國土資源部土地利用司副司長日前透露，TOWNHOUSE、低密度花園洋房可能會被納入高檔房之列，並由此進行供地限制。相關政策正在擬訂中，同時還將出臺文件界定別墅定義。
政府對高檔住宅土地供應一直採取限制政策，如果低密度住宅被列為限制產品後，對商品房市場會帶來哪些影響？在售低密度住宅項目是否會因此而熱銷？開發商對該政策在操作方面又有何建議？
問題1 如何理解政府出臺此政策的初衷？
主持人：國土資源部近日宣稱，由於土地稀缺，今年可能會將TOWNHOUSE、低密度花園洋房納入高檔房之列進行供地限制。不知高檔房開發商對此政策是否認同？對政府的初衷如何理解？
消化現有高檔房活躍別墅二手市場
毛大慶：政府之所以出臺這個政策，我看主要是希望儘快消化現有高檔項目，讓高檔房，特別是別墅的二手市場滾動起來。在總量有限的情況下，二手市場的高端產品價格必然走高，其土地價值通過二手市場的發展，能夠進一步提升。這樣，政府在下一輪土地出讓中，才能獲得更高收益。
雖然限制高檔房供應在短期內影響部分開發商的利益，但從長期來看，這一政策對充分拓展土地價值空間有重大意義。在二手市場發展起來後，土地價值將得以充分挖掘，政府也能更加規範地進行土地供應。
更多出於節約土地資源等戰略考慮
閻少華：根據土地資源的稀缺性，我對政府限制低密度住宅的開發是認同的。土地的價值不應該被浪費，過去一直有類似的限制，但時緊時鬆。
希望政府對此能制定一個穩定而系統的方案。具體到操作細節上，我希望能依據住宅的密度制定不同的稅收政策，不要卡在某一個節點上，也不要簡單地停止土地供應。
政府去年對房地產市場的管理已更多地運用了稅收經濟槓桿，新政策出來後，預計也會是這種思路。
此外，我還認為政府出臺政策並非只是着眼於經濟收益的最大化，而是出於節約土地資源和維護耕地等戰略考慮，可能有人會不理解，但政府是從宏觀角度考慮問題的，很多涉及到社會長久安定的問題都與土地關聯，政府限制土地的原因，經濟因素只是一方面，更多的是一種戰略考慮。
希望將部分房產消費轉移到其他方面
張榕：對高端住宅產品的限制，與政府控制社會消費結構有一定關係。政府可能覺得目前房產方面的消費比例過高，使整個社會消費結構不合理，因此希望通過限制這部分消費，將老百姓的消費力轉移到其他方面去，如股票；此外，高端項目容易拉高區域內房產價格，也需要一定的限制來維護市場穩定。
控制高檔房土地資源以拉低整體房價
李林先：政府出臺這一政策的背景是目前關於房價上漲過快的呼聲很高，主管部門希望從土地源頭上控制價格較高的房產，增加中低價房供應量，將整個市場房價水平拉低，以達到穩定市場的目的。
問題2別墅應該如何界定？
主持人：低密度住宅，特別是別墅的界定是否應該有一個硬性標準。比如對容積率的限定？
限定標準難量化
建議：根據容積率的高低制定相應的稅收政策閻少華：對低密度，包括別墅的限制會出現標準難以量化的情況，這種思路也不夠科學，在實際操作中也難以執行，我認為較可行的辦法是政府按照容積率的高低制定相應的經濟調節槓桿，主要是稅收政策。讓開發商自主選擇。
容積率定0.5較合適
建議：根據不同的城市及區域制定不同的容積率毛大慶：對低密度住宅容積率定在0.5比較合適，如果是1.0則有些偏高。此外，還應該根據不同的區域制定不同的容積率，如延慶等遠郊區域容積率允許低一些。如果把別墅容積率定為1.0，會將疊拼等產品都限制了。
主持人：假設政府對低密度住宅的容積率限定為1.0，會不會出現開發商多增加一處配套，令容積率略超1.0，以達到有效規避限定的情況？
會湧現一些“類低密度”住宅
毛大慶：肯定會出現，目前對高端產品的需求還是求大於供，只有少數產品賣得不好。如果市場有需求，開發商肯定會建一些較貼近政策底線的產品，也就是類低密度產品，這是市場自然發展的產物。
限定容積率難杜絕開發商打擦邊球
李林先：過去開發商正是因為打擦邊球現象較嚴重才導致低密度住宅新概念層出不窮。新政策如果將容積率定為1.0，就會有開發商建1.01的房子。當然，開發商會不會打擦邊球，還是依市場需求而定。
問題3新政策出臺後對高檔房市場有何影響？
主持人：低密度住宅用地受限後，對容積率在什麼範圍內的項目有利？對在售低密度住宅的銷售有何影響？未來哪類產品可能熱銷？
對在售項目是利好未來高檔公寓將熱銷
李林先：對目前在售的高檔項目肯定是一個利好。高檔房土地供應量減少後，1.0以下的在售項目就更稀缺。這種效應在政策實施兩年後會逐步顯現出來。表現為價格逐步升高，交易日漸活躍。但短期來看，與當初限定別墅有着類似的滯後效應：目前此類項目獲批土地已很多，足夠消化兩年以上。
此外，由於容積率在1.0以上的項目受限制，而一些區域又不適合建高密度住宅，因此會出現一些略高於1.0的“低密度”項目。而對此，市場敏感度不會如獨棟別墅改為聯排別墅那樣高，這些產品今後依然會有市場。
如果該政策執行週期較長，有的項目已消化完了，社會上對高檔房的需求依然存在，則會轉到非低密度高檔房中來，如城市中心區的高檔公寓。今後這類產品開發會比較受市場歡迎。
開發商轉做中檔房公司架構需調整
張榕：高端產品供應減少，購房者對高檔住宅二手市場的需求也就越大。隨着北京國際化水平越來越高，外企人士對高檔房的需求也會越來越大。因此高端項目開發商未來應該更多地考慮市場細分和品牌化競爭。
如果這個政策出臺，部分高端項目企業產品開發會逐漸由高檔向中高檔轉移，但開發不同的產品需要不同的人員架構和企業文化，每個產品都有自己特定的客戶羣體，重新定位的企業需要調整和了解新客戶羣體的需求，一些公司可能會因此不適應。我們公司一直定位於做高端項目，如果轉做中低端產品，以我們目前這樣的薪酬體系和人員配備，可能會賠本。
高端項目未來會更注重產品品質
毛大慶：我覺得能做高端項目的開發商也一定能做中端項目。我們目前就考慮多開發一些中檔項目，或在其他二線城市尋求更大的發展空間。
在高檔房進行供應限制後，開發商心態應從容些，不必為避免後來的競爭而倉促開發產品，應更加註重產品的品質，一些開發商會進一步提高產品品質和價格。
低密度住宅消費力不會大轉移
閻少華：對限制政策必然刺激低密度項目價格走高的預期是不科學的，因為政策往往存在不確定因素。
如果政策能順利出臺並得到執行，高檔房土地成本增加，價格必然會上漲，但上漲不是無止境的，到一定高度就會抑制需求，交易量對價格也產生反作用。這部分消費力不會轉移到城市中的高密度高檔住宅中。他們也可能在城區裏已有自己的住所，不需要再購買高密度高端產品。所以我覺得，別墅和類別墅產品受限後，需求轉移的可能性不大。
他們依然會選擇密度相對較低的住宅，或者因為價格過高，或者需求得不到滿足而變成無效需求。
問題4在新政策細節方面有何建議？
主持人：政府每出臺一項新政策，總會有開發商抱怨缺乏可操作性，那麼各位對即將出臺的高檔房供地限制政策有何建議？
對南城等落後區域制定優惠政策
毛大慶：低密度住宅與高密度住宅的分佈應該有科學的規劃，政府應該在土地供應放緩期間，思考一下下一撥土地供應計劃的分佈，反思目前低密度產品規劃方面存在的問題。否則低密度住宅開發還會出現同樣問題。
目前，南城的發展比較滯後，政府可以就這些區域的均衡發展和生活品質提高給出一些優惠政策，制定指導容積率，讓在其他地區受限制的開發商轉移到南部，提高南城開發水平，促進城市平衡發展。
通過現房銷售抬高高檔房開發門檻
閻少華：建議採用要求現房銷售、提高稅收標準等手段，逐步提高高檔房開發門檻，使高檔房開發量自然而穩定地減緩，從而達到穩定市場、節約土地資源的目的。
應搭建一個解決類似高檔房問題的機制
張榕：政府在出臺政策時，需要事先給市場充分的解釋和溝通，讓儘可能多的人理解和接受。此外要搭建一個解決類似問題的系統和機制，而不是在出現問題後再製定政策。
觀點
PK議題：高檔房開發商戰略轉移時會遇到哪些問題？
●高檔房開發商可能不適應其他產品開發
張榕：每個定位於做高端產品的開發商都會有自己的人員架構、企業資源和企業文化，他們能更好地研究相應市場的消費特徵，形成自己的核心競爭力，如果高檔產品被限制開發之後，自己的核心競爭力優勢將受到限制，一些開發商會不適應新產品類型開發，於是轉移到其他城市去開發自己擅長的項目。
●不存在高端人才不會做中端產品問題
毛大慶：這個問題有點絕對。會做高檔產品的人一定是從低端產品開始做起的，不存在只會做高端產品，不會做低端產品的問題。如學習油畫的人，一定要素描功底紮實了，老師才會允許他去學習抽象的高端技術。有人可能擔心開發商轉做中低端產品之後，高端人才會流失，其實是開發商運作不夠成熟的問題。