國家仍在出臺一系列校友錄的政策調控被中央政府認為是過熱的中國經濟，當然房地產作為支柱型產業也會首當其衝的倍受關注。各項調控政策都會在影響整體宏觀經濟發展的背景下對房地產業產生重大影響，任何國家的房地產漲落與發展都毫無疑問的無法背離整體宏觀經濟發展的大北京支撐。
但從世界各國的發展歷史來看，現行的涉及房地產發展的調控政策並不符合發達國家已走過的道路，也許這就是所謂的中國特色，也因此讓社會和市場產生了許多人無法理解的困惑。
一、關於城市化
世界各發達國家都是通過城市化來解決以農業生產為主向工業化過渡，並提高集約化生產效率發展經濟的，並且在大量的城市化過程中減少農業人口。一方面將大量農業人口轉為城市人口並提高素質與收入、提高人均的生產效率；另一方面騰出大量的土地使剩餘的農業人口人均可佔用資源增加，提高農業人口的生產效率和收入，減少貧富差距，併合力促進經濟發展。
但我國的政策中卻在限制城市化的進程與速度。一是認為會佔用過量的資源，產生城市化過程中煤、油、電、運的緊張；二是認為城市化佔用了大量的土地，會使農用耕地減少並影響糧食的安全，並因此而拉大了城鄉之間的貧富差別。
城市化只會減少對農用耕地的佔用，這是個全世界都公認的事實，中國的城市建成區容納了中國近50%的人口，但佔用的土地僅為全國土地面積的0.3%，這是最有說服力的，而農村的自然村落所佔用的面積遠遠大於城市建成區的幾倍。問題在於我們並沒有將1億多的農業進城就業的人口轉為城市人口，因此他們既要在城市佔用一份土地資源和其它資源，同時又要在農村佔用一份土地資源和宅基地。如果中國長期的用大量的農業就業人員佔用雙份資源的方式發展，總體的資源一定不夠分配的。
城市的能源等需求是要靠發展加大供給的，不能因供給不足，不去發展而限制限制城市化進程，這種用能源供給緊張而限制城市化17173的觀點是永遠不讓農業人口轉為城市人口的觀點，也是約束中國經濟和加大因資源分配不公而造成貧富差別擴大的原因。
沒有人反對加大新農村建設的意見，但新農村建設並非是讓農民留在農村，更不應該是放慢終止城市化進程的理由。如果沒育城市化的集約過程，那麼一定無法解決中國經濟的可持續發展問題和城鄉收入的差別問題。
二、關於重點用地的保障
早在解放初期，我國就實行了“國防第一、工業第二、普通建設第三、一般修繕第四”的國家基本建設方針。大量的土地徵用向國防與工業傾斜，限制了城市住宅的發展。“二五”計劃開始時提出的住宅建設奮鬥目標是將大、中、小城市現在分別每人平均二、三、四平方米的住房水平提高到四、五、六平方米，仍未解決城市的房荒問題。“先生產後生活”的革命思想統治着建設政策，城市住房問題一直被放在發展生產的後面，直至1978年全部城市都出現嚴重的房荒，城市住房的人均水平低於了1943年解放時的水平，1978年提出的是在1985年達到人均居住面積5平方米的奮鬥目標。
這其中還不包括幾次國家性的從城市向農村大量轉移人口的移民運動，不包括城市青年的上山下鄉，否則這個人均5平方米的目標都無法實現。
近十幾年，特別是1998年住房制度改革之後，城市的住房發生了巨大的變化。但自2002年的調控以來，特別是土地供給制度的變化之後，“先生產後生活”的革命思想又回到了政府的文件中。
國土資源部在嚴格的控制土地供給的方針中，土地一是優先國家重點工程、二是保證市政基礎設施、三才是保障居民住房，因此大量的土地佔用中，城市建設用地僅佔很低的比例，2005年的土地供給中，城鎮建設用地僅為20%多，其中的住房建設用地就更少的可憐了。
是城市居民的生存權利保障重要，還是國家重點工程和基礎設施發展重要？這本來是個相關搜狐網的問題，任何發展的目的不都是為了提高人民的生活水平嗎。如果大量佔用農民土地的同時，又不能加快城市化的進程，讓失地的農民轉為城市公民，卻仍讓他們保持農民的社會地位去擠佔更加可憐的耕地，那麼又如何解決收入差距加大和居住條件提高的問題呢？
三、關於“獨門獨戶”
世界各國評價住房狀況好壞時，有兩個重要的指標。一是城市住房的“成套率”水平；二是獨立式住宅率水平。
我國現有的城市“住宅成套率”水平約為73%，就是說還有大量的住宅是沒有廚房、沒有廁所的非獨立功能的住房(更不用說還有大量沒有廳的房子了)。僅僅用人均平米數的增長並不能正確的描述中國城市的住房情況。至今中國尚未完成1996年向聯合國人居署報告中提出的2000年應達到的目標，但卻有部門說房地產業產能過剩了。
我國現有的城市獨立式住宅的水平則更低了(小於10%)，歐美國家大部分在40—60%之間，少數國家的獨立式住宅高達80—90%。那麼限制獨門獨戶是否意味着中國政府從來就沒有想過要讓中國城市的住房水平提高到中等以上發達國家的水平？
當然可以用中國的人多地少來解釋土地資源的稀缺，但中國的廣大農村不是都為獨門獨戶獨院的獨立式住宅嗎？如果在大量城市化的過程中將大量農村的獨立式住宅減少，將農業人口變為城市人口，那麼是否城市可以增加一些獨立式住宅呢？也許這種城市新建的獨立住宅與農村現有的獨立式住宅的置換會大大提高土地的利用價值，能大大的提高農村的收入水平，其實這只是個土地產權制度與土地管理的問題，而並非是否應限制獨門獨戶的問題。
四、關於投資過熱
國家出臺大量的限制投資過熱的政策，但一方面又大談特談消費與改善人們生活質量；另一方面在限制投資過熱中又將可以拉動消費與提高生活質量的城市房地產投資一刀切的合併在投資過熱中調控了。
如果要拉動消費和提高生活質量，那麼是否應將房地產投資或者面對普通收入的城市居民的住房投資從整體的限制固定資產投資過熱中剝離呢。既然政府將應重點關注和解決羣眾生活的基本利益放在首位，那麼住房建設的投資不正是解決羣眾生活基本利益中的重點中的重點嗎？
住房消費是列在投資中，還是計入消費中是有爭議的，這種爭議其實是來自於其它的投資過熱影響到對住房建設投資的限制。如果不一刀切的限制算在哪裏都無所謂，要弄清楚的還是個先生產後生活，還是先保生活後保生產的問題。歷史與經濟的發展階段不同時，也許投資的重點保障與調控也應有所不同。
總不能說房價時都將住房定位為城市居住生活的必需品，要用行政手段控制，土地供給時並不優先保障，在限制投資時又不分青紅皁白將住宅建設投資也列入限制範圍。處理投資與土地時，住房的定位難道就不是居民生活的必需品了嗎？當糧食定位為居民生活必需品時，有誰敢壓縮糧食生產的投資嗎？看來住房是生活必需品僅僅是個打壓房價時的一塊招牌。
豈不知恰恰時壓縮與限制了住房建設的土地與投資才造成房價的上漲。
五、關於70%的家庭無能力購房
許多“專家”和政府的研究報告中都說中國城市有70%的人無能力購房。這裏涉及到兩個問題，一是中國政府文件中的住房供給體系；二是城市現有的住房私有化率問題。
不管是國務院1998年校友錄的23號文件，還是2003年的18號文件，都明確表達了中國政府實行的住房供給體系“中高收入家庭用市場化的方式購買或租賃商品房解決住房問題，中低收入家庭用經濟適用住房解決住房問題，低收入與困難家庭用廉租房解決住房問題”。那麼在討論市場房價與購房能力時，是否應按國務院的文件來分類，商品房的房價應僅針對於供應體系中的相對人羣，應將非商品房供給對象人羣及收入情況在研究與報告中剝離。
如果國務院都忘記了自己確定的住宅供給體系與分類，國務院的管理部門都忽略了國務院的指示精神，全社會包括專家、媒體與政府研究機構都不分供給與消費對象，共同形成一個聲音在否定23號文件和18號文件，那麼還要這個供給體系存在嗎？
總不能文件說商品房是給中高收入家庭的，政府拼命的用招拍掛制度從土地或說從中高收入商品房購買者身上發財、牟取暴利，另一方面又用非中高收入家庭的收入調查來說房價過高70%的家庭無能力購房吧。為什麼要讓百分之百的家庭都進入商品房市場呢？從世界各國的情況和中國政府的文件中都找不到這樣的案例和規定。這種專家與學者的用意是在破壞中國的房地產市場，還是在側面的攻擊與否定國務院的文件呢？至少是對消費者的一種挑動，或說在煽動中低收入家庭對國務院文件確定的住房供給體系不滿。
其二、統計局調查2003年的城市住房私有化率已高達81%，城鎮住房私有化率也高達70%以上，最近建設部公佈的城鎮住房私有化率73%(也許這幾年城市化加速中私有化率下降了)，假定加上中國農村住房的私有化率，大約中國的整體住房私有化率會高達95%以上。
我們就按城鎮居民住房私有化率約73計算，那麼如果沒有住房的僅為27%，請問那麼專家、學者或研究機構怎麼會有70%圖行天下的家庭無能力購房呢？
那麼就要問問這個70%的家庭是有房家庭還是無房住的家庭，是要改善住房條件的購房，還是沒住房的購房。改善與提高住房條件與無房住的購房是兩種完全不同的情況。
有人說這種研究與調查是以個人為單位的，不是70%的家庭無能力購房，而是70%的人無能力購房。請查查世界各國和中國政府的有關文件與規定，看一看住房是以家庭為單位還是以個人為單位的。有哪個國家的住房制度或住房社會保障制度會以個人為購房單位或應保障的單位。但一定會從世界許多國家中看到(包括中國香港、新加坡等國家和地區)，非組成家庭的個人無權申請居住或購買政府提供補貼的廉租房或低價房。
即使中國有27%的家庭沒有私有住房，也不會有70%的人沒有私有住房。
也許有人說一個大家庭中子女住的是父母或長輩的私有住房，而結婚生子要另立門戶，但無能力購房，大學生畢業留在城市與父母不在一地，雖然父母有房但自己沒有房等等。好了，如果設定的前提是城市新增家庭或大家庭分裂成小家庭的新增住房中的人無能力購房，那麼這些家庭的新增數量每年約為800萬戶(請查統計年鑑)上下，也遠遠不到1.46億戶城市家庭的70%，最多也僅為5%。扳扳手指頭也知道這種研究成果與數字是假的。為什麼所有的媒體都會不動腦子就大登特登這種荒謬的研究成果與“專家”言論呢？更何況許多人並不應列入商品房的供給與消費體系裏計算。
一個有房家庭分裂成兩個或三個家庭時，會有新增購房的需求，但當一個小家庭從一個大家庭中分裂出去時，並不是一個小家庭的獨立支付能力。因為當小家庭搬出大家庭時，原有的大家中的人口減少是擴大居住面積、改善居住條件。之所以中國大量的出現一個大家庭共同出錢支付購買小家庭住房的情況，就在於父母在出錢替兒女改善住房時，實際是回購了自己的居住面積。一套新房在同時解決兩個家庭圖行天下的居住條件。假定這種前提成立，那麼購房的能力就不是僅僅以小家庭計算的，消費的面積與能力也不能僅僅以小家庭的新購房(不管是二手房或一手房)的面積計算。
按一個大家庭與按一個大家庭的一個人或一個尚未分裂的小家庭計算購房能力是不同的，即使是農村來的大學生進入城市，但農村並未減少其回鄉之後的宅基地權利和原有的土地分配額度。我們當然歡迎更多的農村人口轉為城市化，但要同時從制度上解決一個家庭部分城市化之後的雙重權利問題。假如農村土地完全私有化之後，那麼從農村向城市轉移的人口就可以將土地變成購房的能力了。
不管是何種情況，無論如何都計算不出70%的家庭或70%的個人無能力購房的結論。扣除70%的城市人口或家庭，現有私有的住房早就超過30%的家庭戶數了，也許這30%的人口或家庭早可以擁有兩套以上的私有住房了，這種結論是可笑的。換句話說，已有私房的家庭現金收入能力也許不能購買一套新房，但私有房產難道不是購房的資金來源嗎？賣了舊房擴大20平方米的面積(也許仍是舊房)的能力總會有吧。改善住房不能從一次到位的角度出發去計算購買能力，而應遞次過渡。如果都從零計算新房的購買能力，不就視同認為中國的城市居民現在都住在大街上了嗎？
動動腦子就知道這種結論是荒謬的，奇怪的是為什麼也在用70%的人或家庭無能力購房的謊言為依據來調控與評價房價呢？
六、關於貸款加息
我們歡迎政府用經濟的手段、市場的手段來調控總供給與總需求之間的關係，也不認為這次貸款加息是專門針對於房地產的，應該是對整體經濟的投資過熱或GDP增速過快或一季度信貸規模增長過快的。
從整個信貸結構看，房地產信貸約3萬億元(約增加80多億元網絡超女的成本)，在總的信貸比例中並不高。個人消費信貸約1.84萬億元，所佔比例也不高。可見非房地產行業中的貸款比例遠遠大於房地產信貸。但加貸款利息對房地產業的影響會比對其它產業的影響更大，因為其它任何產業中都沒有1.84萬億元的個人消費信貸，0.27%對個人消費來說是一種負擔。
央行的意思很清楚，長貸款利息就是如果老百姓不把銀行儲蓄的錢拿出來消費，銀行就利用低息存款來榨取更高的信貸利潤。央行利用提高貸款率來掠奪公民儲蓄的財富。讓銀行借政策發財，並給國外在幾大上市銀行中的股東增加利潤。企業貸款用於市場會計算投資收益，購房投資者也會按收益來決定投資，但最慘的是那些為自住而貸款購房的城市居民，他們不得不為這些放棄更多的其它消費，用來支付銀行的利潤。
宏觀調控是為解決國家總體經濟運行中的問題，這些問題的出現應該說是因為政府的管理或政策出了問題而造成的。國家有權用新的政策來糾偏，使總體的經濟運行回到正常的軌道上來。但為什麼國家犯的錯誤要讓消費者承擔改革的成本呢。住房不是被國家列入城市居民生活的必需品嗎？國家政策不是鼓勵居民消費的嗎？
當企業的貸款漲息時，必然增加企業投資的成本，會調節企業投資的衝動，減少一些不合理的投資，並降低固定資產的增速，使經濟平穩。但任何企業的貸款利率增加都會增加生產的產品成本，羊毛出在羊身上，所有的消費產品也會因生產成本的提高而提高並轉移給消費者，房屋生產也一樣。那麼存款利率不長，貸款利率引發產品價格增長時，就等於存款利率下調了。錢越來越不值錢，這種辦法能否促進消費就很難說了。
反之，當沒有其它投資時，許多人將錢投資於房地產，漲貸款利息是為了限制個人在房地產中的消費與投資。如果存在銀行裏的錢在貶值，不是會有更多的錢用於房地產投資嗎？房地產搜狐網的價格增長遠遠超過了調息的增長，也許政策的制定者會認為貸款利息上調了，投資者就減少了，消費者也減少了，房價漲幅就下來了。那麼沒有了住房消費，城市居民的生活質量不也下來了嗎？沒有房子，消費品房在哪裏呢？
其它的產業也許有產能過剩的問題，貸款利息上調有利於調整產業結構，但住房需求卻大於供給，貸款利息的上調並不能解決供不應求的行業中的平衡關係。反而可能加劇供求關係惡化的矛盾。也許對房地產的住房消費仍應用一種政策來對待，降低住房消費的自住需求的貸款利率，不是有對第二套住房貸款的特殊政策嗎？為什麼不能也有對第一套住房貸款的優惠政策呢？尤其是保留利息所得稅更是一種掠奪了。
七、進一步的調控措施
我不知道是否還有一系列的措施出臺，也許加息還會繼續、繼續，但不管何種措施都應先看是否能讓更多的消費者受益。如果每次措施都是在糾正國家政策錯誤時，讓消費者承擔改革成本、無法從調控措施中受益，那麼這種措施一定不會受到消費者的歡迎。也許政策期待整體經濟運行的平穩，可以給國民帶來最大的收益。
可以回溯或檢查一下前幾次的政策，消費者得到了什麼，否則又從何談起鼓勵消費呢。
無數的困惑，讓市場中的投資主體與消費主體無所適從，不知道中國的經濟學與國際上的經濟規律的差別到底在哪。發達國家已經走過的道路並沒有讓人們更加理解中國的現行政策，要國強還是要民富的問題一直在左右搖擺，先生產後生活的觀念至今沒有絲毫的改變。讓百姓承擔改革與調控成本，卻無法讓百姓從調控中受益的政策，必然會引發更多的困惑。
又有誰來解答這些困惑呢？