2005年，宏觀調控政策直面高檔住宅，冰火兩重天的局面也分外凸顯。哪些高檔住宅受政策衝擊最大？而能突破政策瓶頸，贏得市場的高檔項目又究竟具備何種應對變化之策？
始自4月的宏觀調控政策，將高檔住宅視作最主要的調控目標之一。為調整供應結構，七部委出臺了一系列的稅收配套政策，對調整高檔住宅的產品供應結構起到了成效。今年5～8月，北京的高檔住宅市場經歷了一次前所未有的觀望期，甚至部分高檔公寓出現了認購2.1億換籤只有3000萬的情況，在2005年，高檔住宅市場遭遇了前所未有的政策打擊。
不過，在這樣的大勢之下，北京部分城區的高檔住宅銷售業績反倒飄紅，海晟國際公寓甚至在2個月內完成了近300套的銷售業績，而在這些高檔公寓逆市場熱銷的背後，軟件服務的“升級”起到了十分關鍵的作用，在政策的“倒逼”之下，高檔公寓產品的軟件服務開始蛻變。
嚴厲政策壓境
更多人相信，高檔住宅在今年經歷的困境，來自於利益鏈條的變化與重組。在原有利益鏈條上，政府環節的變動使購房者與開發商的關係發生微妙變化，而在定價難題的背後，則是高檔住宅需求削弱。
政府的變化始自6月1日。從這天開始，在北京，所有140平方米以上的商品房都會被徵收3%的契稅，同時，原有售價在9432元／平方米以下商品房徵收1.5%契稅的優惠政策也隨之取消。
政策影響立竿見影。東四環邊上、緊鄰紅領巾公園的一高檔住宅項目的一位銷售人員告訴記者，自從新契稅政策實施以來，該項目三居室的戶型幾乎沒賣出幾套，“我們的三居室的面積都是142平方米，恰好越過了140平方米的‘紅線’，契稅都是3%。三居室的總價都在120萬元以上，1.5%的契稅和3%的契稅負擔顯然不一樣，對於買家而言這是一個沒法忽略的因素。”她說。
其實，這個項目的遭遇並非個案。朝陽公園是北京高檔住宅的聚集區，記者從該區域的某高檔樓盤獲知，該樓盤5月的成交量為50套，而在6月1日至今，成交量為31套，且有將近20套的面積在140平方米以下，而在CBD區域的高檔住宅，也出現了類似的情況。
在政策環節變動的牽引下，另外兩個環節——購房者和開發商之間的關係開始發生變化。在戴德梁行高級經理王晨看來，一個相對的買方市場正在形成。他認為，現行的政策抑制了高檔住宅的需求，“高檔住宅不再像以前那樣不愁賣，定價就成了難題。而在以前，只要價格不太離譜，銷售是不成問題的。”他說。
與此同時，利益鏈條上另一環的變動，也促成了上述狀況的微妙轉變，這就是炒房者的撤離。
根據記者掌握的情況，雖然從北京市場總體來看，炒房者並不多，但是在高檔住宅的市場需求中，炒房者還是佔有相當的比例。在北京市開始實行期房禁轉、徵收營業稅和個人所得稅的政策之後，炒房者開始從高檔住宅中陸續撤離這使得高檔住宅的需求被削弱。
一位在CBD開發高檔住宅的開發商告訴記者，近一個月來，有十幾家溫州的投資客要求退房，甚至交付違約金也在所不惜。“他們的情況是，如果現在將手中的房子出手，每套至少會虧4萬～5萬元，繼續等下去已經不值了。”此外，他還告訴記者，CBD區域其他的高檔住宅項目中也有不少類似情況。
可以說，政策大勢在2005年已是大兵壓境，這一年成為高檔住宅的年關，毫不意外。
倒逼產品蛻變
儘管在政策遏止下的房地產市場大勢頗為冷清，但部分高檔住宅還是取得了不錯的銷售業績。據海晟國際公寓副總經理周志榮介紹，9月份新一期項目開始內部認購以來，已銷售近300套，而且更令人驚詫的是，在大勢尚十分冷清的情況下，銷售均價超過18000元/平方米，最高成交單價接近22000元/平方米。
相同的情況還出現在其他幾個高檔樓盤當中。究竟是什麼原因令這些高檔產品能夠呈現出“逆市”的動力？記者發現，這與產品的演進密切相關，尤其是軟環境的蛻變與改善。從某種程度上說，恰恰是在嚴厲的政策倒逼之下，為了尋求更好的生存與利潤空間，高檔樓盤不得不在產品軟性配套方面做出改進，以形成新的競爭力。
周志榮認為，完善的Boutique apartment形成了海晟國際公寓新的核心競爭力，贏得了相當程度的市場認可。因此，在關注生活品質的人羣中，海晟國際公寓實現了十分良好的銷售業績，而沒有受到整體市場交易冷清的影響。
在海晟國際公寓的這次產品演進過程中，Boutique apartment是核心內容。在西方，Boutique apartment是影視明星、高薪貴族和國際公民的居住聚集地，在更大意義上，它是一套完備的服務系統，以及一套獨特的屬於這一人羣的生活方式。而在海晟國際公寓引入Boutique apartment之前，中國尚沒有真正意義上的Boutique apartment。
在海晟國際公寓規劃Boutique apartment架構中，休閒娛樂場所、消費場所、世界新潮的傢俬設計，甚至根據每戶業主的需求與喜好量身定製的物業服務內容都包含在了Boutique apartment的架構當中，其中最為典型的便是定製的物業服務。
在通常意義下，管家式的物業服務在人們心中已經是最高水平的服務了，但Boutique apartment提出的定製服務卻徹底顛覆了這種優勢。實質上，這是一種從HOTEL向apartment的轉變。
“首先，我們要知道每一戶業主的飲食喜好，然後提供專業的餐飲服務，同時，還要清楚每一戶業主的文化背景以及隨之而來的生活習慣，並根據這種生活習慣來提供服務，最後，我們還需要營造氛圍，也就是通過上述所有的定製服務，營造出業主適應、認同、喜愛的生活環境，達到生活的最大愉悅。”一位海晟國際公寓的管理人員告訴記者。
軟件蛻變的保值意義
一方面，以海晟國際公寓為代表的產品軟件演進增強了銷售競爭力，另一方面，這種品質的提升也有利於自住需求買家的房屋的保值增值。
相對於投資、投機性的需求而言，自住性需求對政策調控的反應比較小。在為期超過3個月的調控對北京房價並未產生逆轉性影響的情況下，自住需求釋放，讓高檔住宅的銷售情況出現了轉機。
自住需求屬於市場中的真實需求。因此，真實需求難以被外力長期遏止，3個月的政策調控在抑制投機需求的同時，也使市場中自住的需求產生觀望情緒，但是，這些自住需求是一種剛性需求，在一段時間之後，肯定會重新釋放出來。
此外，自住需求出於財產保值的目的，也會選擇高檔住宅，從而也誘發了目前高檔住宅需求的回暖。
在華遠集團董事長任志強看來，高檔住宅在各類住宅產品當中，保值的作用是比較強的，“即便是房地產市場出現了大幅度波動，高檔住宅的下跌幅度也會是最小的，同時也是回升最快的。”任志強說。
任志強以香港樓市的情況為例，分析了高檔住宅在市場波動時所具備的“抗跌性”：香港樓市曾在亞洲金融危機的影響下出現大幅波動，當時的中低檔住宅的價格已經跌破了其購買價格，而高檔住宅的價格跌幅在40%左右，明顯小於普通住宅。而在樓市整體開始回暖之後，最先回升的依舊是高檔住宅。
“最典型的例子就是目前香港半山的豪宅已經回升到了金融危機前的價格水平，而那些中低檔的住宅，也只恢復了50%左右的價格，在北京，我想道理也應該一樣。”任志強說。