性，計劃儘可能透明，而從目前的土地供應計劃來看，還應該完善計劃性與規劃性。並且他指出當前宏觀調控最大的問題不在土地供應，建議目前宏觀調控最關鍵的是出臺強有力的存量房消化政策，同時建議加大高檔住房的稅收政策，進一步完善住房保障體系，轉住房補貼為貨幣補貼。