“現在，個人房貸按揭市場幾乎成了各大商業銀行的‘新產品展銷會’，雙週供、固定利率貸款、直貸式貸款、接力貸款、寬限期房貸……”在北京某機關供職的彭先生一口氣就向記者道出了近十種房貸按揭新品。
在急於買房的彭先生看來，上述房貸按揭新品種的出現，表明銀行早就有了鬆動房貸的打算。近期彭先生轉遍了北京春季房展會，幾乎看完了大半個京城的新樓盤。雖然在與樓盤銷售人員接觸時，他發現，不論新房還是二手房，也不論第一套房還是第二、三套房，銀行一律都抬高放貸成數、降低利率，擺出一副“儘量為顧客着想的”架勢，但彭先生還是很難在東四環附近找到適合自己價位的房子。
“連通州的房子都漲到5000多了，兩年之前比這位置好、交通方便的房子才3000多一點。”彭先生抱怨道。
房貸政策鬆綁
種種跡象顯示，為了挽回去年房貸業務下滑的頹勢，國內各主要商業銀行都紛紛着力加大房貸業務的投放力度，對個人購房貸款與開發商貸款實行諸多的優惠政策。
4月中旬，農總行副行長楊琨在該行2006年房地產信貸工作會議高調宣稱，農行將從五個方面力推房貸業務：明確房貸投入政策，優化房貸結構，堅定不移地執行優質客戶重點扶持與低風險業務優先發展的政策；提升營銷與管理層次，打造新型營銷體系；為搶佔市場先機，要加快業務創新，即產品、服務、制度等方面的創新；儘快建立和完善激勵機制、加強市場營銷，並出臺個人住房貸款優惠政策等一系列措施；要採取嚴格貸款准入、改進授權管理、加快個人消費信貸業務審查。
此前，該行發文，已在北京、上海、廣州、深圳、杭州等7個城市開展經營性物業抵押貸款業務。這意味着個人或企業可將名下的寫字樓、商鋪等商用房產抵押給銀行獲得貸款，也可在購置這些物業時辦理按揭貸款。現在農行相關分行正抓緊制訂商鋪貸款以及商鋪抵押貸款的具體細則，如貸款申請條件及准入門檻、首付成數、貸款利率等。
無獨有偶，工總行在制定今年行內“消費信貸管理辦法”時，也提到要加大房貸業務的開發工作。該行消費信貸管理部負責人季愛東告訴記者，“每年這個時候通常是北京新盤放量的起點，價位還在不斷攀升，房貸作為銀行的一塊重要利潤來源其潛力還很大，況且其資產質量一直都很好，尤其是個人住房按揭在工行不良率還不到2%。”因此，下一步工行會適當考慮提高個人貸款成數、對一些優質客戶實行優惠貸款利率；而開發商貸款方面，工行也會在不違背監管政策的前提下，突破一些限制。
作為房貸業務“先行者”，建行自然也不甘人後。日前，建行率先在上海分行推出了“個貸通”業務，其允許貸款授信額度可隨房產升值而追加，採取一次授信、多次循環使用貸款方式，最高貸款成數為8成。該行人士稱，如果客戶依據市場變化，認為已抵押的房產升值，可向銀行申請，評估由銀行實施。假如銀行評估客戶抵押的房產由80萬元升值為100萬元，最高貸款額度也就由64萬元升至80萬元。更重要的是，與其他商業銀行集中審批不同，建行的房貸審批權限在支行，房貸政策也相對靈活，不少支行的最高貸款成數也能在7成以上。
另一家國有商業銀行中行也推出了“八八政策”，對新房和房齡10年以內的二手房，均執行八成的最高貸款成數，貸款利率也享受9折優惠，惟一的條件就是房價在400萬元以下。此前，在中行只有購買第一套商品房的客戶才可以得到八成房貸。
相對四大行而言，大多數股份制商業銀行的“手腳”似乎要放得更開一些，不但在貸款成數、貸款期上“大做文章”，如對房貸執行利率下滑10%的政策，而且主動聯繫開發商為其大開“綠燈”。
一位股份制銀行的房貸部負責人向記者表示，該行已放鬆一度讓銀行“遠離”的商鋪、寫字樓貸款，其全年房貸指標的完成都基本上押在了商用貸款上，營銷經費3/4左右也都集中到商用房貸的拓展上。
房貸業務大幅下滑
在宏觀緊縮、房地產“泡沫論”喧囂塵上的大背景下，商業銀行為何要大力拓展房貸業務呢？
眾多銀行業內人士在接受本報記者採訪時表示，由於去年以來，銀行信貸政策的收緊，再加上房價的持續上漲，使得一些銀行的的房貸業務量下滑到近幾年來的最低點。農總行房貸部的一位負責人說，自2000年農總行開展房貸業務，業務量一直都在往上升，特別是二手房貸這一塊曾一度位居同行業“老大”的位置，但去年以後，各項業務都開始下滑，而且幅度較大。這位負責人坦言，農行推出的五項舉措，只是希望擴大自己的房貸市場份額。尤其是房貸市場有所好轉，當然會提供更具有吸引力的房貸，來吸引客戶。“我們不做，別的行也會做，客戶也會跑過去。”
對此，工總行消費信貸管理部負責人季愛東持有相同的看法。他認為，眾銀行鬆綁房貸，房貸業務下滑是主因，更何況，各家銀行都十分看好這項業務，而且定下了相當高的增量指標，但從第一季度的情況來看，各銀行的個人房貸餘額仍在不斷流失，萬般無奈之下，銀行只好放鬆政策。
某股份制商業銀行房貸部的一位人士估計，京滬兩地的房貸業務量去年至少下滑了30%以上，房貸餘額也開始出現負增長。來自權威部門的數據顯示，中行的房貸餘額從10月份開始首現負增長局面，而上海銀行業的房貸餘額已經連續4個月呈縮水狀態，7-10月累計負增長60多億。
很顯然，銀行為房貸“鬆綁是出於自身的考慮。據社科院金融所易憲容分析，一是目前銀行的存款太多，需要合理地流出；二是市場存量房較多，需要迅速消化，讓開發商回籠資金，銀行這時候放開個人房貸，是從刺激市場方面考慮的，也是幫助開發商渡難關。
樓市波瀾不驚
與銀行大肆推出新的房貸政策相比，整個京滬樓市卻波瀾不驚，不少購房者仍然在持幣觀望。
面對名目繁多的房貸新品，彭先生並沒有心動，他認為當前的房價很不理性，他打算等等再說。記者瞭解到，“雙週供”、“寬限期房貸”、“接力貸款”等新品種的推出並沒有給銀行帶來多少“真金白銀”，大多是叫好不叫座。
根據央行最近發佈的一項調查顯示，中國城鎮居民消費意願已連續三個季度下滑，今年一季度更是跌至歷史新低，同時，居民購房意願也跌至歷史新低。
“北京房市的成交量並沒有明顯上升。”建行北京分行房貸部一位不願意透露姓名的人士判斷，就算整個銀行的房貸市場全面放開，持幣觀望的人還是很多。從分行這幾個月的業務量來看，放寬政策並沒有對成交量起到什麼明顯的拉動作用。
這位人士分析說，實際上銀行的房貸審核條件看似放寬了，但真正能夠享受到的客戶比例極小。而且，房貸的放寬對於成交量的影響不是很大。基本上自住購房者的貸款成數一般集中在六成到七成。自住型購房者對於銀行的依賴性並非想像中的那麼高。
較之於北京，上海樓市的交易量雖小有回升，但仍然難挽下滑的趨勢。近兩個月，上海新房的成交量雖然持續有一定幅度的回升，但與新盤上市量的成倍增長相比新盤的上市量還是遠遠大於銷售量。
易憲容認為，銀行鬆綁房貸並不能讓樓市走出觀望期。道理很簡單，這是供給結構性失衡、房價暴漲超出百姓購買力的必然結果，房貸政策調整隻是加速樓市調節的環境與外因。
目前國內的房地產市場，對於消費者來說，沒有相應的支付承受能力；對於投資者來說，則是風險過高。也就是說，如果國內房地產市場的價格不能夠得到一定的調整，一直保持在高位運行的話，要鼓勵民眾的住房消費是極其困難的。
“貸款成數是銀行控制風險的最有利工具，商業銀行此舉有很大的風險，一旦房價下跌幅度較大，出現抵押不足，就會產生很多的不良資產。”易憲容提醒。