房價，是近年來我國社會關注度很高、議論最多的一種商品價格；而房價變化，是近年來我國社會各界認識最不一致的一種現象。怎樣認識房價，怎樣看待房價的走勢，不僅仁者見仁、智者見智，而且脣槍舌劍、針鋒相對。特別值得關注的是，在我國市場經濟體制已經基本建立、市場經濟機制日益發揮市場調節作用的今天，中央政府和一些地方政府還通過行政手段調控房價；而與此同時另一些地方政府則反其道而行之，時不時通過直接的或間接的、明顯的或暗中的、行政的或市場的手段刺激或慫恿房價上漲。

　　可見，社會各個方面對房價問題的認識和對房價走勢的看法的巨大差異，不僅僅是簡單的各方利益衝突的體現，還有對房價認識的眾多誤區所致。基於全面科學認識房價、客觀公正對待房價、科學合理判斷房價走勢的考慮，本文對目前樓市的多種不合理現狀加以分析。

　　地區均價反映市場真相將經濟適用房、中檔房、高檔房來綜合計算價格，如同夏利與奔馳捆在一起。

　　如果有人問，汽車價格多少或奔馳價格多少？你一定覺得這是不應該提出或者根本回答不出來的問題，因為有關部門或汽車廠家從來沒有這樣統計過，只是具體統計過某一品牌某一型號汽車的價格。然而，我國房價則是將一個城市或一個省的不同地區、不同地塊、不同房屋類型的住房捆在一起，綜合計算其價格，並以此作為評價和衡量該地區住房價格高低、漲跌的依據。

　　但是，這樣統計房價是極不科學的。首先，不同房屋類型的住房，如經濟適用房、中檔房、高檔房的建築成本、功能是很不相同的，差別大到如同夏利與奔馳，計算這些不同類型住房的總的綜合價格，對具體的經濟適用房、中檔房、高檔房都沒有代表性，都不能真實反映其實際價格水平。

　　其次，這樣統計房價，由於受不同地區、不同地塊、不同房屋類型銷售數量變化的影響，會出現住房具體價格與綜合價格背離的現象。例如，2005年1月1日某市經濟適用房銷售價格每平方米2000元銷售10萬平方米，中檔房銷售價格每平方米4000元銷售5萬平方米，據此計算的住房綜合價格為每平方米2667元；2005年12月1日某市經濟適用房銷售價格每平方米2500元銷售60萬平方米，中檔房銷售價格每平方米4400元銷售5萬平方米，據此計算的住房綜合價格為每平方米2646元。2005年12月1日和2005年1月1日對比，經濟適用房和中檔房的價格分別上漲了25%和10%，而經濟適用房和中檔房的總的綜合價格反而下跌了0.8%.之所以會出現上述情況，是因為住房綜合價格不僅受到所綜合的具體住房價格變動的影響，還受到、甚至更多受到不同地區、不同地塊、不同房屋類型銷售結構的影響，而住房銷售結構的變化在動態上是很大的。老城區改造、新城區開發、城市交通格局變化、住房升級等等，都會影響住房的開發結構和銷售結構，從而影響住房總體綜合價格。因此，在動態上，不同時期住房綜合價格是不可比的，除非剔除住房結構的影響。

　　行政性調控導致逆市上漲

　　中央政府和地方政府在調控方面存着部分不和諧的地方自2004年起，國家及有關部門開始對房地產市場進行調控。調控的手段可謂是行政手段與市場手段雙管齊下，但以行政手段為主。行政性調控房地產市場兩年多來，除上海等長江三角洲城市的房價在2005年下半年開始有所回落外，其他廣大地區的房價並沒有出現下降，部分地區如北京、深圳、青島、廣州等地的房價還出現明顯的逆市上漲。可見，我國房地產行政性調控並沒有達到預期目標。這又是為什麼呢？

　　首先，通過長達20多年的市場化改革，我國市場經濟體制已經基本建立，市場經濟機制開始自主發揮作用，市場經濟規律並不以行政調控為轉移，行政手段干預市場運行的作用和程度比起計劃經濟體制時代已經少得多。

　　其次，2004年以來我國所進行的房地產行政性調控，是一種需求與供給並重性調控。它首先旨在調控供給以緩解我國經濟投資過熱，其次是擔心調控供給會引起房地產價格上漲而調控需求，或通過調控需求抑制房地產開發。這種需求與供給並重性調控會形成新的平衡，對房地產價格影響不大。

　　此外，中央政府和地方政府在房地產市場調控方面存着部分不和諧的地方。中央政府調控房地產市場是基於全局的考慮，而較多地方政府以強調差異性為由，擔心房地產調控會影響地方利益，影響引進外資，影響就業，故採取了一些鼓勵、刺激房地產發展的暗中做法，致使中央政府調控房地產市場的政策在一些地方得不到有效的執行，從而也使全國性房地產行政性調控達不到應有的效果。

　　地價上漲推高樓價除了地價、建築成本和稅費，影響房價的因素還有上百項

　　目前社會各界就高房價形成的原因爭論不休。建設部門認為是地價提高推動的，國土部門認為地價只佔房屋開發成本的30%左右，不是房價上漲的主要原因；開發商認為是成本推動的，是地價上漲、建築材料上漲、建築施工成本增加、稅費增加等因素共同作用的結果。這種對高房價形成的簡單推理，實際上是對房屋定價機制和機理缺乏全面、系統認識的表現。地價、建築成本和稅費無疑是影響房價的重要因素，但不是房價高低的決定性因素。影響房價的因素還有上百項。

　　從微觀上或從具體某一個樓盤來看，影響房屋定價的因素還有：一是樓層、朝向、樓距、建築面積使用率、套房結構、裝修檔次和住房水、電、煤氣、冷暖氣、電話、電視、寬帶網、門禁等配套情況；二是小區周邊的環境；三是小區環境及配套；四是區位價值，包括地區價值和地段價值。

　　從宏觀上或關聯因素上看，一是政治和社會狀況及其預期、經濟發展與經濟增長預期等政治、社會、經濟因素；二是調控房地產需求的政策因素；三是利率、匯率水平及其預期等因素。

　　從供求關係上看，影響房屋定價的因素有：一是需求因素，二是供給因素。

　　從比價關係上看，一種類型房屋價格的水平或變化會引起其他類型房屋價格的漲跌，一個地區房價的水平或變化會引起其他地區房價的漲跌。例如，香港的高房價帶動深圳的，上海房價上漲帶動杭州的，杭州房價上漲拉動了寧波的，等等。

　　社會輿論普遍看漲如房價上漲，高興的人多不高興的人少，如房價下降則正好相反。

　　房價漲跌如同其他商品一樣，在市場經濟條件下是一種正常的現象。很多人關注甚至極度關注房價的漲跌，反而是一種不正常的現象。這種不正常現象的出現，除了住房的性質、功能特殊外，還涉及更多複雜的社會、經濟問題和各方利益衝突問題。

　　首先，我們看看各方對房價上漲的態度。房價上漲高興的人還是不少的：開發商、經銷商、貸款銀行、政府、已有住房的房主、住房投資者、建築商、建築材料供應商、廣告商都會高興，甚至“農民工”也會高興，反正他們用不着也沒有條件在城市買房，房價上漲卻可以為其提供更多的就業機會，並會降低“承包商”拖欠他們工資的風險，還有如投資房地產公司股票的股東、物業公司及其員工、看多的房地產價格預測的專家，等等。當然，也有不高興的，那就是準備買房的人，因為他們為此需要支付更多的錢，或同樣多的錢只能購買更小面積的住房；而上述各方對房價下跌的態度正好相反。

　　綜上所述，房價漲高興的人比不高興的人要多的多，而房價跌不高興的人比高興的人要多的多。從類別來看，房價漲高興的人與不高興的人比例是10：1，房價跌不高興的人與高興的人比例是1：10.從人數來看，正常情況下有房並不打算近期買房的人會比沒房並打算近期買房的多得多。由於對房價漲跌所持態度的利益集團力量相差懸殊，反映在社會輿論上，在房價普遍上漲時更多的表現為認同房價往上漲，房價還會預期看漲；在房價普遍下跌時更多的表現為認為房價跌過頭了，房價預期止跌回升的不絕於耳。而與上述看法相反的只有少數的沒房並打算買房的人和較少理性的專家學者，這些人的看法在社會輿論中處於弱勢地位。各地房價差別太大任何城市，都同時存在買不起10萬元一套住房的人羣和買得起上千萬豪宅的人羣。

　　隨着住房大規模開發和進入市場，我國商品房價格差別在進一步拉大。房價地區差別擴大，不同類型的房價差別更在擴大。例如，同樣的住房，每平方米上海1.5萬元、北京1.2萬元，深圳1萬元，廣州8000元，成都5000元，昆明4000元，一些中小城市為2000元，在西部小城鎮則不到1000元，房價的地區差別超過了10倍。同一個城市不同類型的住房，價格差別超過10倍的也不少見。例如，廣州目前就有房價過3萬和房價不足2000元的住房，上海更是有房價在10萬元左右和房價不足3000元的住房。儘管目前我國商品性住房的價格差別很大，但是，有理由相信，這種房價差別不是太大而是太小。

　　從住房的性質來看，住房是一種資源性商品，區位價值、環境價值差別巨大。

　　從住房的檔次來看，經濟適用房、中檔房、高檔房的開發成本可以差別很大，容積率可以低於1或大於10從而使土地利用成本相差10倍以上，裝修成本可以少則每平方米幾百元或多則上萬元，居住小區可以配套齊全或基本不配套，這些都為不同類型的住房拉開價格差別奠定了基礎。

　　從購買力來看，我國居民收入呈現出地區差別擴大、不同人口羣體差別擴大的趨勢。收入差別的擴大必定會產生購買力的巨大差別，在我國的任何一個城市，都同時存在着買不起10萬元一套住房的人口羣體和買得起價值上千萬一套豪宅的人羣。只要有購買力，就會有開發商開發百萬、千萬甚至上億元一套的住宅。