3月30日下午，中國宏觀經濟協會祕書長王建教授就美國加息對全球經濟的影響發表見解，其中重點談到了目前的中國樓市，以下是訪談實錄節選。

　　中國大城市地價十年要漲三倍

　　關於房地產這個事我也是捱罵挨多了，我03年在南京說的，我說中國大城市地價十年要漲三倍。我為什麼這麼講呢？我們中國和日本有一個比較，我們工業化、城市化最重要的資源是土地，不是什麼土地都可以作為城市化、工業化資源的，平地可以作為城市化、工業化的資源。中國和日本人均土地面積差不多都是800平米，在70年代的時候日本大城市地價每平米6千美元，中國現在1200人民幣，我們跟日本如果按照1：8美元匯率折算的話現在差40倍以上，如果到2030年過25年完成工業化，達到日本70年代中期的水平，我們也可以預測我們的地價是不是也會到那個水平。

　　當然這裏有一個人民幣的價格變化。人民幣價格的折算應該說還有二十倍左右地價的上升空間。也有一段時間是高速增長的，因為現在土地開始緊缺了，同時又是經濟增長的快速時期。到工業化後期速度就慢下來了，必然是在工業化起飛前期速度最快時漲的最快。頭10年漲十倍快嗎？前幾年上海樓價比北京還便宜，但現在每平米8萬塊錢的都有，幾年之內上海樓價漲了多少？十年漲了三倍怎麼不可能呢？就是因為你的人均資源條件跟日本一樣，我不是憑空說的。從這一點來說中國從今往後看是越來越少的土地供給，北京在去年四環以裏開的樓盤有多少？基本沒有。今年120多個樓盤四環以裏的只有9個，但是有多少人想在四環以裏買房子的，大城市中心地價漲的不只三倍，因為有錢人多了，大家有想買的想法多了，所以肯定會漲的。北京的房子、南京的房子、上海的房子還要漲，因為土地沒有那麼多。

　　“居者有其屋”不是“居者有其產”

　　前一段我寫文章講，啓動內需、擴大消費需求，要啓動有效的消費需求。現在先富起來的這批富豪他們已經買車、買房了，他們頂多是再賣第幾臺車、第幾套房了，但是現在有一批人處在往上夠一夠還有點兒難受，但是已經開始接近這個水平，就可以把他叫做城市中等收入階層。中等收入家庭月薪應該是在六七千、七八千塊錢，夫婦兩個人每個人收入在三四千的水平，讓他買車、買房能力還差一點，應該把按揭貸款的條件更優惠一些。大概在三四千塊錢水平中國城市家庭佔整個城市家庭的四分之一的樣子，25%的水平。對於一億多個城市家庭來說也是兩千多萬了，這是一個很大的市場。如果能夠賣出兩千多萬臺車，兩千多萬套房子，這是不得了的，這是一個很大的市場價值。

　　我們現在銀行這麼大的存差，儲蓄5萬億了，已經差不多是10萬億的存差，放不出去，完全可以通過按揭條件更加優惠，來鼓勵這樣一批有四分之一的家庭快速進入到購房、購車領域，然後消化生產過剩的矛盾。所以我說我們啓動消費需求要有重點。新農村運動能夠增加農民多少消費呢？我算過一筆帳，就是把農村居民家電消費水平提到現在城市居民的這個水平，也就增加1500萬噸鋼材的消費，這去年生產了3.8億噸鋼，有4.7億噸鋼的生產能力，到了07、08年大概能夠加到6億噸，靠新農村運動增加消費不行。一套一百平米的房子消耗的鋼材是多少？一平米的房子有時是30公斤，有時是70公斤鋼材，一百平米至少消耗5噸鋼材，兩千萬至少是億噸以上了。汽車也差不多了，只有釋放出來大的需求才能消耗掉大的生產過剩的能力，才能夠做得到。所以現在我們一定要有目標。

　　在房子消費方面有很大的誤區，現在把居者有其屋變成了居者有其產，這就錯了。美國直到去年擁有獨立住宅的家庭佔美國總家庭的62.5%，倒退到五年前剛到50%，到現在日本、英國、法國這些發達國家擁有獨立住宅的只佔50%。但是建了大量的廉租屋，說到底一個社會還是有很多人收入是不高的，美國商務部在這個月剛剛公佈了一個數據，對他的家庭調查，在美國平均線50%以上的美國人擁有了97.5%的金融資產(存款)，平均線以下的50%人只有2.5%的銀行存款，總之還是有很多人收入不會很高的，讓這些人買房他一輩子也買不起房，你非要告訴他你要改善自己的居住環境就得靠自己買房。不管是在發達國家或者是在發展中國家都有一半人在罵政府，這怎麼行呢？就是建大量的廉租屋。在中國應該建一些幾十塊錢就可以租房子住的，這跟居者有其屋跟居者有其產是不一樣的。

　　廉租屋可產生投資需求

　　發展經濟適用房也是解決中等收入以下偏低人口的，但是還是有相當多的人是買不起房子的。這是一個現實。中國到2030年15億人口，其中75%的人是城市人口，大概又有一半是住政府廉租屋的，這一半大概是6億人，大概是2億家庭，每個家庭如果給他75平米的房子，大概是45萬億左右的投資，按照兩千到三千塊錢一平米造價來說就是這樣的投資。在“十一五”期間，未來25年如果需要投40幾萬億的樣子，在“十一五”期間投資5萬億又有什麼不正常的，投資5萬億的廉租屋就可以解決好多人的住房問題。政府應該發30年期住房建設公債，然後建這樣一個房子，付一個租金，現在這麼多金融資產，一到買國債就搶。多弄一點這樣的挺好的，人家也願意持有，把這些錢給建設單位搞，甚至讓銀行發一些兼容住宅公券也可以。

　　我早在一些內部研討會上跟一些領導都講過這樣的話，寫過這樣的文章，一定要瞄準有效需求。一部分是解決有錢人的，你不要再打擊房地產泡沫，有錢就讓他去買，買的過程是釋放需求的過程。同時考慮那麼廣大面的人，在“十一五”期間投5萬億搞廉租屋，這樣投資需求就產生了，這和增加產品供給的需求是不一樣的，這是有效供給的需求，滿足居者有其屋的規定。今年我們看到已經開始在搞廉租屋了，但是大家都不願意搞，因為不賺錢。開發商要讓他賺錢，但是國家是不賺錢的，比如說北京弄出一塊地，這個地皮政府就不要收錢，北京這些年每平米造價變化並不大，也就是一千到一千五百塊錢，有了這個造價，再加1500塊錢的利潤，地皮是給你的，兩千五百塊錢房子就造出來了，再廉價租給老百姓，這不是一個好事情嘛。