在美國和澳大利亞風行數十年的房地產投資信託基金(REITs)在亞洲尚屬新的投資工具，正因其新，給投資者提供了無限想像空間。近日，關於新加坡和中國香港將取代日本成為新的REITs中心，以及這兩個市場優劣的爭論成為業內關注的話題。

　　瑞士銀行(UBS)發佈的報告預期，到2010年，亞洲REITs市場規模將從目前的420億美元擴展至1000億美元，屆時，香港和新加坡很可能將取代日本，成為亞洲的REITs中心。這兩個地區市場的競爭將主導未來亞洲REITs市場的走向。

　　日本的衰弱

　　縱觀亞洲REITs市場，日本市場已頗為成熟，但競爭加劇，成長乏力。

　　在日本市場上，迅速擴容之後的REITs市場風險正在積聚，競爭的白熱化已經初步顯現。尤其是對於那些上市不久的REITs而言，艱難的日子可能剛剛開始。REITs市場競爭加劇，成本更高、優質物業稀缺，投資者對收益的需求卻不斷提高，使得REITs經營難度大大提升。

　　自2001年9月第1只REITs在日本登場以來，短短的5年多時間，日本REITs市場規模已經達到290億美元，佔亞洲REITs將近65%的市場份額。在東京證券交易所上市的REITs將近30只，市值佔到房地產板塊股票市值的33%。

　　REITs的穩定投資性使其數年以來在日本市場上表現優越，特別是在房地產業股價普遍下跌的情況下，日本REITs價格基本上保持着長期上升趨勢。但是，這種整體上揚的走勢正在改變，分化正在加劇。

　　《道瓊斯地產》最近的報道指出，受到地價上漲和債券收益上漲的壓力，日本新上市REITs的表現整體不佳。在過去的幾個月中，新上市的REITs股價表現疲軟，有的甚至一直在低於上市價的低位交易。

　　“早期進入市場的REITs在房地產價格處於底部時購入資產，但是，新入市的REITs就沒有那麼好運了。”STB研究機構的(STB Research Institute)的高級分析師河合信昭指出。

　　分析師們指出，隨着日本經濟強勁復甦，日本央行3月剛剛宣佈結束超寬鬆貨幣政策，利率有望走高。利率的上升將給日本REITs的收益和供求帶來復雜影響。

　　在資本層面，利率上升風險更令部分追求穩定的REITs投資者望而卻步，他們認為債券或其他固定投資能帶來更高的收益。

　　在收益層面，經濟復甦推動的商業房地產價格和租金快速攀升給投資這一領域的REITs帶來了新的機遇和發展空間。不過，由於存在租賃簽約期的限制，租金的提高必須在滿期後才能付諸實施。因此，租金的調整將滯後於利息上升，從而降低日本REITs的收益。另一方面，利率上升將壓縮日本REITs的收益，從而導致股價下降。

　　宏觀來看，經濟復甦將推動股票市場走高，從而吸引更多的投資者投資於日本REITs。

　　綜上所述，在短期內日本REITs市場走軟、價格下跌的可能性很大。對此，美國REITs市場可做借鑑，在20世紀90年代，美國REITs市場的市值由於長期利率的上升而下降。

　　就算不出現市場整體走軟的情況，但競爭加劇、新入REITs表現不佳已經影響了增加投資的熱情，可以預見的是，未來幾年內，日本REITs市場總值至少不可能再出現大幅擴容。

　　跨境投資之下的

　　新加坡與香港之爭

　　與日本市場的前景黯淡形成對比的，是新加坡和香港的崛起。美國《華爾街日報》最近引述分析員的預測，到2006年年底，這兩個地區上市的REITs數量將會由目前的10只增至24只。

　　多家分析機構的報告都斷言，由於日本市場後繼乏力，新加坡和香港將成為未來亞洲REITs市場的中心。仲量聯行的數據顯示，目前，包括日本在內，亞洲地區REIT的市值約為420億美元，日本佔其中的65%，新加坡所佔比例為17%。如果日本市場在未來4年內基本保持目前的總體規模，那麼1000億美元市場份額中，日本將只佔30%左右，香港和新加坡的比例將大大上升。

　　新加坡和香港之爭已經拉開了序幕。中國香港財經事務及庫務局局長馬時亨(Frederick Ma Si-hang)最近指出，希望中國香港在3年內成為繼日本之後亞洲第二大REITs市場。言下之意，當然是要超過新加坡。

　　在過去，REITs投資主要侷限於一個國家之內，也就是說，本國的REITs主要投資於本國的物業。而隨着房地產資本的全球化和本地優良資產的供不應求，REITs投資也明顯出現跨國跨地區的趨勢。

　　REITs跨境投資的一個深遠影響是，REITs資本市場的競爭將更為殘酷，哪個國家的REITs條例更科學、管理更完善、投資回報率更高，就能吸引到更多的投資者，這個REITs市場就會發展壯大；相反，如果市場管理經營不善，就將面臨門庭冷落，市場低靡，無法吸引投資者的尷尬局面。

　　在亞洲REITs跨國境投資日益增多的背景下，新加坡和香港的中心之爭顯得意味深長。就現階段看，新加坡REITs由於起步較早，在管理和經營規範性方面具有更多優勢；但香港REITs因為背靠內地市場優勢，在成長性方面更被看好。

　　4月初，惠譽國際評級(Fitch Ratings)在發佈的一份報告中比較了目前新加坡和香港REITs。

　　總體上，目前新加坡上市REITs所擁有的地產通常在建造和維護方面優於香港REITs；香港上市REITs在多樣化方面的表現強於新加坡REITs；如果考慮地段和租約質量因素，則新加坡REITs又優於香港REITs。

　　惠譽給麥格理美亞佳盛信託(Macquarie MEAG Prime REIT)“強勁”的評級；騰飛信託(Ascendas REIT)、嘉康信託(CapitaCommercial Trust)嘉茂信託(CapitaMall Trust)和新達城信託(Suntec REIT)得到了“高於平均水平至強勁”的評級；置富信託(Fortune REIT)和豐樹物流信託(Mapletree Logistics Trust )則被評為“平均至高於平均水平”。

　　香港的三家上市REITs，領匯房地產投資信託基金(Link REIT)、越秀房地產投資信託基金(GZI REIT)和泓富產業信託(Prosperity REIT)僅得到了“平均至低於平均水平”的評級。

　　瑞銀認為，鑑於去年在香港發行的領匯表現良好，而且預計2006年和2007年香港寫字樓租金將累計上升70%，同期零售地產租金將增長15%，從而使商業地產的剝離和單獨上市具有較強吸引力，香港REITs後期走勢將分外惹眼。

　　瑞銀亞洲房地產研究部聯席主管王震宇指出，香港與新加坡屬於兩個不同競爭力的REITs中心。香港地產市場流動性較高，地產項目容易套現，地產商未必需要以REITs方式融資。不過，香港鄰近內地，內地房地產物業不易套現，方便經由香港市場打包REITs上市。