今年兩會上，全國人大代表洪可柱提議將購買商品房的首付比例提高到40%～50%。一石激起千層浪，招致一片反對之聲，稱這種提議若被採納，樓市將陷入水深火熱之中！
難道“首付升至五成”就是一劑致命毒藥嗎？專家指出，藥效因施用方法而異，“購房首付升至五成”如若緩期施行，這劑毒藥或可化作不可多得的良方。
“在需求膨脹的情況下，利率調控作用有限，提高首付比例卻將對抑制需求起到明顯的效果。”北京師範大學教授董藩表示，在現有房地產市場形勢下，若立即執行50%的首付新標準，很多購房人、開發商和銀行都會受到較大負面影響，或將措手不及。假如即時定下政策：“購房首付須達50%，自2008年1月1日(或某一個時間點)起執行”，房地產市場的供需關係、房價變化以及大局發展又將呈現什麼變局呢？
產品供應：小戶型樓盤增加
若新標準提出之後緩期執行，就會給市場一個緩衝調節期。市場會根據政策適時作出調整，產品又跟着市場走。政策出臺，開發商必須打造出符合市場需求的產品，因此也將很快有所行動。比如，因首付提高，要讓老百姓買得起房就必須降低房屋總價，要麼降低單價，要麼縮小面積。
開發商將適應市場需求，建造更多小戶型，這也正是全國人大代表洪可柱提出提高首付比例的理論基礎。一位多年從事房產營銷的專家表示，目前很多開發商一心求大面積和高檔次，不符合房地產市場政策的引導和發展方向，若給開發商限定時間進行調整，效果遠比單純的引導要好，小戶型、高密度樓盤增加，符合房地產市場長遠發展的方向，同時可售房屋單元增加，還能在一定程度上抑制房價。一位向來以開發高檔住宅為主的開發商向記者表示，若真的政策表示兩年後老百姓必須首付50%才能購房，那隻能改變公司策略，轉戰小戶型市場，才能避免過大風險。
事實上，無論從土地資源的不可再生性，還是從國外的經驗看，小戶型、高密度項目都是房地產未來的發展方向。而提高首付促進了房地產市場朝着這一方向發展，並且定時執行新標準，也給了開發商消化現有產品、調整新建產品的時間，不至於突然面對銷售壓力，甚至影響整個房地產市場的發展。
需求：一級市場弱減二三級市場盤活
“要使房地產市場健康發展，關鍵要發展二三級市場，形成對房屋流動性的梯級消費。”一位多年從事房地產開發的老總指出，目前北京的二三級市場很不發達和完善，因此造成大部分購房需求都湧向一級市場，進而引起對新建商品房的剛性需求過旺，供應增長速度若跟不上就會引起房價不斷上漲。
而如果定時將購買商品房的首付款提高至50%，會不會引導需求的轉型呢？
業界專家認為，提高首付可以引導百姓從購房向租房轉變，促進租賃市場的活躍，若政府配合加強廉租房建設，則會取得更好的效果。
誠然，若要求首付立即升至五成，會迫使部分購房者改變計劃，購房需求很可能大幅萎縮，而相關專家也表示這種“休克療法”不可取。不過若定下政策，比如，緩期2年執行，那麼原計劃近期購房的人不會受到影響，而有購房中遠期計劃的人則可能出現兩種情況：一類是提前，趕在新政策執行之前購房；另一類則是推遲，待新政策執行之後，購買小戶型、低總價的房子。兩種情況同時存在，就不會導致市場出現需求急劇增減的極端現象。但總體來看，由於50%與目前執行的20%、30%首付比例相差較大，所以租賃需求將有所上升，而購房需求則將有所下降。
房價：告別暴漲暴跌
曾經，地根緊縮、取消期房預售等政策和建議，在很多開發商看來都是背離降低房價目的、促使房價上漲的政策，而若定時提高首付比例，房價又將如何變化？
若立即提高購房首付，在供應不會大幅調整的情況下，需求急劇受壓，必然造成銷售滯緩，房價大幅下跌。而專家指出，目前要建設和諧社會，應避免一個行業的大起大落，從而引發社會問題。倘若定下提高首付的政策，但緩期執行，市場便會有自動調整的時間。在同樣面積的土地上建小戶型、高密度產品，可售單元會有適當增加，而首付比例提高之後，需求會有所減弱，同時，二三級市場的發展將分流一級市場的需求，因此，商品房市場的供需關係將得到緩和，房價漲幅得到有效控制，告別暴漲暴跌的現象。
買房：更省錢
在房價快速上漲的前提下，購房越晚成本越高，並且還要多支付房租費。而若定時提高首付，房價得到有效控制之後，對於老百姓來說，買房與租房，哪個更划算呢？置業專家趙先生通過具體的案例給購房者算了一筆賬，且看——
購房者王先生家庭月收入為8000元，年存款約5萬元，目前已有積蓄15萬元，準備買A樓盤一套80平方米的兩居室，目前房價為8000元/平方米。若首付2成，王先生現在(2006年)就可以開始按揭購買。而若首付升至5成，那麼按其收入水平，還需要等待4年(至2010年)，在這4年間，需要支付2000元/月的房租，同時承受房價上漲的損失，假如房價平穩發展，2010年與A樓盤同檔次的兩居售價為8500元/平方米。不同的首付，不同的購房時間，將會為王先生帶來什麼樣的結果？(詳見表1)
表1
不難看出，當房價平穩發展、購房人收入較穩定時，在同時完成按揭的情況下，選擇B類方式不僅月供更輕鬆，並且還可以節省一筆錢：127374.38-96000=31374.38元。由以上可見，首付五成比兩成有可能更省錢。
大勢：房地產向健康方向發展
若政策定下，給市場一段時間進行調整而後執行，那麼房地產市場是否可以得到更好的發展呢？
首先，洪可柱指出，若提高首付，開發商將建更多的小戶型住房，而這與國家的大政方針相一致——2006年2月，發改委發佈《2006年房地產調控工作重點》指出，“大力發展節能省地型住宅，嚴控大戶型、低密度高檔住宅……”而從國外多國的經驗來看，節能、省地、小戶型是將來房地產發展的大趨勢。
其次，眾多業內人士認為，投機者將被擠出市場，投資也將得到控制，利於市場健康發展。
第三，租賃市場將更加活躍。一方面，首付提高讓部分人被迫轉向租賃市場，同時隨着住房消費觀念的轉變，不願做“負翁”過早購房的人，也是租賃市場的消費羣體。
第四，房價將得到平穩發展，避免暴漲暴跌情況發生。經過一段時間的消化和調整，現有房產將得到較好地處理，而待首付提高之時，小戶型產品亦增多，有能力購房的人羣不會被大量分流，購買力依然存在，這樣就較利於房地產市場的發展。
但對於銀行來說，提高首付比例，購房需求下降，會導致其房貸業務數量和金額都會下降，風險加大。華夏銀行、建設銀行相關人士一致認為，若購房首付提高，對銀行來說挑戰較大，因為房貸業務縮小，就必須有更暢通的投資渠道，尋找低風險的投資領域，才能避免資金積壓。
編後:任何改革都可能有利有弊，但不能因噎廢食，看改革是否可行應看其利大於弊還是弊大於利。解讀“購房首付升至五成緩施”實質上是對首付提高至50%的建議施行後的市場模擬。而與之相關的各方人士都紛紛表達了自己的觀點，讀者也自能從中找到答案。