近日，圍繞近年來成都市商業物業發展情況，各方資深專家與開發商們一起展開了深入討論。藉此時機，四川中原物業與本報適時聯手推出近年來成都市寫字樓發展的物業調查報告。該報告通過對1996年至2005年成都市寫字樓發展歷程的分析，深度解析成都商業物業未來發展方向，希望能給成都商業物業帶來些許新的啓迪。

　　調查一：

　　成都寫字樓十年兩起兩落

　　調查發現，成都市寫字樓建設基本從1996年開始，其供應面積在1998年以121.52萬平米達到高峯，然後則開始持續滑落，2001年曾跌至歷史最低點，僅為57.19萬平方米。但從2002年到2004年供應面積開始逐年增加，2004年成都市寫字樓施工面積為97.05萬平方米，同比2003年上漲37%。2003年，受“非典”影響，成都市寫字樓需求大幅度減少，下滑幅度達265%。2004年，成都市寫字樓市場走出“非典”陰影，需求穩步上升。

　　另從銷售單價來看，從1996年到2005年，成都市寫字樓市場也歷經了兩個低谷期。一個是1998年，受亞洲金融危機的影響，成都寫字樓銷售單價跌至2750元/平方米。另一個低谷是2002年，由於前期庫存寫字樓的低價釋放，造成該年價格出現大幅下降。2003年銷售面積雖然較少，但銷售單價卻在2002年的基礎上保持上升的勢頭。2004年成都市寫字樓均價達5312元/平米，同比增長57%，時代廣場、城市之心等一些高檔寫字樓抬高了成都市寫字樓整體均價。而2005年隨着開行國際廣場等甲級寫字樓的銷售，寫字樓均價進一步上漲。

　　調查二：

　　四大區域編織供應格局

　　本次調研以成都市寫字樓最為集中的CBD中央商務區和人民南路沿線為研究範圍。調研結果顯示，天府廣場-人民南路沿線寫字樓最集中。由於天府廣場周邊區域佔據了CBD中央商務區的核心區域，而人民南路連接CBD和南部新區商務區黃金走廊，其位置也不可複製，再加上依託磨子橋至跳傘塔一帶IT、數碼專業市場的持續繁榮，對寫字樓市場的需求旺盛刺激此區域內寫字樓集中發展；各國領事館密集城南也極大地催生了城南高端寫字樓市場的需求。

　　其次順城街-總府路區域內寫字樓表現也十分突出。紅星路步行街以旅遊觀光、商業娛樂、景觀塑造、文化傳承、人流集散等而成為城市商業、商務中心的標誌性街區。紅星路步行街的建成帶動了商業需求，而與其相交的東大街也將打造成商貿大道。紅星路、東大街的成片發展再加上東大街固有的商貿、汽配等業態的支撐，該片區頂級寫字樓市場前景看好，目前東方廣場、東大街11號地、香格里拉大酒店等頂級寫字樓可謂應運而生。

　　再次是騾馬市。依託該區域內活躍的商貿業以及優越的交通，直接帶動了寫字樓市場的發展，目前新建寫字樓以爛尾樓包裝再上市為主。政府對片區內的草市街區域提出了“構建四大板塊”的設想，以騾馬市中央商務區為龍頭、草市街為樞紐重構全新商業形態，這為該片區的寫字樓需求提供了強有力的支撐。濃厚的商務辦公氛圍以及舊城改造所提供的土地資源將使得該區域成為騾馬市片區未來寫字樓主要的供應區域之一。

　　另外城市向南發展規劃的實施促使高新南區逐漸形成以世紀城為核心的新城南商務區，世紀城新會展中心投入使用、天府軟件園建成、軟件孵化中心啓動、高新國際廣場落成……未來城南辦公環境已經日趨成熟。

　　世界500強聯想、阿爾卡特、愛立信等以高新技術為主的新型企業紛紛入駐，總部經濟開始凸顯。目前，高新南區寫字樓佔到3%的比例，為了支撐行政辦公、商貿金融及高新技術產業，必然要求大批符合這些產業發展的中高檔特色寫字樓，其區域內可開發土地資源豐富，未來新城南高檔寫字樓市場具有相當大的市場空間。

　　調查三：

　　成都匱乏真正5A寫字樓

　　2005年成都市新增寫字樓7個，新增面積17.709萬平米。主要集中分佈在天府廣場--人南延線片區。由於成都市CBD規劃以及人民南路科技商務區(SBD)概念性規劃的出臺，再加上錦江河畔至火車南站的沿線區域，其得天獨厚的區位優勢、資源優勢，為區域內寫字樓的發展奠定了堅實的基礎。就目前發展格局來看，該區域內已有開行國際廣場、威斯頓聯邦大廈等

　　甲級寫字樓，其商務辦公中心雛形已經基本形成。其次，調查發現，2005年的成都市寫字樓還同時呈現出以下幾大特點。

　　首先是供應規模出現斷層。從供應量來看，2005年成都新增寫字樓單體供應面積在29999平米以下的項目共計5個，佔新增供應總數的71%，供應面積共計78496平米，佔供應總量的44.33%；從供應規模來看，主要以小規模供應為主，30000-79999平米之間的寫字樓僅城中的正熙國際。除了國棟中央商務大廈98600平米的供應量外，2005年成都市80000平米以上的寫字樓供應幾乎出現斷層。

　　其次是開發商以本土為主。2005年成都市新增寫字樓全為本地開發商開發，外來開發商幾乎沒有涉足成都寫字樓市場。但隨着外地開發商大量進入成都住宅市場，預計未來兩三年內，本地開發商控制成都寫字樓市場的局面將會被打破。

　　再次是業態以小高層為主。從供應業態來看，由於國外公司、沿海企業的大量湧入，對辦公物業有着較高檔次的要求，因此2005年成都新增寫字樓均以小高層、高層電梯物業為主，共計5個項目供應面積145590平米，佔供應總量的82.21%。也有2個多層寫字樓供應，供應面積共計31500平米，主要以孵化園形式為主的科技財富中心和位於府河邊有較高綠化率的正成·商翼。

　　四是5A級寫字樓嚴重匱乏。由於企業對辦公環境、辦公條件以及對內部辦公設施要求的不斷提高，現今時代廣場、開行國際、國棟中央商務大廈、正熙國際等新增寫字樓，其設備配置已達到或逐漸達到5A級水平。不過，真正的5A級寫字樓還是嚴重匱乏。在層高方面，2005年成都寫字樓標準層高大部分都在3.3米以上，有的甚至達到了5.6米。